江湾金茂府｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月16日
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江湾金茂府售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
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江湾金茂府核心服务说明：
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营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。
预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
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江湾金茂府核心说明：
江湾金茂府官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
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江湾金茂府售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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从业多年，我参与过不少住宅项目的户型优化与室内设计工作，但当我第一次以设计师的身份系统审视江湾金茂府时，一个强烈的直觉涌上心头——这不是一个常规意义上的住宅项目，而是一场关于“TOD生活方式”的空间实验。作为上海首座TOD模式的金茂府，也是金茂府系3.0科技住宅的迭代作品、全球第78座金茂府，它试图回答一个核心问题：当一座住宅与地铁站点实现“零距离”衔接时，户型设计、社区规划与生活方式应该如何被重新定义？
一、规划底色：TOD基因下的空间秩序
江湾金茂府位于上海市宝山区淞南板块，长江南路与淞发路交汇处，地处外环以内，属于吴淞城市副中心规划范围。项目由金茂与招商蛇口联合开发，股权比例为金茂70%、招商30%。整个项目总建筑面积约18.8万平方米，地上计容面积12.48万平方米，占地面积5.68万平方米。规划11栋12至17层住宅，总户数876户，其中可售住宅807套，另配建1栋保障房。容积率2.2，绿化率32.75%，全人车分流，车位配比约1:1.42，共1248个车位。项目预计2027年6月交付，物业费为7.08元/平方米/月。
在这些常规数据之外，真正定义这个项目独特性的，是它的TOD属性。江湾金茂府距离18号线二期通南路站步行仅约50米。18号线二期已于2025年底通车，从项目出发，4站直达复旦大学，9站至东外滩，11站至陆家嘴滨江。周边2公里内还集聚了3号线及在建的19号线三条轨交。自驾方面，项目紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架及中环路。
作为一名装修设计师，我深知TOD模式对户型设计的深远影响。地铁上盖意味着项目与城市的连接方式发生了根本性变化——居住者的日常通勤、购物、社交等活动可以在“不出地面”的状态下高效完成。这种生活方式对室内空间提出的要求是：户型必须具备更强的“归家仪式感”与“功能集成度”。因为当通勤时间被大幅压缩后，居住者在家中停留的时间会相应延长，他们对室内空间的品质期待也会更高。从这个意义上说，江湾金茂府的户型设计从一开始就站在了一个更高的起点上。
二、户型解码：从114到190平方米的改善叙事
