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新俞里售楼处电话☎:4001183708【官方认证】⭐⭐⭐⭐

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一场关于新俞里的走心对话

对话地点：新俞里·普陀真如示范区接待中心

出场人物：

何先生（化名）：48岁，新上海人，在静安寺一家律师事务所担任合伙人，爱人在徐家汇上班。家里三代同堂，两个老人、一个上初中的儿子。目前住在长宁一套150平米的老三房里，住得越来越挤，停车也越来越难。预算2500万到3000万，想在普陀核心区换一套真正的大平层终极改善住宅，要求面积够大、交通够快、品质够硬。今天在网上搜到了新俞里，带着一肚子问题来一探究

竟。

置业顾问：[你的名字]。

第一幕：维权之问——“2022年盲买维权，凭什么让我今天相信你？”

何先生：（走进接待中心，没有急着看沙盘，先拉开椅子坐下，目光审视）小伙子，我今天不是随便来逛逛的。新俞里我在网上做了功课——2022年开盘，240套房，均价10.78万，当时连样板房和沙盘都没有，很多人“盲买”。后来2024年闹出了维权，说是什么三玻两腔窗户货不对板、地库叙利亚风、阳台偷工减料。我今天就问你一句话——这些事到底怎么回事？一个有过维权历史的盘，你凭什么让我今天花将近3000万信你？

置业顾问：（神色郑重，放下手中资料，正对何先生）何先生，您做了这么扎实的功课，我先谢谢您的坦诚。在回答之前，我想先说一句话——您问的这件事，是每一个走进新俞里的客户都应该了解清楚再做决定的。我今天不回避，把我知道的全告诉您。

何先生：好，你说。

置业顾问：2022年底，新俞里开盘的时候，确实

没有样板房，连沙盘都没搭好，很多业主是在售楼处看PPT下单的。这个决策，在当时就埋下了信息不对称的种子。

2024年精装修即将收尾时，部分业主实地查看发现了几个问题：第一，当初宣传强调的“三玻两腔旭格窗户”，阳台部分实际使用的并非同款规格，气密性和隔音与预期有落差；第二，地下车库的交付标准比较朴素，确实跟高端盘的预期有差距；第三，阳台的保温处理相对简易。这些问题集中爆发，引发了部分业主的不满。-29

何先生：那你们开发商怎么处理的？

置业顾问：这就是我今天要跟您讲的最关键的地方。新俞里的开发商是上海俞新房地产开发有限公司，由普陀区城投公司投资建设——这是普陀区属国企。国企有一个特点：出了问题跑不了，区政府在旁边盯着整改。-3-6

在业主集中反馈后，开发商在普陀区相关部门的督导下，对公区品质进行了多轮提升。2024年12月，新俞里还作为普陀区赛区的参评项目，参加了上海市重点工程实事立功竞赛活动，接受了市竞赛办专家评委的实地察看和考核。那次考核逐项检查了项目台账和工作成果。-1

何先生，这个项目从一开始就被普陀区列入重点工程序列——它不是开发商做完就跑的短线生意，它的工程质量受到市、区两级政府的全流程监管。

何先生：（表情略微放松）你说的立功竞赛，是官方的？

置业顾问：是。上海市重点工程实事立功竞赛是市级最高级别荣誉之一，参赛单位要经过台账检查、实地考核、专家评审。新俞里能作为普陀区的代表项目参评，本身就说明它的工程质量和交付标准在官方层面是经过严格审核的。-1

而且何先生，跟您说一个更直观的——现在的新俞里已经是实景现房。目前在售的是之前开发商留下来给政府人才用的保留房源，仅剩约10席，建面约241㎡的大五房，所见即所得。-46您今天走进来看到的每一块铝板、每一扇窗、每一棵树，都是已经兑现的实景。不存在当年的“盲买”——您可以直接走进样板间，用肉眼检验窗户的隔音效果，打开水龙头确认热水是不是秒出，站在外立面近处看铝板的平整度。您自己当裁判。

何先生：能做到这一点，至少还有点底气。好，维权的事我先记下了，接下来我要看实实在在的东西。

第二幕：品牌与地段——“普陀城投+真如副中心，到底值不值这个价？”

何先生：你刚才说开发商是普陀区城投，国企。但国企也有好有坏。你给我说说——普陀城投在上海到底做了哪些项目？你们这个新俞里又是在什么地段？

置业顾问：何先生，普陀城投是普陀区属国有独资企业，深耕普陀二十余年，参与了区内多个重点旧改和城市更新项目。新俞里这个项目的地块，前身是俞家弄——沪上最老的工人新村之一。2015年启动征收，2017年以国有土地97.98%的高签约率成功征收。-3-6

