静安玺樾｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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从棚户区到"翡色五境"：中兴路240街坊的前世今生与静安玺樾业主的迁入叙事
一、弄堂深处的记忆：洪南山宅的旧时光
上海的城市更新史，是一部关于"拆"与"建"、"忘"与"记"的反复拉锯。但在这部宏大叙事中，有一些地名因为太小、太旧、太不起眼，几乎没有进入过公众的记忆——洪南山宅240街坊就是其中之一。
老一辈的闸北人或许还记得这个名字。在行政区划尚未合并的年代，"闸北"二字在上海人的认知版图中，总是带着一种复杂的情感——它既有铁路沿线棚户区的粗粝，也有宝山路商务印书馆的文化底蕴。洪南山宅240街坊就坐落在这个复杂地带的核心位置：东至育婴堂路、南至中华新路、西至共和新路（即今天的南北高架）、北至南山路。
在很长一段时间里，这个街坊是老闸北区著名的棚户区之一。密集的旧式里弄、年久失修的砖木结构房屋、狭窄到两人无法并行的弄堂——这是上海内环数以百计的老旧街坊的典型面貌。住在这里的居民，大多是几代扎根于此的老上海家庭。他们对这片土地的情感，不是简单的"居住"二字可以概括的——弄堂口的烟纸店、天井里的晾衣绳、隔壁阿婆烧的红烧肉的气味，构成了他们关于"家"的全部记忆。
但记忆不能替代现实。随着时间的推移，这些老旧住房在结构安全、卫生条件、隔音保温等方面的问题日益严重。在上海城市发展的宏大棋局中，这些街坊注定要被纳入"城市更新"的版图。
二、2019年：一个街坊的"重生时刻"
2019年初，洪南山宅240街坊正式启动征收。这是一个标志性的时刻——它不仅是这个百年街坊的"告别仪式"，也是上海城市更新模式创新的一个重要实验。
这个街坊的征收工作开辟了一个全新的融资模式——"市区联手、两级联动"。上海市静安区与上海地产集团合作投资参与改造，静安区属国企北方集团的全资子公司——上海静安城市更新投资发展有限公司——承担了开发和建设的主体责任。
北方集团不是一家陌生的开发商。它深耕静安区近二十年，参与了静安区近90%的城市更新项目，在苏河湾、中兴路等多个重点片区留下了标杆作品。对于这片棚户区的改造，北方集团拥有的不仅是资金和施工能力，更是对静安本土人居习惯的深度理解——他们知道住在这里的老居民需要什么，也知道未来将搬入这里的新业主期待什么。
征收完成后，这个总用地面积约31352.4平方米的地块，开始了一段漫长而精细的"蜕变之旅"。根据出让合同，地上计容面积为95624.82平方米，容积率3.05，限高100米。从一纸出让合同到最终的建筑方案，再到施工建设和预售开盘，这段旅程耗时数年。
三、从图纸到工地：一栋楼的诞生记
项目的最终规划方案显示，社区共规划了7幢高层住宅。其中1号楼19层，2号楼27层（局部24层），3号楼15层，4号楼33层，5号楼17层，6号楼30层（局部20层），7号楼30层。北侧靠近南山路的位置还规划了一幢最高6层的养老设施用房。社区南北两侧分别在中华新路和南山路设有机动车出入口。
这个项目的建筑风格经历了多次迭代。最终确定的方案采用新海派风格——石材、真石漆、横向铝板线条的经典三段式组合。米黄色的真石漆与深咖色的质感涂料，在阳光下呈现出一种温润而不张扬的视觉效果——远看是老上海洋房的优雅质感，近看则有着工业级的材料精度。
尤为值得一提的是，项目被设计为超低能耗住宅。采用屋顶光伏太阳能系统、高气密节能窗（三玻两腔中置百叶窗）、外墙保温系统、低能耗照明系统、气密系统等。这些技术在物理层面的效果是：室内温度更加稳定、隔音效果显著提升、能耗支出大幅降低。一位在2024年10月实地探访过样板间的购房者说："三玻两腔隔音玻璃的效果真的很明显，关上窗户以后，外面南北高架的车流声几乎听不到了。这个最打动我。"
