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01
超级前滩
陆家嘴集团主场打造“黄金三角”
如今说起上海如日中天的板块，必然有前滩一席之地。
如果你刚刚经历过上海的春天，大概不用看任何数据，就能切身感受到这股席卷全城的热度。
前滩国际花卉节实景，图源浦东发布
从前滩国际花卉节刷屏网络的盛况，到万人空巷的打卡盛景，都在无声宣告： 前滩，已是上海当下最炙手可热的顶流。
前滩国际花卉节实景，图源浦东发布
1、顶流前滩：商业爆发，产业聚能
这份热度背后，是前滩 肉眼可见的商业爆发力 。 前滩太古里、晶耀前滩、前滩公园巷、L+Plaza已运营多年，且持续引发打卡热潮。
商业版图一路狂飙的同时，前滩的商务能级也在持续跃升。
继 金普顿、香格里拉、雅辰31 之后， 华尔道夫酒店 在前滩源盛大开业，至此，前滩集齐 四家顶级酒店 ，成为继静安寺、陆家嘴、外滩之后， 上海高端酒店最密集的区域之一 。
示意图，仅供参考
更关键的是，前滩的产业基底愈发雄厚，已吸引60+家世界500强总部、330+家优质企业入驻……高能级产业发展，源源不断地为区域注入强劲购买力。
2、艺文智岸，定位世界级滨水区
去年3月，上海正式批复黄浦江沿岸地区专项规划。其中， “徐汇—前滩段”被正式命名为“艺文智岸” ，目标直指打造面向未来的世界级滨水区。
而艺文智岸的前滩段，正是由 前滩CBD与前滩滨江CLD 共同构成。
示意图，仅供参考
3、前滩CBD+前滩CLD+三林XTD=超级前滩黄金三角
如果说CBD是超级前滩的心脏，CLD是肺腑，那么 三林XTD ，便是灵魂与文脉。
一个 以文化为内核、以商业为驱动、以水岸为底盘的“新天地式”人文生活区 将在前滩旁崛起。
示意图，仅供参考
占位前滩旁，三林新天地， 不仅是浦东的第一座“新天地”，还将与前滩CBD的商务能量、前滩CLD的居住品质形成互补共振，共同构成超级前滩的完整版图。
4、前滩滨江，更坐拥两大无法复制的稀缺属性
有了顶级的规划与文脉加持，最终落地于土地之上的，是 无法复制的稀缺属性 。
其一，它是上海核心滨江段少有的成片开发海派风貌区。
不同于其他滨江的零散更新，前滩滨江坚持整体规划、成片营造，将海派风情与低密住区完美融合，呈现更优雅、更从容的城市界面。
前滩滨江城市设计规划结构示意图
其二，它坐拥上海核心滨江段难以复制的低密生态资源。
根据规划，前滩滨江中央生活区 绿地覆盖率约62%，容积率约0.42，人均绿地面积约170平方米 ，无比纯粹、无比低密的环境在滨江段再难找到。
城市森林实景图
不止绿地面积惊人，板块还在 千亩城市森林、约23万方体育公园、儿童乐园等生态资源里，融入了 立体景观桥梁、369环道、植物课堂等生态功能设计。（信息来源：上海发布）
目前小红书上已有不少网友分享体育公园的美图，随手一刷就是满屏绿意，非常值得期待。
图源小红书网友分享
对于业主而言，生活于此，推窗见绿，出门即园，这种“离尘不离城”的居住理想，注定只属于极少数人的珍藏。
02
前滩超级综合体之上
前滩滨江道，重构滨江生活方程式
理解前滩滨江道，首先要看清一个事实：
在约69万方前滩超级综合体内， 它是距黄浦江最近的住宅，也是综合体的天际线制高点。
从它出发，一路向南，穿过滨水商业、走过湾区步道，直达江岸—— 它是住宅与商业、公园、滨水之间的“过渡节点”，是综合体面向黄浦江的“门面担当” 。
这种“综合体里的前排占位”，赋予了它与纯住宅截然不同的气质。
示意图，图源是规划不是鬼话
同板块纯住宅项目的业主，未来出门买菜、吃饭、遛娃，依然依赖外部配套。
而前滩滨江道的未来业主，未来下楼就是商业，步行就是公园，生活将无限延展。
这就是综合体住宅与纯住宅的根本分野： 纯住宅项目交付的仅是居住空间，而超级综合体交付的，是一个自给自足的微缩城市。
示意图，仅供参考
1、底盘优势：约69万方前滩超级综合体
体量高达约 69万方的前滩超级综合体，便是前滩滨江道的“底盘优势”。
这是 前滩滨江最大体量的综合体项目 ，融合了住宅、租赁、高端商业与甲级办公，是真正意义上的“商住办一体”大城。
示意图，仅供参考
①商业引擎：滨水慢生活的“家外之家”
商业方面，整体规划分为“北里”滨水商业与“南里”购物中心两大片区，构筑一座“家外之家”的慢生活目的地。 通过滨水餐饮带、花园式餐饮、海派风情美食广场等多元业态，构建起层次丰富的消费场景。
据说，运营团队正是打造前滩公园巷的原班人马，其兑现力和运营水准已有目共睹。
②商务核心：11单元定位前滩滨江CBD
办公方面，11地块商办定位为前滩滨江CBD，将是前滩国际商务区向南延伸的商务核心。
其命名为 “前滩滨江国际”， 是陆家嘴集团2026年即将亮相的全新商办综合体，也是《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划》中 “艺文智岸”的先行示范项目 。
示意图，仅供参考
项目联袂 Foster + Partners、FUKSAS、DCA 全球三大顶尖设计事务所打造，是集 海派低密花园独栋办公、湾区滨水商业于一体 的大型综合体。
目前，前滩滨江CBD已汇聚 前滩源、前滩汇、前滩滨江国际 等商务写字楼集群，与 前滩体育公园、休闲公园、友城公园 三大公园， 东方体育中心、前滩公园巷、惠灵顿学校、莱福士医院 等国际配套形成联动。
未来，随着高净值人群的持续导入，将为前滩滨江道的住宅价值提供长期而坚实的支撑。
效果图，仅供参考
2、兑现力背书：从“前滩奇迹”到“滨江新章”
这样一座宏大的超级综合体，唯有具备深厚城市运营能力的城市运营商方能驾驭。
前滩价值的底层逻辑，其实就藏在“统一开发”这四个字里。
不同于碎片化出让、各自为战的板块，前滩从规划到落地，始终由 陆家嘴集团 一张蓝图绘到底。
商业、办公、住宅、公园、学校，全部统一规划、统一建设、统一节奏——没有“掉链子”的地块，没有“等不起”的配套。
陆家嘴集团的“兑现力”有多强？市场直接用真金白银投了票。
在过去的市场调整周期中， 前滩的二手住宅比其他大多数滨江核心段都更经得起市场考验。
