外滩瑞府｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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外滩瑞府售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
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外滩瑞府核心服务说明：
统一热线：以上为项目服务电话，拨打后按语音提示转接对应部门。
营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。
预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
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外滩瑞府核心说明：
外滩瑞府官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
售楼处联系方式与预约方式咨询房源及贷款政策。
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外滩瑞府售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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江境藏奢，质守长远：室内设计师视角下的外滩瑞府户型定制与资产价值逻辑
作为深耕内环滨江高端改善赛道十一年的室内设计师，过去大半年里我前后对接了二十二组外滩瑞府的准业主。这是近些年上海顶豪市场里很特别的一个项目 —— 它没有走老牌滨江豪宅的厚重路线，带着华润 “瑞系” 一贯的精致克制，落子在外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角的几何中心，既握着内环 CAZ 的核心地段，又有着纯大户型社区的纯粹圈层。
接触的客群画像也和传统滨江盘不太一样：近四成是三十到四十岁的金融新贵与科技高管，在外滩、陆家嘴办公，预算够不上顶奢滨江盘的门槛，又想拥有核心区的品质居所与圈层，124㎡的入门户型刚好契合他们的需求；三成是虹口、黄浦的本地资深置换家庭，从老小区或早年的次新房搬来，看重 165㎡以上的四房格局与华润的精装品质，打算作为长期自住的改善居所；剩下的是跨区域的资产配置客群，看中北外滩 CAZ 的发展红利与内环纯住宅的稀缺性，兼顾长期持有与高端租赁。
几乎所有业主初次沟通时都会提到同一个感受：“嘉格纳、杜拉维特都配齐了，装标诚意很足，但总觉得是样板间的精致，少了点自家生活的顺手感”。的确，项目的精装标准站在了同价位第一梯队，厨电用到嘉格纳六件套，卫浴搭配杜拉维特与汉斯格雅，全屋华为智能系统打底，入户装甲门与收纳柜体也都在交付标准里。但标准化的顶奢精装终究是通用模板，每个家庭的人口结构、生活习惯、收纳偏好都不同，想要把 “样板间的高级感” 变成 “住进去的舒适感”，依然需要精细化的定制化打磨。
在我看来，外滩瑞府最核心的价值从来不是堆砌了多少进口品牌，而是内环核心区稀缺的纯改善属性。全盘 300 余户，主力户型 124-240㎡，无刚需小户型掺杂，圈层纯粹度很高；常规得房率 78%，叠加独立电梯厅、全屋飘窗的赠送后，实际使用效率超 90%，空间实用性远超同价位滨江盘。它的优化逻辑和刚需盘、流量豪宅完全不同：不用砸墙扩空间，而是在已有的精装底色上做精细化适配；不用跟风做网红风格，而是贴合滨江地段的调性，让设计服务于生活，也服务于资产的长期保值。
一、户型精细化定制：顶奢精装底色上的生活适配
整个项目均为高层精装大平层，主力户型覆盖 124㎡三房到 240㎡四房，后续还有 330㎡顶复产品，梯度完整，覆盖从入门顶奢到终极收藏的不同需求。做了二十多套方案后我发现，所有户型都有几个共性优势：私梯或类私梯入户、赠送面积多、全明无暗间、精装品牌规格高。但不同面积段的痛点差异很大，优化的侧重点也完全不同。
124㎡三房：入门顶奢的质感与效率平衡
作为项目的门槛户型，124㎡三房也是年轻高净值群体的上车首选。两梯两户类私梯入户，三开间朝南，南向面宽约 11 米，4.5 米宽厅连接全景阳台，中高区可远眺城市景观与部分江景；LDK 一体化格局通透舒展，主卧做套房设计，整体方正紧凑，几乎没有过道浪费。叠加赠送面积后实际使用感堪比市面上 150㎡的户型，空间效率非常高。