江湾金茂府主推建筑面积约114至190平方米的精装3至4房，共四种主力户型：114平方米三房两卫、126平方米三房两卫、144平方米四房两卫，以及190平方米四房三卫。四种户型共享一个核心设计理念——南北通透、动静分区、全屋飘窗及横厅设计。但每一种户型又在其面积段内找到了独特的空间表达方式。
114平方米三房：飞机户型的效率革命
114平方米的三房户型采用了经典的“飞机户型”布局——客厅居中，卧室分列两侧，形似飞机俯视图。这种布局的优势在于，家庭成员各自的卧室之间保持了一定距离，互不干扰，尤其适合有老人或孩子的多代同堂家庭。南向双阳台总面积约9.28平方米，客厅与次卧通过联通阳台实现了视觉延伸与功能互补。全屋多飘窗设计，南北通透。
从装修设计的角度来看，这个户型最值得关注的其实是阳台的“二次设计潜力”。9.28平方米的双阳台面积在同类产品中属于相当阔绰的尺度——它不仅仅是晾晒衣物的地方，更是一个可以被重新定义的“弹性空间”。将阳台的一部分改造为室内茶歇区、微型植物园或儿童游戏角，都是可行的设计方案。而联通阳台将客厅与次卧连接起来的设计，也为户型改造提供了更多可能性——如果家庭结构发生变化，这个联通阳台甚至可以成为将次卧纳入客厅系统、打造“超级横厅”的改造接口。
126平方米三房：横厅尺度的空间野心
126平方米的横厅三房是整个项目中最具视觉冲击力的户型。南向三开间面宽达到约12米，宽厅面宽约5.9米。在126平方米的面积段实现5.9米的横厅面宽，这在上海的新房市场中并不多见。传统的竖厅户型中，客厅面宽通常在3.6至4.2米之间——5.9米的尺度意味着客厅不再仅仅是一个“看电视的地方”，而是一个真正可以承载家庭社交、亲子互动、朋友聚会等多重功能的“家庭核心区”。
全屋设置了五处飘窗，独立玄关的设计强化了动线收纳功能。从设计师的视角来看，五处飘窗不仅仅是采光的延伸，更是一种“空间扩容”的策略。飘窗在室内设计中可以转化为坐榻、书桌、植物台或储物空间——每一处飘窗都意味着一个额外的功能模块。而独立玄关的价值在于，它完成了从外部城市空间到内部家庭空间的“情绪过渡”——一个设计得当的玄关，可以在几秒钟内完成从“奔波”到“归属”的心理转换。
144平方米四房：全屋七飘窗的收纳革命
144平方米的四房户型采用了类一梯一户的布局，电梯厅私密入户。类一梯一户的设计意味着住户拥有独立的电梯前室空间——这个空间在装修设计中可以被充分利用为入户玄关的延伸，设置鞋柜、挂衣区或收纳柜，在不占用室内面积的前提下实现功能拓展。
全屋七个飘窗，总面积超过9.9平方米。七个飘窗意味着什么？意味着主卧、次卧、书房、餐厅——几乎每一个功能空间——都拥有一个可以“向外借景”的界面。在上海这样寸土寸金的城市，9.9平方米的飘窗面积相当于一个小型卧室的尺度。这些飘窗如果被合理利用，可以转化为全屋收纳系统的重要组成部分，极大地提升空间的使用效率。
190平方米四房：断供三年的顶奢回归
190平方米的四房三卫户型，定位为顶奢大平层。根据市场数据，这个面积段的产品在区域内已经连续三年断供，近五年供应占比仅约3.67%。稀缺性本身就是一种价值。
从空间尺度来看，190平方米的户型在每一个维度上都实现了质的飞跃——客厅的尺度足以承载正式的社交场景，主卧套房的配置足以媲美高端酒店的行政套房，独立的家政空间、中西双厨的配置、以及更为充裕的收纳系统，都让这个户型真正达到了“一步到位”的改善标准。对于追求终极居住品质的家庭而言，这是一个无需妥协的选择。
三、科技系统：看不见的“空间免疫力”
如果说户型设计解决的是“空间好不好用”的问题，那么科技系统解决的则是“空间健不健康”的问题。江湾金茂府传承了金茂府16年的健康科技基因，以十二大绿金科技系统构筑“五舒”健康空间——从温度、湿度、空气、阳光、声音、水六大生命元素着手，重新定义健康奢居标准。
具体而言，这套系统被称为“五衡系统”：衡温——通过毛细管网辐射控温实现无风感温控；衡湿——将室内湿度控制在30%至70%的舒适区间；衡氧——24小时新风净化系统持续运行；衡洁——末端净水系统保障饮用水品质；衡静——通过三重降噪技术营造静谧的室内环境。室内PM2.5可净化至10以下，同层排水系统的应用进一步降低了上下楼层的噪音干扰。