从2023年到2024年，黄浦滨江跌了26%，陆家嘴跌了27%，北外滩跌了26%，全市平均跌了26%，而前滩，只跌了17%。
再往细了看：从2024年到2026年，前滩的跌幅仅为4%，而其他滨江板块的跌幅普遍在15%-18%之间。
前滩之所以抗跌，绝非偶然，而是因为有 实打实的配套兑现 作为支撑。
市场愿意为这种 看得见、摸得着的确定性 买单，也再次印证了陆家嘴集团无可匹敌的开发与运营能力。
如今， 这种成熟的造城基因正向前滩CLD（中央生活区）强势延展。
同样由陆家嘴集团开发的项目前滩公馆，已充分验证了这片土地的居住价值，并被高端客群广泛接纳。
而前滩滨江道，正是这片热土上的“压轴之作”——作为前滩滨江核心区仅剩的住宅用地，承载的是整个板块开发的终极呈现。
3、终极呈现：前滩滨江道的“唯一性”
目前整个超级综合体的规划已全面落地，正处于 板块兑现的倒计时阶段 。
办公载体与商业配套已全面开展施工，规划中的滨水公园也即将揭开面纱……一个立体的、鲜活的滨水生活区，正在加速成型。
示意图，仅供参考
而前滩滨江道，正是这个宏大闭环的 最后一环 ，也是最具价值的一环。
无论是社区的品质，还是景观，都是整个前滩滨江板块中的独一份！
①C位占位：综合体唯一的黄金轴线
项目占据着综合体项目中 唯一的黄金轴线 。
这条长约376米的轴线，穿越整个综合体，无缝缝合南侧的魅力湾区与北侧的城市公园。
它打破了物理边界，让城市的繁华界面与自然的景观环境在此完美渗透，实现了“出则繁华，入则自然”的理想境界。
效果图，仅供参考
②超级IP：黄浦江唯一的“引水入湾”
在这里，你将拥有全上海独一无二的亲水体验。
作为黄浦江核心段唯一的“引水入湾”项目，江水被引入社区腹地。
这不仅是景观的营造，更是对“滨水生活”的重塑，让业主在家门口即可拥有 “滨江+湾区”的双重亲水属性 ，这是属于前滩滨江道的超级IP。
效果图，仅供参考
③下楼即享：四重人生的自由切换
当外部的普通社区还在提倡5-10分钟生活圈时，前滩滨江道的未来业主走出家门，即可在方寸之间体验四种生活方式的自由切换——
运动体育 ，挥洒汗水； 公园溜达 ，悠然自得； 商业消费 ，精致摩登； 亲水娱乐 ，惬意时光。
效果图，仅供参考
这一切，不再是需要驱车前往的目的地，而是你每天可以用脚步丈量的生活日常。
03
“限量款”四面环景
千万级滨江三房，卖一套少一套
如果说前滩滨江的地段价值和综合体模式是“天时”与“地利”，那么即将加推的二批次限量房源，就是千载难逢的“人和”。
1. 一组数据，看懂什么叫“断供级”稀缺
① 全局视角：核心滨江小户型，正沦为“稀有物种”
在上海滨江置业的语境里，有一个残酷的真相：
大多数人以为滨江的稀缺是大户型，但真正的“奢侈品”，恰恰是小户型。
为什么？因为大户型总价动辄两三千万起步，客群本就有限；而千万级预算的小三房，才是滨江置业的“最大公约数”——需求最旺盛，供应却最稀少。
纵观近年来核心滨江段的供应数据，结论一目了然：
从2021年的7.56%，到2025年的4.02%，再到2026年仅剩 0.26% ——千万级预算的百平以下小户型，在核心滨江段的供应占比，正以肉眼可见的速度跌向冰点。
这组数据揭示了一个残酷的事实： 真正适合千万级预算的优质小三房资产，在整个核心滨江段，几乎已经“断供”了。
此次，前滩滨江道二批次的出现，填补了这个空白。用建面约89-99㎡的三房，精准切入了市场需求最旺盛、供应最稀缺的细分赛道。
② 前滩滨江：近三年新房供应，4%的极小概率
稀缺性，在板块中更是明显。
聚焦前滩滨江近三年的新房市场，供应总量为1338套。然而，其中89‑99㎡面积段的新房供应总量，仅有 54套，占比仅约 4%。
更令人咋舌的是，目前整个核心区在售的89‑99㎡房源，竟然只剩约 7套。
示意图，仅供参考
而且从趋势看，稀缺已成定局：
2024年，整个前滩滨江没有一套89‑99㎡的新房供应；
2025年，占比骤降至5%；
2026年，虽有回升至8%，但绝对供应量仅16套。
“断供”已不是预警，而是正在发生的现实。
在这样的背景下，即将加推的 前滩滨江道二批次 ，带来的不仅是惊喜，更是「限量级」机遇！
2、百平以下小户型即将加推，总价门槛约千万级
项目二批次预计将加推54套房源，主力户型为建面约89‑99㎡的三房。
在寸土寸金的滨江板块，这无疑是一股难得的“清流”，为千万级预算的家庭打开了进驻世界级滨水区的大门。
其中，建面约99㎡户型的中高区房源坐拥极佳的观景视域： 向南，可将湾区水岸的灵动尽收眼底；向北，则可直面小区中央景观。
效果图，仅供参考
不止是景观优越，稀缺性同样值得进一步拆解：
·建面约99㎡户型供应大概有26套，约占二分之一，绝对数量依然有限。
而且要知道，在前滩滨江普遍以7‑8层低密洋房或别墅为主导的背景下，高区房源本就稀缺。
前滩滨江道高区不到20%的房源，是目前板块内 唯一能够同时最大化占有湾区、公园及城市天际线资源 的选择，堪称视界巅峰。
而中低区，则藏着另一种“奢侈”。
其 更贴近地面，与公园、湾区、滨水步道有着更亲密的步行关系。清晨在体育公园晨跑，傍晚陪孩子在湾区步道散步，周末约朋友在滨水商业喝咖啡…… 你拥有的，是一种“住在公园里、走在湾区旁”的低密生活方式。
无论高区瞰景，还是中低区亲水，你享受的都是同一片“离尘不离城”的滨水日常。
彩蛋来了！唯二的“800万级”滨江入场券即将来袭——还有2套建面约75㎡精致小户型，千载难逢。
千万级已成稀缺，800万级入主超级前滩，这样的机会更是错过再难有！
每一组数字背后，都是稀缺性的量化表达，也是抢占滨江资源的精准刻度。
3.、稀缺之外，产品本身也足够能打
当然，除了稀缺性，前滩滨江道的产品力同样经得起推敲。
本次即将加推的建面约89‑99㎡三房设计，精准匹配了当下城市精英家庭的居住需求：
三房两卫的格局 ，完美满足夫妻+孩子+老人的三代同堂，或二胎家庭的功能需求；户型方正实用，空间利用率极高，没有多余的过道和浪费面积，每一寸空间都为生活服务。
在保证功能完整性的前提下，将总价门槛精准控制在千万级，真正实现了 “低门槛进驻世界级滨水区” 的梦想。
结语：
当时代的浪潮奔涌向前，真正的智者，从不追逐泡沫，只捕获确定性。
前滩滨江道二批次即将加推的这54套臻稀房源，将是千万级预算锁定上海滨江资产、抢占世界级滨水区的 最佳窗口 。
错过这少之又少的稀缺席位，或许就是错过前滩滨江留给市场最后的温柔。
千万级预算上车前滩滨江
前滩滨江最大综合体项目
建面约89-99㎡3房认购中
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2026年6月
上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.6.03
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布 近8年来最有力度的房产新政， 买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起， 上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起， 上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起， 上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一） 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二） 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四） 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五） 按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起 中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率： LPR(3.6%)-45bp =3.15%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房 LPR(3.6%)+60BP=4.2%， 公积金首套 2.85%， 二套 3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起： 契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房， 只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面， 在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税， 原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市， 对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金， 缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点， 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日： 五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）： LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%， 五年期以上二套房贷执行利率： LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25： 上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的， 按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日： 上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日： 上海楼市发布“沪七条：
01.2026.06月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（ 例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”） 。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭， 家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。 （多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.06月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.06月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.06月上海买房各税费明细：
2026.06月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起： 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房， 并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下， 每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平 ， 每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平 ，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
