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图：招商序一期&二期&遗址公园 全文3951字 预计阅读时间9分钟 此前，总图公示初期园长给大家剧透过招商序二期的户型以及整体布局。熟悉的家人都清楚，从总图公示阶段到最终方案过审定稿，需按对应套内面积分配公摊，因此，面积段还会有一定微调。园长也第一时间拿到了更新后的官方户型，给大家做个详细地解析。 看上图可以知道，面积段最终定稿：158㎡、139㎡、126㎡、125㎡、123㎡，其中126/125/123户型非常近似，但126/125为中间户，因此缺少了一段山墙面的赠送，得房率会略低于123。 那么园长今天就聚焦于首开的1栋、8栋、9栋给大家把这几个户型都好好地解析一下，由于招商序二期是得房回调后的第一批项目，相信大家都很关注回调后户型还能怎么卷，顺带看看如何应对不同的需求爆改户型。
01 139平：全能选手 01 设计拆解 套内面积：150.6m²（不含电梯厅） 不含电梯厅得房率：108.3% 含电梯厅得房率：114.2% 户型层高：3.0m 客厅开间：5.7m 主卧开间：3.8m 总开间：16.75m 首先解读的是园长觉得非常全能的139平。为什么说全能，是因为对比其他的139，或许你还真挑不出太多刺。市面上主流的140左右面积段，以主城几个大热项目绿城金泓文澜樾华、保利星宸天奕和中海瑞文熙和（锌厂）为例，都是一样的四房三明卫的配置，但唯独招商才把面积严格限制在了140以内，其他仨都是142/143的面积，可以帮大家在契税上多省一道。 不含电梯厅的得房率达到了108.3%，对于不玩骚操作的2T2南厅户型，这个数据算是目前规则下能够触达的靠前一档了。139面宽的数据也非常不错，客厅开间5.7m，主卧3.8m，为什么我记得这么清楚......因为园长的瑞府177户型开间数据和这个一模一样，建面少36平，开间却是一模一样的尺寸，说多了都是泪。
面积的配置上，除了南向的次卧仅有9.8平外，其余的房间均可以达到11平以上，房间的实用性以及空间效率都得到了较好的优化。 可能有人会翻出一期的139户型，认为除了三明卫，在其他方面招商设计上的变动并不大，但其实优化项都藏在一些细节中。比如，客厅的进深是增加了的，方便大家买长一点的沙发，还有部分的房间面积，都在此前一期的基础上做了调整。另外有朋友说不喜欢主卫有转角大玻璃，认为私密性不够，招商也把大玻璃的位置做了调整，让台盆对出去的位置代替了转角。 园长还给这个户型专门做了一个漫画版的场景再现，请大家横屏看看。
（户型场景示意，请旋转手机，横屏观看）
02 户型改造 招商这回的户型，结构优化方面做的还不错，给了大家后期改造较强的灵活性。园长会结合户型特点简单给大家做一些改造的示意，后期在内部分享会还会再进一步解析。
以139平的户型为例，如果你的家庭人口并不算很多，不需要那么多卧室，且追求空间感、尺度感，那么其实有个非常不错的改造思路：超级横厅。 开放式书房也可以补充阅读、工作、喝茶休闲的需求，另外一个好处是让原本长长的走廊空间完全消解，纳入了LDK的一部分，这样改造后，整个LDK的面积会达到将近80平，空间尺度上真的会很爽。什么，你问我为啥？因为园长自己家就是这样改造的。
02 123平：不止于刚需 01 设计拆解 套内面积：130.4m²（不含电梯厅） 不含电梯厅得房率：106.0%
含电梯厅得房率：112.6% 户型层高：3.0m 客厅开间：5.3m 主卧开间：3.6m 总开间：15.2m 咱们再看看门槛户型123平，户型的配置上：四房两卫，并没有霸蛮再做一个暗卫到南向套房，本户型基本上可以满足需求，但要说空间阔绰，确实比不过158和139。 本户型得房率达到了106.0%，面宽的数据如果单看的话觉得没那么大对吧？但5.3m的客厅开间和3.6m的主卧其实在120平这个面积段算非常可以了。有125左右的户型，客厅仅给了5m的开间，包括此前招商序一期的118户型，客厅也是5m的开间。
其实对于本户型，招商的目的很明确，你们不是说一期118有刀法，只给了3房吗，那么我就只让你多花5个平方的钱，能够获得一个四房两卫的新户型，尺度还没有比128小太多，还给了不同于一期128/118的南向阳台，这就是招商在二期123/125/126几个户型的小心机。 每个房间的面积上，招商还是发挥稳定的，最小的卧室也有9.7平，够用是够用了，但是南向阳台被放在了进门套卧的南向，且剪力墙不如139的灵活，那么我们的改造思路就得换一换了。 同样的，这个户型也做了一个漫画版的场景再现，请大家横屏看看。
（户型场景示意，请旋转手机，横屏观看）