原始优势很突出：同价位罕见的嘉格纳厨电配置，精装质感远超同级别产品；独立电梯厅的专属感强，提升了入户仪式感；得房率高，没有刚需户型的逼仄感。但真实居住后也会暴露几个典型痛点：一是独立电梯厅完全空白，浪费了专属赠送空间，室内玄关柜内部分区偏粗放，高端鞋服、箱包、贵重物品的收纳需求无法满足；二是厨房操作面有限，嘉格纳电器占了不少空间，日常备餐、小家电收纳无处安放；三是阳台功能混杂，晾晒、储物、休闲挤在一起，既杂乱又浪费了中高区的景观视野；四是主卧衣帽间为一字型布局，男女衣物混放，收纳效率低，也缺少首饰、配饰的精细化收纳区。
针对入门顶奢的定位，优化的核心是 “不大拆大改，只做精细化升级”，在保留原有精装调性的前提下，补齐功能短板，提升使用质感。
首先是内外双玄关收纳升级。利用独立电梯厅定制薄款户外收纳柜，放置户外鞋、运动装备、雨伞与消毒用品，把灰尘与杂物挡在家门外，也不占用室内空间。室内原始玄关柜优化内部结构，增加长短衣分区、鞋靴格、包包收纳格与贵重物品抽屉，底部预留扫地机器人基站位置，让每一寸空间都物尽其用。不用砸墙重构，只调整内部格局，收纳效率就能提升 40% 以上。
其次是厨房功能扩容。保留嘉格纳全套厨电，在侧边增设嵌入式小家电收纳架与调味拉篮，补充操作台面与收纳空间。利用墙面空间安装壁挂式置物架，放常用的厨具与调料，让小厨房也能承载完整的烹饪功能。
第三是阳台景观化利用。不要把整面阳台都用来晾衣服，用定制柜把洗烘套装藏在侧边，上方做封闭储物柜存放清洁用品；其余空间打造成休闲观景区，铺防腐木、摆休闲椅与小茶桌，中高区可以远眺城市天际线。毕竟选择核心区住宅，景观也是很重要的价值点，不该让阳台沦为单纯的家务区。
第四是主卧衣帽间精细化改造。将原始的一字型衣柜优化为 L 型布局，利用转角空间做分区设计：男士区设置西装挂区、衬衫格、皮带手表收纳盒；女士区设置衣裙挂区、包包格、首饰抽屉。中间预留全身镜位置，兼顾收纳与梳妆功能，不用额外占用空间，就能让主卧的居住质感提升一个档次。
165㎡四房：改善主力的社交秩序感营造
165㎡四房是项目的改善主力，也是本地置换家庭的首选。私梯入户，南向面宽约 13 米，7.2 米横厅连接宽景阳台，南北通透；双南向卧室分布在东西两侧，私密性极佳，完美适配三代同堂的居住需求。3 米的层高加上大面积落地窗，整体空间开阔明亮，居住舒适度远超普通竖厅户型。
原始底子非常优秀，横厅带来的空间感与采光面远超同面积传统户型，双套房设计也满足了改善家庭的核心需求。但想要住出顶豪的秩序感，依然有不少可优化的空间：一是入户仪式感不足，电梯厅与室内玄关没有形成联动，开门直接对着过道，缺少归家的递进感；二是横厅场景单一，多数家庭只摆沙发和电视，浪费了 7.2 米的大面宽，也浪费了南向的采光与景观；三是收纳零散不成体系，虽然每个房间都有衣柜，但缺少集中的家政间与储藏间，换季被褥、囤货物资、清洁工具分散存放，家务动线混乱；四是双套房同质化严重，长辈房缺少适老化细节，主人房的收纳体系不够精细化。
优化的核心思路，是构建清晰的空间秩序，让公共区域更具社交感，私密区域更具专属感，把大面宽的优势真正转化为居住体验。
第一，递进式双玄关打造。外部利用电梯厅做第一重入户收纳，放置户外鞋服与消毒用品；室内增设半高隔断 + 端景台，形成入户的视觉缓冲，避免开门见厅。玄关柜做满墙定制，分区设置鞋区、挂衣区、杂物区，底部留空放常穿鞋，中间留空放随身物品。从走出电梯到进入客厅，形成 “外玄关 - 内过渡 - 客餐厅” 的层层递进感，归家的仪式感立刻就出来了。
第二，横厅社交化升级。不要局限于 “沙发正对电视” 的传统布局，做 “会客 + 轻社交” 的复合设计。靠窗一侧打造西厨岛台 + 酒柜，补充操作空间与收纳，作为轻社交的核心区，早餐、下午茶、朋友小聚都可以在这里完成；另一侧放沙发与电视，保留传统的会客休闲功能。电视背景墙做 “收纳 + 展示” 一体化设计，中间嵌入电视，上下封闭柜放书籍与杂物，开放格摆装饰摆件与收藏品。7.2 米的大面宽完全可以承载两种功能，浪费了非常可惜。对于经常有商务接待的家庭，也可以把侧边做成茶室区，更符合高端家庭的待客习惯。
第三，家政与储藏空间整合。利用北阳台或者设备空间，打造独立家政间。一侧整合洗烘套装、熨烫板、清洁工具收纳，集中家务动线；另一侧做储物货架，存放换季被褥、年货囤货、行李箱与儿童旧物件。所有杂物集中收纳在一个区域，不用在各个房间零散堆放，公共区域就能始终保持整洁美观。对于改善家庭来说，一个规整的家政间，远比多一个零散的小房间实用。