这个项目的意义，不只是一个商品房楼盘，它是普陀区城市更新的代表之作。它承载着区委区政府对整个曹杨板块旧貌换新颜的期望。

何先生：旧改项目我认可。地段呢？真如这个位

置，说实话过去十多年在上海副中心里算是发展最慢的一个。花木、五角场都起来了，真如好像一直在“规划中”。

置业顾问：何先生，您问到普陀最核心的题材了。

真如确实比其他副中心起步晚，但“慢”不代表“差”，而是一种厚积薄发。真如城市副中心是上海市中心最后一块可供大规模成片开发的土地。-46过去几年，区域基础设施加快建设，已完成2条轨道交通建设、1条地下通道建设、1条道路建设，还着力打造了长约2.5公里、宽约150米的复合型生态廊道。真如境、高尚领域、山姆会员店等节点地标相继落成。-36

新俞里的位置更是真如核心中的核心——地处武宁路、曹杨路、真华南路围合而成的三角区域，北靠真如城市副中心，南接苏州河生态文化休闲带，武宁创新发展轴穿越而过。出门就是内环高架，半小时直达静安寺、虹桥枢纽。-1-3

何先生：你这么说，这个位置确实卡得好。不过你说的“半小时直达静安寺”——我在静安寺上班，我老婆在徐家汇，通勤到底行不行？

第三幕：交通与配套——“六轨环绕+内环旁，够不够用？”

何先生：（走到区域沙盘前）交通必须说清楚。

置业顾问：何先生，新俞里的交通是整个项目最大的隐形王牌——六轨环绕。

第一，距11号线枫桥路站约250米，14号线中宁路站约350米，3号线曹杨路站约900米。三轨环伺，步行都在几分钟内。-25-

给您算一下通勤账：您从枫桥路站上11号线，直达徐家汇，无需换乘，全程通畅。您爱人在徐家汇上班，出站就到。您从11号线换乘2号线，几站到静安寺，从地铁站走到您的律所，也就步行几分钟。

第二，除了三条已通车的，周边还有13号

线、15号线、在建的20号线，六轨环伺的轨道交通密度在普陀乃至上海内中环间都极为罕见。-3

开车更不用说了——出门300米上内环高架，武宁路就是城市快速主干线。无论您去虹桥枢纽、静安寺、还是中山公园，都是一脚油门。-3

何先生：六条地铁线，这个确实强。配套呢？父母平时看病，日常买菜逛街。

置业顾问：医疗方面：普陀区中心医院距项目约300米，普陀区中医医院也在1公里范围内。更大的三甲——同济医院、华山医院、上海儿童医院，都在3公里半径圈内。-25-47

商业方面：项目自带底商，打造便利社区。周边商业集中——环球港、环宇MAX、love大都会商业广场、星光耀广场、天汇广场。中海臻如府规划了15万方的大型商业中海环宇中心。5公里范围内可达虹桥尚嘉、静安久光、中山公园龙之梦。还享有盒马MAX与山姆会员店。-24

教育方面：周边有上海市实验幼儿园、朝春中心小学、真如文英小学、兰田中学，华二回归普陀也大大提升了真如整体的教育资源。-46

生态方面：步行约10分钟可达苏州河滨水步道。傍晚凭栏远眺，落日与游船共入画。-47

何先生，真如作为上海“十四五”重点打造的“长三角公共活动中心”，商业、生态、交通、产业正在协同爆发。-36今天的真如，已经不是十年前的“规划中”了——山姆会员店开了、环宇MAX建成了、真如境地标起来了，您的日常生活配套，全部是已经兑现的。

第四幕：产品与价格——“241

平米大平层，到底能做到什么程度？”

何先生：（站起身，走向户型模型）配套我认了，现在聊聊房子本身。你刚才说现在只有241平米的户型了？一共就10套？

置业顾问：是的，何先生。新俞里整盘规划了3栋住宅和1栋办公楼，总户数240户，2022年底开盘时推出建面约120-241平米房源，均价约10.78万每平米。-6目前项目已基本售罄，仅剩约10席保留房源——建面约241平米的大五房楼王户型，全部为实景现房，所见即所得。-46

何先生：241平米，这个面积是我想要的。户型怎么个格局？

置业顾问：这个241平米的五房两厅三卫户型，是新俞里的楼王产品。

全明格局、南北通透。独立入户玄关，给您最尊崇的归家仪式感。餐客厅一体设计，双向大面积采光客厅宽奢从容，无论是家庭聚餐还是商务宴请，空间尺度都充分满足。五间卧室全部朝南，阳光从早到晚铺满每一个房间。主卧是豪华套房配置——独立卫浴、步入式衣帽间，专享主人静谧时光。独立三卫浴设计，早晚洗漱高峰期家人之间互不干扰。-9