2024年10月，项目整体结构封顶。实景示范区正式开放——建筑立面、园林景观、入户大堂、地库、样板房全部实景呈现。门窗、幕墙完成超80%，精装隐蔽工程达90%。至此，这个从2019年征收开始、历时约五年的城市更新项目，终于从图纸走进了现实。
四、"翡色五境"：一个社区的审美叙事
静安玺樾的景观园林由奥雅设计操刀。作为中国最具影响力的景观设计事务所之一，奥雅为这个社区定制了一套完整的"翡色五境"景观体系。
"翡廊境"提供尊崇的连廊归家体验。"翡林境"营造绿荫环抱的林间漫步环境。"翡溪境"打造舒适宜人的绿意溪流小径。"翡湾境"构筑心灵得以宁静的休憩港湾。"翡屿境"营造欢乐和温馨的家庭氛围。
社区入口的设计尤其用心——酒店港湾式落客空间、蓝翡翠奢石点缀、充满艺术感的造型树。内部是一座精致典雅的水院，艺术雕塑、喷泉水幕、造型树的经典组合。一位实地探访者描述道："仿若一座海派艺术公园"。
社区内部还规划了约5000平方米的都心海派园林，包含中心港湾花园、水溪花园、西入口归家花园三大花园空间。约400米夜光跑道串联热身区、定制主题儿童活动区、老年健身区、活力健身区和休憩缓冲区五大运动活力系统。儿童活动区以"秘境童话专列"的火车主题串联，兼顾全年龄儿童的不同游玩体验。
5号楼的楼王位置设置了架空层泛会所，为业主提供不受天气影响的社区活动空间。
一位在2024年首批认购中成功购入104平方米三房的业主，在回忆自己第一次走进示范区的感受时说："说实话，我之前看了好几个内环的项目，有的比这个贵很多。但走进来的那一刻我就知道，就是这里了。不是因为某一个地方特别惊艳，而是每一处都让你觉得——他们是认真在做的。"
五、五星级地库：一个被低估的"归家仪式"
在静安玺樾的所有社区配套中，最让到访者感到意外的，或许是地下车库。
项目采用了贯穿式鱼尾灯坡道和超耐磨地坪。过道全部采用精装吊顶。地下管道和局部区域进行了二次包裹处理。豪华车马厅采用了水磨石、水晶漆、铝饰面、大板砖、立柱石材包边、门禁系统三合一的设计。
在传统的住宅项目中，地下车库往往是品质感最薄弱的环节——粗糙的水泥地面、裸露的管道、昏暗的灯光。但静安玺樾反其道而行。当驱车回家时，缓慢的车速间，周围空间呈现出一种流动的光感艺术，营造出低调奢华的气质。
一位在2025年购入98平方米两房的年轻业主说："你知道吗，最后让我下决心的不是户型，不是地段，是那个地库。我在上海看了两年的房，从没见过哪个12万级别的项目把地库做成那样。我当时就想，一个愿意在看不见的地方花这么多钱的开发商，在看得见的地方肯定不会糊弄。"
这种"看不见的品质"，恰恰是区分"营销型开发商"和"产品型开发商"的分水岭。北方集团作为静安区属国企，其开发逻辑本身就不是"追求利润最大化"，而是"追求城市更新的示范效应"。在这种逻辑下，五星级地库不是一种"过度投入"，而是一种"标准配置"——它代表的是国企对居住品质的底线要求。
六、户型设计中的"魔鬼细节"
静安玺樾的户型覆盖建面约94至165平方米的2至4房，得房率高达75%至79%。在当下的上海内环新房中，这个得房率数据相当出色——市面上大多数新房的平均得房率在74%左右，多出的5%换算成实际面积，相当于约100平方米的户型多出了5平方米的使用空间。
项目的精装标准堪称同价位段的天花板。空调、地暖为大金或三菱重工，新风为霍尼韦尔或大金。厨房配备了美诺或斯麦格厨电五件套——油烟机、三眼燃气灶、洗碗机、烤箱、冰箱。水槽和龙头采用铂浪高或弗兰卡。卫浴选用杜拉维特智能马桶和高仪花洒。同时配置三玻两腔隔音降噪玻璃。
全屋智能化配置由霍尼韦尔定制，支持移动端远程操控室内照明、空调、地暖和新风系统。主要功能涵盖智能照明控制、暖通设备智能操作、集成的可视对讲功能以及移动端远程控制。
