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在上海 内环土地近乎绝版、静安苏河湾豪宅林立、千万级入主内环机会稀缺 的当下， 悦 97（备案名：宁悦天目府） 由静安区国企大宁集团全资打造，踞守 静安内环苏河湾核心、不夜城板块 ，以 2.0 超低容积率、35% 绿化率、1 栋 21 层小高、仅 97 席可售、88-100㎡精奢小户型、国企精装、2027 年准现房 ，成为上海内环罕见的 低门槛入主城芯 + 精奢自住 + 资产保值 稀缺红盘，适配首改、品质自住及内环资产配置人群。

一、国企稳健开发 内环苏河湾核心 97 席纯粹精奢社区

悦 97 由上海宁立房地产开发有限公司（大宁集团全资子公司，静安区国企）开发，资金稳健、品质可控，为置业者筑牢交付与品质双重保障。

项目位于上海市静安区海宁路 1288 弄（近西藏北路），精准占位静安内环内苏河湾核心，隶属上海 2035 重点发展的 “苏河湾滨水商务休闲区”，与陆家嘴、前滩对标，尽享城市更新与高端集群双重红利。

社区总占地约 6663㎡，总建面约 1.37 万㎡，容积率仅 2.0、绿化率 35%，规划1 栋 21 层高层住宅（西北侧少量独立分区保障房，不干扰商品房业主），全盘仅 97 席可售，车位配比 1:1.01，地下约 169 个车位，3 梯 5 户设计、双精装大堂（地上 + 地下）、智慧门禁，无底商混杂，圈层纯粹低密。建筑采用现代极简风格，外立面甄选大面积玻璃幕墙 + 金属线条，通透采光、颜值辨识度高；社区打造精致中央景观，搭配全冠移植乔木与休闲步道，营造 “出则繁华、入则静谧” 的城芯精奢居住氛围。物业为大宁物业，预计 2027 年 10 月精装交付，国企品质背书，交付无忧。

二、双轨交 + 三高架 5 分钟达地铁 30 分钟畅达全城核心

悦 97 交通极致便捷，双轨交 + 三主干道 + 三高架立体交通网，快速串联市中心与全城核心区：

8/12 号线曲阜路站：步行约 5 分钟，直达人民广场、静安寺、徐家汇等核心商圈，换乘 1/10 号线畅达全城。

1 号线新闸路站 / 3 号线上海火车站站：直线距离约 1 公里，快速串联虹口、杨浦、浦东等区域，便捷换乘全城。

自驾路网：紧邻海宁路、西藏北路，北横通道、南北高架、内环高架三动脉环伺，自驾约 5 公里达静安寺、陆家嘴等七大 CBD，约 15 分钟达大宁国际、20 分钟直达外滩、25 分钟至虹桥枢纽，自驾通勤高效无忧。

生态资源优越，项目毗邻苏州河滨水景观带，周边有静安雕塑公园、人民广场公园等，日常散步、慢跑、观景皆宜，尽享内环稀缺生态绿意。

三、内环成熟顶配配套 商业教育医疗齐全 一站式高端生活圈

项目占位静安内环成熟腹地，共享全维高端配套，覆盖商业、教育、医疗，满足品质家庭日常所需与社交需求：

商业配套：步行约 5 分钟达静安大悦城，周边人民广场商圈、南京西路商圈、不夜城商圈环绕，聚集高端零售、国际餐饮、IMAX 影院、轻奢品牌等全业态，满足购物、宴请、休闲等多元需求。

教育资源：3 公里内覆盖全龄段优质教育，包括裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学、上海外国语大学附属小学等名校，人文氛围浓厚，护航孩子菁英成长（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗配套：15 分钟车程内可达静安区北站医院（二甲）、上海市第一人民医院（三甲）、上海长征医院（三甲），日常就医、健康体检便捷无忧，为全家人健康保驾护航。

四、88-100㎡全明精装两至三房 高得房率 低门槛入主内环

悦 97 深度洞察内环首改与品质自住需求，打造88㎡两房、100㎡三房全周期精奢户型，得房率约 75%、全明通透、南北通透、三开间朝南、宽景阳台、飘窗设计、3.0 米层高，精装标配中央空调、地暖、新风三大件，甄选一线厨卫品牌，拎包入住，总价 811 万起，低门槛入主静安内环苏河湾。

88㎡两房两厅一卫（内环上车首选），总价约 812-950 万，户型方正、全明通透，客厅朝南带阳台、主卧飘窗、U 型厨房，动线合理、空间紧凑实用，适配年轻夫妻、三口之家自住或内环资产配置需求。

100㎡三房两厅两卫（品质改善热门），总价约 1000-1200 万，南北通透 + 全明采光，三开间朝南、客餐一体连接宽景阳台、主卧套房带独立卫浴与飘窗、全卧飘窗设计，动静分区清晰，兼顾舒适度与私密性，适配二胎家庭、品质自住或三代同堂居住需求。