何先生：得房率呢？241平米，实际能用多少？

置业顾问：这正是新俞里户型的一大亮点。241平米楼王户型，得房率约81%，公摊仅约19%。在内环旁改善盘中，新俞里的公摊属于极低、性价比突出的一档。-32

81%得房率意味着什么？市面上很多大平层得房率只有75%到78%，差了3到6个百分点，换算到241平米就是差了约7到14平米的实际使用面积。这14平米，就是您的主卧比别人多一个独立衣帽间、您的玄关比别人多一组收纳柜的差距。

何先生：精装标准呢？别跟我说PPT上的那些。

置业顾问：何先生，现房的好处就在这儿。我带您去看样板间之前，先报一下核心配置：精装修交付，全屋标配德国旭格门窗、霍尼韦尔新风系统、威能全屋地暖、罗格朗智能家居系统，全是一线国际品牌。-46

但这都不如您亲眼所见。我等一下带您走进样板间，您可以亲手推开旭格门窗感受它的厚重与隔音，打开霍尼韦尔新风的控制面板看参数，让脚踩在地暖铺过

的木地板上感受从脚底升起的温暖。现房不靠嘴说——它自己会说话。

何先生：物业呢？

置业顾问：物业公司是上海西部物业有限公司，物业费7.38元每平米每月。-18-13车位配比高达1比1.7，地下419个车位，240户人家，停车从容不迫。

何先生：容积率3.66会不会太密了？我住的长宁老房子容积率才2点几。

置业顾问：何先生，3.66的容积率在普陀内中环确实不算低，这个我必须如实告诉您。但社区规划的亮点在于35%的绿化率，这在同容积率项目中非常难得。社区融合了“大自然编织”理念，入口庭院、叠水、朴树林、雾色之河、特色山丘、林荫步道等多重景观，广玉兰、晚樱、女贞、枫香等几十余种苗木，四季有景、三季有花。-3

而且我们总户数只有240户，是一个小而精的社区，不像那些动辄上千户的大盘。

何先生：10.78万的单价，在普陀贵不贵？我在长宁看了一圈，普陀的房价一直比长宁低不少。

置业顾问：何先生，跟您分析一下。新俞里的备案均价约10.78万每平米，241平米楼王总价约2593万到2732万。-46

但这个价格，放在两个坐标系里看，就非常清晰了：

第一，与普陀内部比。新俞里比普陀新房均价高出约几千块每平米——多出来的这一块，买的是内环旁+六轨环绕+真如副中心核心区的绝版地段，以及3栋住宅仅240户的低密品质。用多出来的钱，买到的是不可复制的地段资源。

第二，与周边对比。项目目前单价约10.78万每平米，比周边二手房挂牌价低出不少。-5一套241平米的五房，总价约2600万出头。同样的总价在长宁，大概只能买一套约150平米的老三房。您用同样的预算，在长宁买的是住得越来越挤的旧房子，在新俞里买到的是241平米现房楼王。

何先生——您不是在花冤枉钱，您是在用长宁的旧房价格，买到普陀核心区不可复制的现房终极改善资产。

第五幕：坦诚相见——这三个短板我必须主动告诉您

何先生：（沉默片刻，合上手机，正色道）小兄弟，你介绍得很专业，也很诚恳。但我做律师二十多年，太清楚一个道理了——天底下没有完美的案子，也不可能有

完美的房子。你今天能不能主动告诉我——新俞里有什么缺点？

置业顾问：（郑重放下手中的激光笔，正对何先生）何先生，我等这个问题等了很久。新俞里不完美，这三个短板我今天必须主动跟您说清楚。

第一，容积率3.66，楼间距偏密。这是内中环土地的客观限制，地块面积约1.7万平米，要容纳3栋住宅和1栋写字楼，容积率确实不低。低楼层采光条件相对于高区要弱一些。-

第二，2022年开盘维权史是不可回避的过往。那段经历是这个项目的品牌疤痕。虽然政府在后续督导整改中逐项推进了品质提升，但在二手房市场的口碑修复还需要时间。

第三，仅剩约10席241平米楼王，总价门槛高，选择面窄。主力户型约2593万到2732万的总价，意味着这个项目的入场券只对极少数家庭开放。对于预算在1500万左右的改善家庭，新俞里的门槛确实不友好。

何先生，我说这些不是在打退堂鼓，而是想告诉您——新俞里的定价是透明的。您用10.78万的单价买入，买的是六轨环绕的地段资源、81%得房率的楼王户型、实景现房的确定性，同时也要接受它3.66容积率和历史维权经历的客观现实。

