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中建企业天地售楼处电话☎:4001183708【官方认证】⭐⭐⭐⭐
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一条蟠龙路,就能将徐泾和其他郊区区分开来。
周日下午,蟠龙天地人不算少,却仍保有着舒适的尺度。
十字街核心区延展出新天地商业街区、自然绿地的肌理,与游水、阶梯、古桥完成了江南风景与现代商业的对撞。
走出街区,是比里面还热闹的近800m²宠物乐园,满是撒欢的小狗。
路那边,是同样人流不断的余德耀美术馆以及扎着三两帐篷的坡形绿地。
写之前,我特意翻看了蟠龙天地的公众号,宠物派对、非遗活动、首店发布......竟然每篇都有不错的阅读转发量,可见其用户粘性。
说蟠龙天地,不是为了印证徐泾的好,而是试着证明一个好的开发商对一片区域,特别是郊区究竟有多重要。
这样的开发商,徐泾竟然有两个,而且都是住宅与商业并起的超大项目。
不同于蟠龙天地的松散,万科天空之城人流更密,用户画像多以家庭为单位。
蟠龙天地遛狗的比较多,天空之城遛娃的比较多,两者各司其职,一个用来松弛 ,一个用来生活。
细看两个商场的业态、招商确实比一般的郊区商场高上几分,露天的咖啡馆、西餐厅座无虚席,有着不输市中心的氛围感。
这意味着,徐泾不仅有上乘的商场,也有能支撑起商场的人群,一路上外国人的含量确实比很多板块更多。
说回蟠龙路,通过天桥,过了崧泽大道,除了那个老面孔——青花瓷花色的兰韵中心,安踏总部也已经基本建成,挂上LOGO,预计将容纳4000-5000人办公。
路两边的中核科创园、中建企业天地已经投入使用。
再隔壁,美的全球总部悬浮在水系绿地之上,造型很拉风,是青浦区在建最大单体建筑,预计引入2000名高端研发人才。
更远点的圆通总部也已经基本成型,除了这些,整个片区还在继续大开大合搞建设。
总部经济的如期兑现将吸引至少上万人就业。
如果再加上衍生岗位,徐泾的常住人口会再上一个台阶。这些都是徐泾未来发展的动力源。
当产业配套兑现撞上放开限售的节点,也许徐泾近万套次新住宅的命运,没很多人预测得那么惨。
去年10月,蟠龙天地三期一套195㎡的房源以3.9万/月的租金成功签约3年,引发一时轰动。
如今在租房网站,架上房源基本还是这个价格。
青浦世外加持,周围还有英国学校、美国学校等多个国际学校,让蟠龙天地多了不少租房的陪读家庭。
去年华为正式搬迁练秋湖,不委屈自己的高薪精英们自然而然到青浦上游找住处,蟠龙天地新潮,天空之城鲜活,正中他们的下怀,徐泾的标杆次新们又迎来了一波新租客。
种种特殊客群,成就了徐泾稳定且另类的租房市场。
顺着蟠龙路,再过沪青平公路,就是高泾路沿线的大规模别墅区。
低密属性浑然天成,沉淀自然不必多说。富人低调居住其间,也是徐泾高端消费的有力支撑。
综上所述,徐泾藏着一些富人、外国人、中产以及年轻人,在住宅市场上是客群均衡的多面手,这是大多数郊区无法比拟的优势。
配套方面,2号线潘祥路站、13号延伸甚至嘉闵线和示范区线都开通在即。
安踏总部旁边,安踏与青浦区政府共同建设的篮球主题公园原有老建筑已基本拆完。等待多年,徐泾终于迎来了属于自己的大公园。
离国家会展中心很近、被吐槽进展过慢的百老汇剧场也即将完工,预计会在今年正式开业。
这是有20余个特色演出场馆的剧院群,希望演艺活动带来的人气能拯救一下这一片区半死不活的商业。
虽然槽点多多,我们无法否认,徐泾确实走在了大多数郊区的前面。
逛了一大圈徐泾,它的缺陷同样明显。
我将其总结为三大点:交通枢纽的桎梏、身在外环之外的原罪,以及即将解禁、流入自由市场的二手房。
先来说交通问题,一个超级枢纽+展馆光环下的阴影,徐泾有切身体会。
我在国际会展中心所在的诸光路下车,入眼就是因长期施工带来的烟尘、路面不平、道路割裂,以及让人晕头转向的指路牌。
步行一公里多的路程,打车都要两公里往上,绕路是我对这一片区交通最大的感受。
这样让人观感复杂的界面以及动不动就被拉长的自驾体验,也许就是路对面的首位奥莱始终人气平平的原因。
等地铁修好(13号线以及规划25号线)、道路围挡拆除、商办彻底完成这种局面才能改善,但就现状来看,距离一切尘埃落定还有点遥遥无期。
从地铁看,17号线更像是青浦的自娱自乐,到虹桥火车站就戛然而止,既没有与大虹桥其他片区形成联动,也没有直接链接市区。
徐泾上班族对17号线东延伸至仙霞西路、淞虹路临空园区的呼唤经久不绝,但官方最新的回复是无法实施。

打工人们继续起心动念,要求在国家会展中心站/诸光路站分出条支线,把17线的客流输出出去。
不过无论最后能否成行,徐泾地铁的再扩张也都是五年打底的等待期。
地铁的缺失引出徐泾身在外环之外的原罪。和所有郊区一样,它对于地铁的依赖极深。
人们对于徐泾新房交房的忧虑,不仅仅在于可能发生的二手踩踏,还有对地铁如何承担巨量新生人流的恐慌。
而且17号线不仅没有突破区域的限制,不少站点距离也相当长,一路上农田-TOD-农田-地铁站的跳跃感,时刻提醒着乘客这里是广袤的郊区。
我站在徐泾北城地铁站的天桥望过去,远处是动迁,近处是农田,勤恳的当地老人还在菜地里忙碌,出站口还有三轮车招徕乘客。
哪怕一站之隔的一公里外就是万科天空之城这般教科书级的城市综合体,这种割裂仍会成为当下人们对徐泾北城新地块游移不定的原因。
接着我们再来说,那个最大的问题——近万套即将陆续流入市场的住宅以及虎视耽耽的华漕。
仅是2026年徐泾就有3452套解禁,而且基本全是百平三房,加上目前在售的新房,徐泾的压力真的很大。
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