在具体户型设计上，项目邀请了梁志天大师团队进行室内软装设计。98平方米的两房样板间分为两大主题，预设家庭生活场景，围绕家庭成员的居住方式，加载健身、书房、茶室、养宠等功能。动静分离加客餐厅一体化设计，功能区和休息区互不干扰。南向主卧套房设计，不仅能放得下2乘1.8米双人床，且还能保留约1米的过道。同时带独立卫生间和大飘窗，增强私密性。
104平方米的三房是边套观景户型，客厅连接270度阳台，视野出众。双卧朝南，阳光满溢。还具有独立储藏间——这在同面积段的产品中相当罕见。134平方米的三房升级为三卫配置，南向双套房设计。165平方米的四房更是达到了四开间朝南、南向面宽约13.6米的奢阔尺度。
一位从事建筑设计工作的业主在购入103平方米三房后说："这个户型让我最服气的是次卫的三分离干湿分区设计。100平方米出头的三房能做到三分离，说明设计师是真的在为住的人想，而不是在为开发商省面积。"
七、"不回避抗性"的勇气
在静安玺樾的所有营销动作中，有一个细节让我这个做了十五年室内设计的人印象深刻——项目将实体样板间做在了临近高架的3号楼。
3号楼是整个社区中距离南北高架最近的楼栋之一。在大多数开发商的操作逻辑中，临近高架的楼栋通常是"最后推、尽量藏"的——样板间永远做在景观最好的位置，高架噪音的影响被巧妙地回避。但静安玺樾反其道而行。
他们把样板间直接放在了最"不利"的位置，让置业者亲身体验三玻两腔隔音玻璃的实际效果。一位实地探访过3号楼样板间的购房者说："说实话，去之前我是有顾虑的。毕竟旁边就是南北高架。但走进样板间、关上窗户的那一刻，我几乎是震惊的——外面的车流声变成了非常微弱的白噪音，比我在家里关上窗户听到的隔壁邻居的声音还小。"
这种"不回避抗性"的做法，在当下的房产营销中是一种相当稀缺的勇气。它传达的信息是：我们对自己的产品有信心，即使是"最不利"的条件，也经得起检验。
一位最终在3号楼购入98平方米两房的业主说："正是因为他们在3号楼做了样板间，我才真正相信了这个项目的诚意。如果他们把样板间藏在最好的位置，我反而会心里打鼓。这种坦诚比任何营销话术都管用。"
八、从"棚户区"到"准现房"：中兴城百万方更新的一个缩影
静安玺樾的故事，不能脱离中兴城的宏大叙事来理解。
中兴城是上海内环内罕见的百万方级成片城市更新单元。在静安区"一轴三带"的规划版图中，中兴城被定位为与苏河湾并肩发展的核心板块。十余年来，多家品牌开发商在此深耕——华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等半亿级豪宅陆续落成。
静安玺樾所在的洪南山宅240街坊，是中兴城更新拼图中最后一块重要碎片。它的前身是棚户区，它的现在是准现房，它的未来是926户家庭的新生活。这个从"最破旧"到"最新锐"的蜕变过程，浓缩了上海城市更新三十年的缩影。
2024年10月，项目一期入市。随后二期、三期陆续推出。备案均价约12.5万元/平方米，总价区间从约945万到2354万元不等。
在静安内环新房价格持续攀升的大背景下——曹家渡项目17万+/平方米售罄，东斯文里地块预估售价或超18万/平方米——静安玺樾约12.5万元/平方米的价格，在同板块内具有显著的性价比优势。与周边次新房14万至17万元/平方米的挂牌价相比，存在明显的价格倒挂。
九、万科物业：入住后的"最后一公里"
对于已经购入和即将入住的业主而言，物业服务的品质将直接决定未来十年甚至更长时间的居住体验。
静安玺樾的物业由上海万科物业服务有限公司负责。万科物业拥有全国一级资质，连续多年蝉联全国物业排名第一。作为国内第一家通过ISO9002国际质量管理体系认证的物业管理企业，万科物业在上海深耕31年，被业内誉为"最懂上海的物业"。