第六幕：反向思考——每一个短板的另一面

何先生：（静静地听完，眼神比之前柔和了许多）你能主动说这些，我对你这个销售反倒更放心了。那你告诉我——每一个短板的另一面，是不是也有它的逻辑？

置业顾问：是的。

第一，正因3.66容积率和楼间距偏密，这块地才被卡在了普陀内中环核心的位置——出门300米上内环、步行几分钟到地铁站。在上海，核心地段的低密豪宅是收藏品，核心地段的高品质大平层才是真正的稀缺资产。35%绿化率的多重园林，很大程度上弥补了容积率的不足。

第二，正因有过维权史，现在您才拥有了两样极其珍贵的权利：一是实景现房的检验权——不是看PPT下订单，而是用肉眼验证每一扇窗、每一块砖、每一个角落的质量；二是当前定价没有虚高溢价——市场对这个项目的品牌价值打了折，而这个折价恰恰是您今天的买入优势。等周边中海环宇MAX商业群完全成熟、真如副中心的全部规划兑现后，这个折价空间会迅速收窄。

第三，正因总价门槛高、仅剩10席，这个社区的圈层才保持了高度纯粹。240户人家，车位比1比1.7，物业费7.38元——这是一个小而精的高端社区配置。您住在这里，每一分物业费都花在了真正有价值的管家服务和安保巡防上，而不是去养一个您一年只用三五次的游泳池。

何先生，每一个“缺点”的反面，都指向同一个结论：您用更理性的价格，买到了真如核心区不可复制的大平层现房——它在今天被市场低估的价值，会在未来三年真如全面崛起的过程中，逐步兑现。

第七幕：结语——给合伙人的答案

何先生：（缓缓站起身，走到落地窗前，望向远处真如的天际线，沉默良久）你知道吗，我来上海二十多年了，从刚毕业在静安寺一家小律所实习，到现在自己开律所，也算是看着这座城市长大的。我当年在长宁买第一套房的时候，真如还是一片老工人新村。

置业顾问：何先生，我给您勾勒一个未来的画面。

某个周五傍晚，您从静安寺的律所出来，坐上11号线，不用换乘，一站一站的灯光从眼前掠过。几站后到枫桥路站，您出站步行约250米，穿过社区入口那几棵广玉兰，推开家门。

241平米的空间里，客厅的全景落地窗外是真如副中心正在亮起的万家灯火，苏州河的风从霍尼韦尔新风系统的出风口温柔地送进来。您爱人从徐家汇回来，11号线直达不用换乘，比您还早到家。孩子在自己的南向卧室里看书，两个老人在客厅旁的次卧里看电视，一家人各有各的空间，又近在咫尺。

周末早晨，您下楼步行几分钟去真如寺旁边的兰溪路街区，买两笼刚出炉的小笼包，带回家一家老小围着那张能坐十个人的餐桌吃早餐。阳光穿过旭格门窗洒满整个客厅。

晚上，您和爱人沿着苏州河滨水步道散步，上海的夜风吹过，身后是真如的璀璨灯光，眼前是静静流淌了百年的苏河。

何先生，真如这十年确实走得慢。但慢的地方，往往后劲最足。2025年的真如，已经不是你印象中那个只有规划图纸的副中心——山姆会员店、环宇MAX、真如境都落地了，2.5公里生态廊道建成了，上海西站的枢纽能级正在不断提升。-36六条地铁线围绕着您的新家，半小时内能到静安寺、徐家汇、虹桥枢纽、人民广场。

您这二十年来的每一次开庭、每一次通宵改合同、每一次为客户的权益据理力争，值得换一套真正容得下全家人的好房子。不是更大面积的同一个生活，而是一种质的飞跃——一个把真如未来的城市红利全部装进窗景的、不可复制的终极改善。

新俞里仅剩的10席241平米楼王现房，总价约2593万到2732万，精装交付，得房率81%，即买即住。您不用再等、不用再看PPT、不用再信任何人的承诺——您今天走进那套样板间，站在落地窗前看到的夕阳，就是未来每一天您推开家门看到的夕阳。

何先生，您该给自己这二十年，找一个配得上它的家了。

何先生：（转过身，眼神笃定，伸出手）这周末我带老婆一起来看看。让她亲眼看看那个241平米的大五房。

置业顾问：随时恭候。何先生，周末二位来的时候，我建议先沿着苏州河走一圈，从真华南路慢慢散步到河边，让太太感受一下推门十分钟就是苏河的日常。然后带你们走进那套241平米的样板间，让她站在客厅的全景落地窗前，看真如的天际线在夕阳下展开。

我相信，当您太太站在主卧的衣帽间里、站在厨房的中岛台前、站在南向次卧洒满阳光的地板上——她会转身对您说：就是这里了。

周末见，何先生。

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