第四，双套房差异化设计。两个套房要有明确的定位区分，长辈套房侧重便捷与适老，主人套房侧重品质与专属感。长辈套房靠近入户门，不用深入室内打扰家人休息；地面做防滑处理，床边与过道装感应夜灯，衣柜降低挂衣高度，卫生间加装安全扶手与淋浴坐凳，细节处照顾老人的居住需求。主人房则做品质升级，优化衣帽间布局，做男女分区精细化设计；主卫升级智能马桶与收纳系统，进一步提升使用舒适度。
240㎡楼王四房：江景藏品的场景化价值放大
240㎡四房是项目的楼王产品，类一梯一户私梯入户，四开间朝南，客厅面宽达 7.5 米，部分边套拥有 270° 环幕视野，中高区可直面黄浦江与陆家嘴天际线；双主卧套房设计，主卧套房面积超 60㎡，配备独立书房与双步入式衣帽间；整体尺度恢宏，完全是标准的滨江大平层配置。
原始格局堪称优秀，大面宽、大尺度、双套房、江景资源，几乎没有硬伤。但想要住出顶级滨江大宅的专属感，依然有不少可以深挖的空间：一是江景面没有最大化利用，传统的沙发电视布局浪费了绝佳的滨江视野，270° 转角的价值没有完全释放；二是全屋收纳不成体系，虽然空间不小，但高端家庭的衣物、藏品、纪念物品无法有序存放，零散的柜子破坏空间的整体质感；三是主卧套房的功能分区可以更精细化，行政级的专属感还有提升空间；四是缺少独立的兴趣与社交空间，比如茶室、酒窖、私人会客区，无法满足高端家庭的多元生活需求。
优化的核心思路，是把稀缺的江景价值最大化，同时构建清晰的空间秩序与行政级的专属感，让楼王的尺度与景观优势真正落地。
第一，江景客厅场景化重构。不要局限于 “沙发正对电视” 的传统布局，做 “观景会客 + 轻社交” 的复合设计。将沙发区转向江景面，整面落地窗引入滨江天际线，打造核心观景会客区；电视背景墙做整面酒柜 + 艺术展示墙，兼顾收纳与装饰；270° 转角位置打造专属观景角，布置休闲榻与小边几，晨起看日出、傍晚看落日，最大化利用稀缺的江景资源。整个客餐厅以江景为核心展开，让滨江风光成为空间的灵魂，而不是一面普通的窗户。
第二，全屋收纳体系化定制。不要零散地添加柜子，而是做全屋一体化的收纳规划。从入户玄关、厨房、餐厅、卧室、衣帽间到家政间、储藏间，每个区域的收纳都提前设计，分类清晰、拿取方便。利用 3 米层高做通顶柜，收纳容量比普通柜体提升 30% 以上。增设专门的藏品收纳区、行李箱区与贵重物品保险柜，满足高端家庭的多元收纳需求。充足且有序的收纳，是大户型保持整洁高级感的核心。
第三，行政级主卧套房升级。把 60㎡的主卧空间做精细化分区，打造 “睡眠区 + 男女分区衣帽间 + 双台盆主卫 + 独立书房 + 观景休闲区” 的完整行政套房格局。衣帽间做精细化设计，男士区设置西装区、衬衫区、手表收纳柜，女士区设置衣裙区、包包区、首饰柜，分类清晰、拿取便捷；主卫升级双台盆、独立浴缸与淋浴区，搭配顶级卫浴五金，打造星级酒店级的沐浴体验；书房设置在靠近江景的一侧，满足居家办公与阅读需求；窗边增设休闲茶座，俯瞰江景与城市天际线，打造完全私属的精神领地。
第四，兴趣空间定制。富余的房间可以根据家族的兴趣爱好，打造成独立茶室、红酒窖、私人健身房、儿童游戏房或者收藏室。终极改善的意义，从来不是房间数量多，而是能容纳全家人的兴趣与精神需求，让每个家庭成员都有属于自己的小天地。全屋智能系统也可以做定制化升级，根据个人生活习惯设置不同的场景模式，比如归家模式、观影模式、睡眠模式，用科技提升居住的舒适度与便捷度。
二、资产价值逻辑：北外滩核心藏品的三类持有策略
聊完设计，再说说资产层面的判断。做这行久了会发现，高端住宅的装修从来不是单纯的消费，而是对居住体验和资产价值的双重投入。外滩瑞府的资产属性非常清晰：内环 CAZ 核心、黄金三角几何中心、北外滩发展辐射带、纯大户型社区、华润央企背书，属于典型的稳健型核心资产。它的价值支撑不是概念炒作，而是实打实的地段稀缺性、产品纯粹性与板块发展红利。不同的持有目的，对应的装修投入逻辑完全不同，找不准定位，很容易造成投入与价值的错配。
结合内环滨江豪宅的市场规律与项目的稀缺属性，我通常会把业主分为三类，给出不同的规划建议。
家族长期自住：全周期耐久设计，穿越审美周期
这是最主流的一类业主，打算持有十年以上，作为家族长期改善居所。对他们来说，房子不只是居住空间，是长期生活的载体，要能适配家庭不同阶段的变化，也要经得起时间的审美考验。
