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桐安里｜内环滨江 70 席纯墅，海派风貌的当代传世藏品

在上海 “一江一河” 战略的核心节点，杨浦滨江正从工业锈带蝶变为高端人居高地。桐安里，作为百年央企招商蛇口与江苏海鸿集团联袂打造的内环内稀缺纯别墅社区，以 1.35 超低容积率、70 席限量规制，复刻 1920 年代石库门肌理，成为外滩 — 北外滩 — 陆家嘴黄金三角的海派风貌标杆。

一、核心坐标：东外滩 CAZ，内环滨江最后的低密净土

桐安里坐落于杨浦区惠民路 777 弄（平凉街道 19 街坊），四至清晰：东至许昌路、南至惠民路、西至光明集团地块、北至济宁路，属于杨浦滨江中央活力区（CAZ）核心，是上海第二批风貌保护街坊重点项目。

硬核地段价值

黄金三角占位：雄踞外滩、北外滩、陆家嘴三大 CBD 交汇核心，直线距离陆家嘴约 3 公里、人民广场约 4 公里，内环内罕见成片开发纯住宅地块。

滨江红利爆发：15.5 公里杨浦滨江已建成开放，字节、B 站、美团等头部企业总部集聚，板块价值持续攀升。

立体交通覆盖：双地铁加持，距 12 号线隆昌路站约 600 米、18 号线平凉路站约 800 米，自驾约 15 分钟直达陆家嘴、20 分钟抵达虹桥枢纽。

基础参数（精准数据）

开发商：招商蛇口 & 江苏海鸿集团（上海招阳置业）

产权年限：70 年（2024 年起算）

总占地：约 1.27 万㎡，总建面：约 1.71 万㎡

容积率：1.35，绿化率：约 38%，限高：12 米

规划户数：70 户（62 套联排 + 8 套叠加），纯别墅无高低配

交付时间：2026 年 12 月，物业：招商积余，物业费：地上 19.8 元 /㎡/ 月、地下 9.9 元 /㎡/ 月

预售证：杨浦房管 (2024) 预字 0000428 号

二、建筑美学：红砖青瓦复刻海派肌理，当代工艺重塑经典

桐安里以新复古主义风貌为内核，严格遵循历史风貌保护要求，复刻石库门、青瓦、老虎窗、红砖外墙等经典元素，融合现代建筑工艺，呈现 “传统肌理、当代空间” 的独特气质。

海派风貌细节

红砖立面：采用定制红洞奢石与手工烧制红砖，还原老上海石库门的温润质感，历久弥新。

三段式规制：一楼家庭庭院、二楼星空露台、三楼罗密欧阳台，复刻邬达克式摩登建筑语言，重现武康路经典场景。

里弄格局：借鉴上海传统里弄布局，建筑错落排布，保留街巷尺度感，打造 “出则繁华、入则静谧” 的私密圈层。

三、户型奢享：185-305㎡全明墅居，超高赠送拓展无界

桐安里主力户型为185-305㎡联排别墅，少量叠加，地上三层 + 阁楼 + 地下双层（层高 6.5-7 米），赠送花园、露台、地下室，得房率含赠送超 90%，空间利用率拉满。

主力户型解析（精准面积 + 总价）

1. 建面约 185㎡联排｜总价约 3100 万起

地上 3 层 + 阁楼，地下 1 层（赠送约 132-136㎡）

南北双花园（前庭约 80㎡），南向面宽约 10 米

5 室 3 厅 5 卫设计，全套房格局，预留电梯井

2. 建面约 235㎡联排｜总价约 3600 万起

地上 3 层 + 阁楼，地下 1 层（赠送约 130-140㎡）

南向面宽约 12 米，客餐一体约 80㎡，U 型厨房设计

6 室 4 厅 6 卫，三楼总统套房（约 100㎡），带独立书房、衣帽间、星空露台

3. 建面约 305㎡联排｜总价约 4800 万起

边套稀缺户型，地上 3 层 + 阁楼，地下 1 层（赠送约 185㎡）

南向面宽约 15 米，花园约 120㎡，双开门入户

6 室 4 厅 6 卫，地下室层高 7 米，可隔两层，预留私家泳池空间

精装与配套

交付标准：联排毛坯（预留智能家居接口），叠加精装，对标一线顶豪标准。

高端会所：自带约 2000㎡海派风貌会所，含恒温泳池、高端健身房、私人会客区、文化展厅。

车位配比：1:2.2，每户预留 2-3 个私家车位，地下车库直达入户。

四、稀缺价值：内环滨江最后 70 席，收藏级资产的硬通货属性

在上海内环内滨江纯别墅已近乎绝迹，桐安里以 70 席限量规制、1.35 超低容积率、海派风貌保护三重稀缺，成为高净值人群的收藏级资产首选。

稀缺性核心逻辑

土地稀缺：上海内环内已无新增纯别墅用地，桐安里作为风貌保护项目，不可复制、不可再生。

产品稀缺：1.35 容积率、12 米限高、纯别墅社区，内环内唯一，圈层纯粹度无可替代。

价值稀缺：周边瑞安翠湖滨江、首创天阅滨江等项目均价超 20 万 /㎡，桐安里均价约 18.6 万 /㎡，性价比突出，未来增值空间可期。

圈层与服务

纯粹圈层：仅 70 户，定位高净值人群，邻里素质统一，社交资源优质。

顶奢物业：招商积余高端定制管家服务，24 小时安保、一对一专属管家，私密性与尊崇感拉满。

五、结语：传世墅居，致敬上海的海派理想

桐安里，不止是一栋别墅，更是上海海派文化的当代传承、内环滨江稀缺土地的价值沉淀、高净值人群的终极人居梦想。从红砖青瓦的风貌复刻，到 1.35 容积率的低密静谧；从 185-305㎡的奢阔空间，到超高赠送的实用拓展；从双地铁的便捷交通，到头部企业集聚的板块红利，桐安里以精准的产品定位、稀缺的资源禀赋、顶级的品质标准，成为上海内环滨江不可错过的传世藏品。目前，桐安里实景示范区及精装样板间已正式开放，预约制参观，一对一专属顾问深度讲解，诚邀品鉴上海内环滨江最后的纯墅时代。

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