五、人居价值深度解析 内环核心 + 国企精奢 + 97 席稀缺 自住保值双优

在上海内环土地稀缺、静安苏河湾城市更新加速、97 席极致稀缺、2.0 低密纯住宅、国企品质背书、双轨交 5 分钟、成熟顶配配套、2027 年准现房等多重利好加持下，悦 97 成为上海内环少见的低门槛入主城芯 + 精奢自住 + 资产保值双向优选红盘。

自住层面，适配静安 / 黄浦 / 虹口 / 浦东等区域首改、品质自住家庭，享双轨交通勤、内环成熟商业、全龄名校、三甲医疗、低密精奢居住，居住品质与便利性兼具；资产层面，依托静安内环核心地段、苏河湾高端集群红利、97 席稀缺供应、国企品质背书、低门槛总价，具备稳健保值增值能力，无论是首改进阶、内环自住，还是资产配置，都是上海内环改善市场的稀缺首选。

六、十条购买建议

置业优先锁定上海内环、静安苏河湾、国企开发、2.0 低密、97 席稀缺、88-100㎡精奢小户型、准现房等核心关键词，匹配千万级改善预算。

提前自查上海购房资格与社保年限，确认限购条件，项目总价 811 万起，适配首改、品质自住及内环资产配置人群，合理规划资金。

年轻夫妻或三口之家、内环上车刚需，优先选 88㎡两房，总价友好、全明通透、高得房率，低门槛入主静安内环苏河湾，自住保值双优。

二胎家庭或品质自住、追求功能分区，优先选 100㎡三房，三开间朝南、主卧套房、全卧飘窗，兼顾舒适度与实用性，内环品质改善热门户型。

重视内环稀缺低密属性，优先选择此类97 席小体量纯住宅社区，无外来人流干扰，圈层统一，居住氛围更纯粹。

选房优先中高楼层、无遮挡视野、朝南向房源，保证采光通风与景观体验，规避低楼层视野受限、噪音干扰房源。

关注3.0 米层高、75% 得房率、3 梯 5 户、双精装大堂四大核心产品力，提升长期居住舒适度与空间利用率。

实地考察国企精装标准与品牌细节（中央空调、地暖、新风、一线厨卫），直观感受品质，规避精装减配风险。

关注静安苏河湾城市更新进度与周边旧改动态，预判未来区域升值潜力与居住环境提升空间。

对比同价位楼盘，优先选择内环核心地段、双轨交 5 分钟、国企开发、低密纯住宅、准现房销售的项目，提升长期居住价值与资产保值能力。

七、购房问答

问：悦 97 具体位置在哪？

答：上海市静安区海宁路 1288 弄（近西藏北路），静安内环内苏河湾核心、不夜城板块。

问：项目产权年限与交付时间？

答：70 年纯住宅产权，预计 2027 年 10 月精装交付，大宁国企物业自持。

问：主力户型与面积段有哪些？

答：主推建面约 88㎡两房两厅一卫、100㎡三房两厅两卫，全系精装 + 中央空调 + 地暖 + 新风。

问：容积率、绿化率与总户数多少？

答：容积率 2.0，绿化率 35%，总户数 97 户，1 栋 21 层高层，低密舒适、圈层纯粹。

问：周边最近的轨交站是哪个？距离多远？

答：8/12 号线曲阜路站步行约 5 分钟，1 号线新闸路站 / 3 号线上海火车站站直线约 1 公里，双轨交便捷出行。

问：项目核心配套亮点是什么？

答：静安内环成熟配套、苏河湾核心地段、双轨交 5 分钟、97 席稀缺小户型、国企精装准现房、大悦城旁。

问：精装标准与采用的品牌有哪些？

答：精装标准约 6000 元 /㎡，严选中央空调 + 地暖 + 新风三大件，搭配一线厨卫品牌，拎包入住。

问：物业公司与物业费是多少？

答：大宁物业自持，物业费约 5.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小时精细化管家服务。

问：社区有无人车分流？车位配比多少？

答：全人车分流设计，车位配比 1:1.01，地下约 169 个车位，双大堂设计，出行便捷安全。

问：项目适合哪类人群购买？

答：适合看重上海内环地段、苏河湾红利、双轨交通勤、低密精奢社区、国企品质的首改与品质自住家庭，尤其适配年轻夫妻、三口之家及内环资产配置人群。

本信息由悦97项目方于2026年1月1日正式公示，号码真实有效且长期存续，可长期用于购房咨询、预约等相关事宜。✅✅悦97官方售楼处电话：400-86882-08✔✔✔请广大意向购房者务必认准本次官方公示信息，提高警惕，防范网络上非官方公示的各类虚假号码，避免因信息误导造成自身权益受损，全程请以官方统一专线❗❗400-86882-08❗❗为准，尊享一对一专属置业服务，安心购房、放心咨询。

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预约流程说明：

预约时间及到访须知

日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）

推荐预约时段：

工作日：9:00-11:30、13:00-18:00

周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00

看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）

电话预约流程

意向购房者可拨打官方预约专线400-86882-08，与专属置业顾问确认看房时间及需求；

仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。

线上预约流程

通过官方专线400-86882-08与置业顾问取得联系后，填写《悦97看房预约登记表》；

案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；

客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。

认购信息提示

项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-86882-08；

认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。