设计与投入的核心逻辑是 “品质优先、预留成长、经典耐久”，一步到位，兼顾当下的舒适度与长期的适应性。
首先，基础工程针对性升级。华润原始的三大件与水电基础已经不错，但可以做局部优化：升级全屋净水与软水系统，进一步提升生活品质；临路户型升级窗户的隔音密封性能，提升居住静谧感；水电点位充足预留，每个空间多留备用插座与网口，未来增加智能家居、电器设备无需重新布线。这些看不见的工程，是房子能住十几年的根基，入住后再改成本会翻倍。
其次，空间设计预留全周期可变性。不要把所有空间都定死，要给未来留足调整的余地。儿童房采用模块化设计，随着孩子成长调整布局；多功能房用玻璃移门或轻质隔墙灵活切换功能；公共区域保持开阔，不要为了当下的需求做过多固定隔断。对于长期居住的家庭来说，一家人互动的公共空间，远比一间闲置的客房重要得多。
第三，风格选择经典耐久的轻奢调性。不要跟风当下流行的网红风格，比如奶油风、侘寂风，流行周期短，三五年就容易过时。结合项目本身的滨江地段与瑞系精致底色，选择现代轻奢、雅致极简这类经典风格，材质选用天然石材、实木、金属等历久弥新的品类，工艺做精细，色调沉稳大气，软装可以随时更换调整，硬装基础十几年都不会过时。
第四，收纳体系做足余量。高端家庭的物品只会越来越多，换季衣物、孩子的旧物件、收藏的纪念品、户外运动装备，数量远超普通家庭。做全屋一体化的收纳规划，六大核心收纳区做足容量，预留 20% 的空余空间给未来新增的物品。收纳的关键不是多，而是分类清晰、拿取方便，这样才能真正提升生活效率。
高端租赁配置：瞄准金融涉外客群，稳定现金流
部分业主买入后暂时不自住，打算中长期出租，作为稳定的现金流资产。项目紧邻外滩、北外滩、陆家嘴，周边金融机构、跨国企业、律所咨询公司众多，高端租赁需求旺盛，核心租客是金融高管、外籍派驻人员、企业管理层，他们对居住品质、社区圈层、地段位置要求极高，预算充足，也愿意为好的装修与服务支付溢价。
这类需求的优化核心，是 “保留精装底色，适配国际审美，实现拎包入住”。原始精装的嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴本身就是高端租赁的核心加分项，绝对不要随意拆改，重点放在软装搭配、功能补齐与细节优化上，用最少的投入撬动最高的租金溢价。
第一，风格走国际简约商务风。不要做太中式、太个性化的设计，选择现代轻奢或者简约美式风格，色调沉稳大气，符合全球高端租客的通用审美。家具选用品质好的成品家具，不要做太多固定的定制造型，方便后续调整更换。
第二，功能空间精准适配高端租客需求。独立书房是刚需，高管与外籍人士普遍有居家办公的需求，一定要预留标准的办公空间，配齐书桌、书柜与充足的网口插座。洗烘一体机、全屋净水、智能门锁、智能窗帘全部配齐，提升居住的便捷度。厨房配齐基础小家电，卧室配齐高品质床品与衣柜，实现真正的拎包入住。
第三，景观与特色空间放大溢价。江景户型做好观景休闲布置，这是普通平层公寓没有的优势，也是租金溢价的重要支撑点。
第四，衔接高端物业服务。华润万象生活本身就有高端物业服务体系，可以配合提供家政代收、维修响应、代订服务等增值服务。高端租客对服务的敏感度很高，好的物业服务能大幅提升租客的留存率，减少空置期。
这类租赁型改造，投入建议控制在房价的 5% 以内，重点放在软装、家电与功能优化上，不做大的结构拆改。内环核心的纯大户型本就稀缺，好的装修与服务能带来非常明显的租金溢价，投入产出比很高。
资产保值持有：轻改守恒，保留品相等待价值兑现
还有一类业主，看中的是项目的稀缺性与北外滩的长期板块价值，买入作为家族资产配置，短期内不自住也不出租，核心诉求是资产保值增值，未来留给子女或者伺机出手。
这类需求的优化逻辑，是 “最小投入，保留品相，留足空间”。不要做大规模的个性化改造，保持原始精装的完整性，未来转手时受众面更广，也不会因为个性化设计折损价值。
首先，完整保留原始精装的品牌配置。项目的原始装标很高，嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴都是顶级硬通货，完好无损的品牌精装，在二手房市场本身就是核心竞争力，拆改反而会折损价值。不要做结构拆改，保持户型的原始完整性，给下家留足改造空间。
其次，做基础的收纳补充。定制通顶的卧室衣柜，提升空间的实用性，未来无论是出租还是转手，充足的收纳都是加分项。款式选择经典简约的款式，不要太有个性，适配绝大多数人的审美。