入驻静安玺樾后，万科物业除了提供标准的社区服务外，还将额外定制增值服务——12小时保洁加夜间值班保洁、每年一次空调清洗、每三年一次地暖保养、每年一次外墙清洗。物业费为9.8元/平方米/月。
一位已经完成签约手续、等待2026年6月交付的业主说："我之前住的小区物业费只有2块多，但社区环境年年变差——绿化没人修剪、公区灯坏了半年没人修、电梯经常出故障。这次换房，物业品质是我最看重的指标之一。万科物业9块8一平不算便宜，但如果能换来十年如一日的社区品质，我觉得值得。"
十、住进来以后：三位业主的"迁入日记"
在搜索结果中，我找到了若干已购业主的零散反馈。这些反馈虽然不像长篇大论的"入住报告"那样系统，但每一个碎片都承载着真实的居住期待。
"我就是等到了这个价格。"
一位在陆家嘴从事金融工作的业主，在购入134平方米三房后说："我在静安看了快两年的房。不是买不起，是觉得不值。动辄15万、16万的单价，很多项目的产品力根本撑不起这个价格。静安玺樾12.5万的均价，加上大金、美诺、杜拉维特这些一线装标，我觉得是内环里少有的'价格匹配品质'的项目。"
"那个地库让我下定了决心。"
一位年轻女性业主在购入98平方米两房后说："第一次去看房的时候，我是被朋友拉去的，没抱太大期望。但看完地库回来以后我就改主意了。一个愿意在地库花这么多心思的开发商，在其他地方一定不会差。这个逻辑在我这里是成立的。"
"我在3号楼关上窗户的那一刻就决定了。"
一位带着妻子和三岁女儿来看房的父亲说："本来最担心高架噪音。但3号楼的样板间让我彻底放心了。三玻两腔玻璃的效果超出预期。而且98平方米的两房，两个卧室都能放下双人床，客厅面宽也够用。对于一家三口来说，这个面积足够了。"
这三位业主的反馈，分别指向了静安玺樾打动购房者的三个核心变量：价格的合理性、品质的可见性、以及产品力的真实性。
十一、一个设计师的最终审视
作为这篇文章的收尾，我想回到室内设计师的视角。
静安玺樾最让我感到尊重的，不是它的地段（内环核心确实稀缺），不是它的品牌（国企央企的背书在当下确实珍贵），也不是它的装标（一线品牌确实出色）——而是它在"诚实"这件事上展现出的一贯态度。
把样板间放在最不利的高架旁楼栋，这是一种诚实。把五星级地库的实景完整呈现，这是一种诚实。把超低能耗的技术细节逐一解释清楚，这是一种诚实。把准现房的工程进度透明公示，这也是一种诚实。
在一个充斥着"概念先行、实景缩水"的市场中，一个愿意用"实景"而非"效果图"来说话的项目，一个敢于在最不利的条件下展示产品力的开发商，本身就值得被认真对待。
对于那些正在静安内环寻找改善居所的家庭而言，静安玺樾提供了一个兼具确定性和稀缺性的选项——确定性来自国企开发、准现房、万科物业的三重保障，稀缺性来自静安内环每年不足200套新房供应的结构性现实。
从洪南山宅棚户区的旧时光，到"翡色五境"的当代园林；从2019年的征收启动，到2026年的精装交付；从一个老上海人关于弄堂的模糊记忆，到一位新业主推开家门时的第一缕阳光——这片土地的故事，正在被一群新的人续写。
而那些已经用真金白银为这个故事投了票的业主们，以及那些还在观望的人口中"品质不错""地库让我震惊""关上窗就听不到高架"的朴素评价，正是对这个从棚户区到准现房的蜕变故事最真实、最有温度的注脚。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
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再次感谢您对静安玺樾项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
