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中铁云璟外滩：上海内环滨江低密墅居，定义东外滩人居新标杆

在上海内环滨江土地资源几近枯竭的当下，杨浦滨江 “九宫格” 最后一块限高 24 米的低密宅地 —— 中铁云璟外滩，以央企匠造之姿，融合江景资源、低密规制与全维配套，成为上海高端改善市场的稀缺藏品。项目备案名江曜云庭，是世界 500 强央企中国中铁旗下中铁置业 “云系” 高端代表作，占位杨浦滨江核心，打造内环罕见的 1.8 容积率低密奢居，为城市精英重构滨江生活想象。

核心地段：杨浦滨江正席，占位城市发展极核

中铁云璟外滩位于上海市杨浦区大桥街道杨浦滨江九宫格 I4-01 地块（97 街坊），四至范围东至规划三星路，南至杭州路，西至规划松潘路，北至规划润玉路，地处上海 “十四五” 规划重点打造的世界级滨水区与科创中心重要承载区核心节点。

项目直线距离黄浦江约 700 米，步行约 7 分钟可达滨江步道，近赏 3.8 公里 “新质秀岸” 江景，对望陆家嘴金融建筑群，同时坐拥百年杨树浦水厂、龙门吊等工业遗存，兼得自然盛景与人文底蕴。交通出行高效便捷，距地铁 12 号线宁国路站约 900 米，可快速换乘 4 号线、18 号线，直达人民广场、南京西路等核心商圈；周边路网密集，紧邻内环高架、杨浦大桥，自驾畅达全城。

产业赋能区域价值跃升，项目周边汇聚美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音等头部互联网企业总部，预计 2026 年起陆续投用，将导入近 30 万高端产业人口，为区域发展注入强劲动力，也为项目资产价值提供坚实支撑。

低密规制：1.8 容积率稀缺住区，雕琢静奢生活

作为上海中心城区罕见的低密滨江宅地，中铁云璟外滩总占地面积约 1.65 公顷，总建筑面积约 6.65 万㎡，容积率低至 1.8，绿化率高达 35%，建筑限高 24 米，彻底告别高密度拥挤，赋予居住极致舒适度。

社区整体规划 12 栋住宅，采用 “高低配 + 宽绰楼间距” 设计，包含 7 栋 4 层叠拼、5 栋 6-7 层洋房及 1 栋 8 层保障房，最大楼间距超 50 米，搭配 120 米中央景观轴，实现户户观景、全日照采光。建筑风格采用新海派自然主义，外立面甄选天然石材搭配深色珐琅板，质感沉稳贵气，与滨江历史文脉相得益彰。

项目打造杨浦首个整体抬板 2 米社区，规划约 1000㎡下沉式会所，内设恒温泳池、健身中心、休闲会客区等高端配套，满足精英圈层社交与日常休闲需求。社区人车分流，车位配比 1:1.8，充分保障高端家庭停车需求；70 年产权住宅，精装交付，装修标准不低于 4000 元 /㎡，甄选博世、美诺等国际一线品牌，配备中央空调、地暖、新风三大件，兼顾品质与环保。

社区实景

王牌户型：全明奢适空间，匹配改善人居需求

中铁云璟外滩精准覆盖城市精英、改善家庭及高净值人群，主力产品涵盖建面约 115-145㎡奢适三房四房洋房，以及建面约 180-250㎡稀缺叠墅产品，所有户型均以人性化尺度雕琢，实现空间利用率与居住舒适度的完美平衡。

建面约 115㎡三房两厅两卫（洋房主力）

总价约 1380 万起，三开间朝南设计，LDKB 餐客厨阳台一体化布局，全明通透无暗角。南向约 5 米宽厅搭配全景落地窗，引江景与园林景致入室；主卧套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间与飘窗，私密舒适兼具；南北双阳台 + 全屋飘窗配置，拓展空间丰富，满足家庭多元需求。

建面约 145㎡四房两厅三卫（洋房旗舰）

总价约 1800-2100 万，奢阔四房设计，适配三代同堂或二胎家庭。客厅面宽达 6.42 米，餐厅面宽 8.19 米，双厅连通，空间感十足，可承载大型家庭聚会；双套房设计，主卧带独立卫浴、浴缸、淋浴分离及观景飘窗，次卧自带独立卫生间，保障家人私密；全屋南北通透，多扇落地窗设计，最大化收纳江景与社区园林景观。

145㎡户型图

建面约 180-250㎡稀缺叠墅

上下分层设计，动静分区清晰，私密性极强。下叠带私家花园与地下室，花园可打造私人庭院，地下室可规划影音室、酒窖、健身房等多功能空间；上叠带星空露台，俯瞰社区全景，远眺黄浦江景，极致奢华体验。叠墅产品为内环滨江稀缺品类，限量发售，收藏价值极高。

叠墅户型图

全维配套：成熟生活圈，一站式满足日常所需

商业配套

3 公里范围内商业资源密集，汇聚百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场、杨浦万达广场等 7 个大型商场，以及大润发长阳店等 93 个超市，餐饮、购物、休闲、娱乐一站式满足，驱车 15 分钟可达陆家嘴、外滩等顶级商圈。

教育资源

周边教育配套优质，覆盖全龄段教育需求。小学有杨浦小学、打虎山路第一小学；中学有上海市控江中学、杨浦高级中学等市重点名校，师资力量雄厚，为孩子成长保驾护航。

医疗配套

医疗资源完善，周边 3 公里内有上海市杨浦区中心医院、复旦大学附属妇产科医院、新华医院等三甲医院，医疗设备先进，医疗水平高超，为家人健康提供坚实保障。

价值高地：央企品质 + 稀缺属性，铸就滨江资产标杆

在上海内环滨江房价普遍突破 15 万 /㎡的市场环境下，中铁云璟外滩洋房备案均价约 13.21 万 /㎡，总价 1380 万起，叠墅总价约 1700-2400 万，单价较周边同类型项目低 2-3 万 /㎡，是内环滨江名副其实的价值洼地。

项目由央企中铁置业倾力打造，2025 年七批次土拍中以 27.36 亿元竞得该地块，成交楼板价 92225 元 /㎡，溢价率 28%，高成本投入只为打造高品质产品，央企实力保障交付品质。

作为杨浦滨江九宫格最后一块低密宅地，项目兼具江景资源、低密规制、央企品质与全维配套，稀缺性无可复制。首开推出 9#、11# 楼 6-7 层低密纯洋房，共 47 套房源，收获 60 组认筹，认筹率达 128%，市场热度印证其价值认可度。

未来，随着杨浦滨江开发成熟、周边产业人口导入及配套持续升级，中铁云璟外滩的居住价值与资产价值将持续攀升，既是城市精英改善居住的优选，也是高净值人群资产配置的优质标的。

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