第三，做好房屋品相维护。定期通风、防潮，定期启动中央空调、地暖等设备，保持房子的全新状态。高端住宅的品相维护非常重要，保养得好的房子，在二手房市场的价格会明显高于保养差的房子。
第四，保持空间的中性与留白。不添加过多个人化装饰，保证未来接手的客群可以根据自己的喜好调整，降低决策门槛。
这类资产配置型的投入非常少，以收纳补充与基础维护为主，不做过度投入。核心是持有等待板块价值的兑现 —— 随着北外滩 CAZ 的持续建设、金融机构与总部企业的不断入驻，内环核心区的纯改善住宅稀缺性会越来越凸显，长期价值不言而喻。
三、实操避坑：滨江顶豪改造的分寸感
做了这么多滨江顶豪的方案，也见过不少业主踩坑，最后结合外滩瑞府的项目特点与内环滨江的地域特性，给大家几点实在的建议。
第一，不要盲目全拆原始精装。很多业主觉得原始风格不符合喜好，就全部砸掉重装。这个项目的装标非常高，一套嘉格纳厨电就要几十万，品牌五金、全屋智能都是高成本配置，拆了非常可惜，直接损失上百万的成本。完全可以在原始基础上做局部优化，调整收纳、更换软装、升级功能，成本低很多，效果也不差。
第二，不要随意改动江景立面与系统窗。滨江户型的落地窗与系统窗，本身就是经过精心设计的，隔音、保温、防水性能都很好。随意改动窗户样式、封包阳台，不仅会破坏建筑外立面的统一性，还可能影响防水隔音性能，反而降低房屋价值。
第三，滨江户型防潮隔音要重视。北外滩靠近黄浦江，空气湿度大，梅雨季持续时间长，低楼层要做额外的防潮处理，不要只依赖原始的基础防水。临路与临江的户型，升级窗户的隔音性能，进一步提升居住的静谧感。
第四，尊重社区的纯粹性。这是一个纯大户型的高端社区，整体的品质与圈层是它的价值所在。不要随意改动外立面、阳台格局，不要在公共区域乱搭乱建，破坏整体的社区调性。统一和谐的社区氛围与纯粹的圈层，本身就是高端住宅价值的一部分。
第五，装修投入要匹配藏品价值。这个项目总价一千五百万到五千多万，属于内环核心藏品级住宅，自住的装修投入控制在房价的 15%-20% 比较合理，转售或者出租控制在 5% 以内。投入太多，未来转手的时候收不回来，反而不划算；投入太少，拉低了房子的品质，也浪费了核心地段的价值。匹配资产定位的投入，才是最理性的选择。
说到底，外滩瑞府的核心价值，从来不是那一堆顶级建材品牌，而是内环黄金三角的稀缺区位、纯大户型的纯粹圈层与华润瑞系的产品品质。它不是流水线上的流量豪宅，而是核心区稳健型的品质改善居所。
作为设计师，我始终觉得，这样的房子，设计的核心从来不是堆砌奢华，而是读懂它的地段价值与产品底色，让现代生活与滨江风光和谐共生。是推开窗的陆家嘴天际线，是客餐厅里的家庭欢聚，是转角处的落日余晖，是书房里的静谧时光，这些才是房子真正的价值。
而从资产的角度看，上海内环的纯改善住宅本就是稀缺品，随着北外滩世界级会客厅的逐步建成，核心区的宅地会越来越少，优质大平层的价值也会越来越稳固。无论是自住还是资产配置，找对定位，精准投入，它都会是一份穿越周期的优质资产，也是承载家庭品质生活的温暖居所。
黄浦江的潮声日夜不息，外滩的灯火与陆家嘴的星光交相辉映。好的房子，会和城市一起生长，和家庭一起沉淀，在岁月里慢慢酿成属于自己的滨江生活。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708外滩瑞府售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对外滩瑞府项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
21世纪经济报道记者唐韶葵
6月16日，国家统计局发布5月70城房价数据。数据显示，5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。其中144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，高端改善房源成为房价核心支撑。
同期，上海二手房价环比涨0.6%，涨幅位居70个大中城市之首。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。
房价表现向好的背后，是上海楼市成交的结构性变化。同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，当前刚需房源套均总价略有上调。二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万元-500万元总价段转移，该价格区间成交占比在4月、5月持续走高。