02 户型改造 刚刚提到由于结构布置，这个123其实并不适合做大客厅。但是其实根据园长接触到的朋友来看，很多朋友考虑120-130面积段的朋友是一胎主义/备婚情侣/单身贵族，并没有那么多房间的需求，那么园长会推荐的一个改造思路就是：精致主卧套。即将原先的北向卧室吃掉，墙体拆除，并变成一个独立衣帽间/灵活书房。 这样不仅可以让主卧门外移，将走廊空间进一步弱化；另一方面也可以让整个主卧的尺度变得阔绰，否则依照原本的布置，由于争抢衣柜，可能男主人的衣帽间就会被女主人“驱逐”出主卧了。
户型小结 招商序二期的户型对比一期，还是很明显能够看出是做了有针对性的客研。比如三明卫、南向阳台、客厅进深、主卫玻璃位置等等，都是在一期的基础上做了升级和优化。本次园长给这三个户型的评价还是蛮高的，唯一的小瑕疵是没有给到北阳台，如果能够让大家有灵活选择的南北阳台的余地会更好，其他空间也确实没有什么可以挑刺的了。
到了二期，抬高的高度会更多一点，直接来到了8m的架空，也新增了中央车站、儿童活动、篮球场/羽毛球场等和一期错位的公区配置。园长就从设计上给大家解读下。 立体下沉庭院 招商序二期下沉庭院效果图 抬板的优势就在于可以利用抬高地下室的手段平衡下挖的成本，并让剖面的各个标高都可以灵活分割空间。招商序二期的景观也正是利用了8m的抬高，让整个园林的空间层次变得更丰富。 招商序二期下沉庭院效果图 招商序二期的下沉庭院并不只是常规的上下两层，部分位置还通过垂直交通（室外楼梯）创造出一些错层的空间。这种策略很好地打破了常规景观设计的呆板，引入了一些空间变化和趣味性。 中央车站 招商序二期中央车站效果图 车库的配置上我们都知道招商序一期其实已经做的蛮好了，不仅是车道水磨石+环氧地坪漆，还有洗车房等等配置，二期在此基础上又增加了一个环形落客区，也就是大家熟知的「中央车站」。虽然中央车站对于开车的业主使用次数或许有限，但是提供的情绪价值还是很足的。也正是因为抬板的设计，二期车库的标高反而高于地面以上，对于雨天的防涝更加具备优势。 招商序二期中央车站效果图 中央车站正中间的吊顶用的云石灯，造型分割手法上和整个招商序的八角元素始终呼应。底下是水池，水面带来的漫反射能够柔和地把空间点亮。这个手法让我想到了去年的普利兹克建筑奖得主刘家琨老师的鹿野苑石刻博物馆，其点亮空间的手法也是如此。 鹿野苑石刻博物馆©家琨建筑设计事务所 儿童区/篮球场/女王空间 ←左右滑动查看公区→ 女王空间、儿童活动和篮球场是新加入的会所模块，招商不算是首创，但好处就在于一期二期公区的联动性，一期有泳池、健身房、书吧，那么二期会有儿童区、篮球场，园长觉得这种社区互补的做法还是值得参考借鉴的。毕竟两期业主的权益是互通的，业主可以同时使用两期的公区配套。瑞府三/四期比较遗憾，没有考虑这一点，功能性比较重复，三期有了泳池、书吧、健身房等等功能，四期又来了一模一样的类似配置。
04 城市更新到社区营造 其实这块地在挂地的时候有附带两项特殊的摘牌条件，关于地块西侧的遗址公园，招商蛇口可以享有10年的运营权并获得15%的营收，但是前期还得投入至少6000万用于道路和公园的建设。 （1）竞得人在签订《成交确认书》的同时，须与长沙市雨花棚改投资有限责任公司就G05-C35地块10年的遗址公园运营权签订《运营权合同》，竞得人享有运营期限内运营收入的15%。 （2）竞得人在签订《成交确认书》的同时，须与长沙市雨花棚改投资有限责任公司就圭香路（曲塘路-G05-C37 地块北侧红线，投资规模约 2000万元）修建事项以及遗址公园的投资（投资额不低于 4000 万元）、建设、运营、交付、维护等事项签订《履约监管协议》。 长沙市082号地块摘牌条件节选 其实整个招商序一二期项目算是雅塘片区城市更新的一次创新尝试。我们不难发现，在旧改/城市更新这个游戏中，开发商目前的角色基本上都变成了开发+城市运营，与之前在新城建设中的纯开发角色已经有了转变。也正因为“爸爸”需要KFS有城市运营的能力，在旧改的项目中，尤其是大面积用地的旧改项目中，央国企才是更受青睐的。所以后续的曙光电子厂等城市更新打包开发项目，不出意外还是央国企搞定。
而遗址公园的设计正如园长此前提到过的新旧场地的对话（Dialogue），结合了文旅和新型商业来对既有的老厂房建筑进行翻新设计。看效果图是保留了原本的大烟囱和局部厂房，通过一些模块置入的手法来打造一个非标商业。 非标商业的业态也基本确定，会是一些新式买手店、主理人文创、创意咖啡等等。有一说一，招商蛇口的商业运营虽然比不上外资/万象系，但也是目前地产板块比较靠前的，加之长沙有好几座花园城，商管资源这块相信还是比较丰富。 从招商序一期到二期，再到隔壁的遗址公园，看完整个片区的总体规划，从城市更新到社区营造。招商蛇口没有为了标新立异就摒弃原有的风格，也没有为了营销搞些花里胡哨的“花活”背刺老业主。所有的点，都是基于现有进行的优化，是一种既有语言的延续和提升。从城市运营的角度上，比不少开发商强的太多了。后续园长还会单独再写一篇解读一下遗址公园的设计
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