“当前楼市置换链条正向上传导。”宋红卫表示，上海新房抗跌性强、二手房触底回升，稳价优势显著，即便步入6月传统淡季，市场热度也有望延续，房价短期内将保持稳定。
（上海外环外某新盘售楼处。唐韶葵/摄）
淡季不淡
据网上房地产数据，受春节因素影响，2月上海二手房网签仅1.13万套。3月，该指标便冲高至3.12万套，创下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房网签量分别录得2.87万套、2.8万套，且同比涨幅均超20%，站稳成交高位。
步入6月传统淡季，市场热度并未降温。网上房地产数据显示，6月上半月，上海二手房网签已达1.33万套。中介人士预测，6月全月成交有望维持在2.8万套量级。
分析人士指出，上海二手房连续多月高位成交的现象，是2023年以来首次出现。叠加新房持续入市托底，支撑房价稳步修复。
上海中原地产监测显示，5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，共有39个项目取证入市。其中，外环外新盘供应面积占全市当月新增供应近78%，套数占比约77%，供货主力为300万元-800万元的刚需、中端改善产品。
从成交结构看，上海楼市成交价回升的趋势也较为明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦近期走访了浦东新区张江板块的二手房市场，他发现，该板块面积段在100平方米左右、总价段在500万元-800万元的房源去化明显加快了，“房子挂牌一周左右，过了一个周末基本都能成交。”
上海链家的数据也显示，今年5月，上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，总价500万元-800万元的改善房源成交量环比上涨9.3%。该机构指出，刚需低价房源持续去化后，置换客群也开始陆续进入改善市场。
卢文曦也表示，此轮楼市复苏的含金量开始提升，新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑稳健量价支撑，走出“淡季不淡”行情。
价格修复
值得注意的是，此轮上海房价的提升仅为结构性上涨，而非全面升温。
一方面，连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场低价存量逐渐出清；另一方面，随着楼市回暖信号明确，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价格，改变了价格挤兑格局。
卢文曦指出，当前上海已进入价格修复阶段。上海全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。
中原地产数据显示，近几个月，90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅，整体房源报价重心稳步上移。5月，总价700万元-900万元、900万元-1100万元的房源成交量分别环比上涨3.83%、8.41%。
新房市场同样呈现结构性分化行情。据上海中原地产数据，5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比上涨18.7%。在成交结构上，单价3万元-6万元/平方米的刚改项目成为市场主力，占据成交榜单半数席位。其中，以90平方米-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行。
同策研究院的数据也印证了该趋势。该机构指出，从今年4月开始，总价400万元以内的房源成交占比便出现回落，400万元以上所有总价段房源成交占比全部抬升，体现出置换链条向上传导的特征。
宋红卫解读了成交房源总价上移两大动因。一是核心区“老破小”价格调整到位，租售比提升，吸引刚需入场，叠加政府收储用作保障房，带动刚需业主置换改善；二是300万元以下优质挂牌房源锐减，倒逼购房者上调预算，向更高总价段置换。
在回暖大趋势不变的前提下，卢文曦认为，6月市场将集中消化存量需求、巩固修复行情，短期大概率不会出现全面普涨。但他也指出，多轮稳楼市政策已推动市场完成筑底，后续政策加码空间有限。