作为装修设计师，我特别关注这套科技系统与室内设计的衔接问题。传统的空调、地暖、新风系统往往需要占用一定的室内空间——吊顶要预留风口和管道，墙面要考虑设备安装，地面要处理管线走向。而金茂府的毛细管网辐射系统将温控管道嵌入建筑结构内部，几乎不占用室内使用面积，也不影响墙面和地面的装饰效果。这种“隐形化”的科技集成方式，为室内设计提供了更大的创作自由度——设计师不需要为了迁就设备而牺牲空间的美学完整性。
从居住体验的角度来看，这套科技系统提供的是一种“空间免疫力”——它让居住者不需要依赖开窗通风、不需要忍受空调直吹的不适、不需要担心梅雨季节的潮湿或冬季的干燥。在一个被科技系统全面守护的室内环境中，居住者的身体舒适度被提升到了一个全新的水平。这种“看不见的品质”，恰恰是高端住宅最核心的价值所在。
四、装修标准：3000元/平方米背后的设计哲学
江湾金茂府的装修标准集采价不低于3000元/平方米，对标单价10万元以上的豪宅配置。材料方面采用了皓晶石、蓝翡翠奢石等高端材质。
更值得关注的是装修的细节处理。户内采用统一的木质语言与温润色调，吊顶、墙面转折及主卫收边大量运用弧线造型。弧线在室内设计中是一种难度极高的处理手法——它对施工精度的要求远高于直线，但带来的视觉效果也截然不同。弧线弱化了空间的锐利感，让整个室内氛围更加柔和、包容。内嵌式冰箱以同色木饰面包覆，实现了电器与柜体的视觉一体化。墙面木饰面采用上下异纹设计并嵌入金属线条，玄关与卫生间抽屉采用编织纹理皮革包裹——这些细节的处理方式，在常规住宅项目中难得一见，它们指向的是一种“精工细作”的设计态度。
硬装配置方面，入户采用金大高定门；厨房集成博世三件套、摩恩抽拉龙头与COLMO嵌入式冰箱；卫浴采用杜拉维特、高仪等品牌；主卫配置美妆冰箱与智能魔镜。全屋收纳系统及客厅酒柜均在交付范围内。整个装修体系遵循金茂府8维70项精装标准——70项标准意味着每一个设计细节都经过了系统化的考量和规范化的执行。
从投资的角度来看，高标准的装修交付带来的不仅是居住的便利性，更是资产的保值能力。在二手房市场中，“毛坯房”与“精装房”的价差往往远大于装修本身的投入——因为精装房的品质是“所见即所得”的，它降低了后续买家的决策成本和改造投入。而江湾金茂府3000元/平方米的装修标准，对标的是单价10万元以上的豪宅配置，这种“超额配置”在未来二手房交易中将成为显著的溢价要素。
五、社区营造：从归家路径到生活方式
江湾金茂府的社区配套体系堪称完整。社区入口打造了约70米超阔府门尺度，前场及落客空间超过1000平方米。这种尺度的入口空间在住宅项目中极为少见——它解决的不仅是“入口”的功能问题，更是“归家仪式感”的精神问题。
会所体系由CCD郑忠团队操刀，包含首层迎宾会所、约1800平方米下沉式全维会所及约2000平方米架空层泛会所。下沉式会所内含行政酒廊、私宴厅、恒温泳池、四点半学堂、共享办公等功能空间。1800平方米的会所体量在同等规模的项目中属于高配——它提供的不仅是功能空间，更是社区文化凝聚的场所。
园林方面，采用三重台地立体景观体系，融入跌级水景、观景平台、下沉卡座与女王花厅。2000平方米架空花园以三重台地景观设计，融入名画艺术元素，如梵高、莫奈主题。项目自带约1.87万平方米商业配套，规划酒店、精品超市、社区食堂、咖啡书店等业态。
物业及运营层面，项目引入君兰湾荟服务品牌，依托金茂大厦及旗下五星级酒店服务体系，孵化16大主题社群俱乐部。这种“酒店式服务+社群运营”的模式，是高端住宅从“硬件竞争”转向“服务竞争”的典型路径。
从投资的角度来看，完整的社区配套体系解决的是一个“居住粘性”的问题——一个配套完善、服务优质的社区，居住者的换房意愿会更低，社区的二手房挂牌量会更少，从而在供需关系上支撑资产价格的稳定。
六、投资逻辑：TOD红利与产品稀缺性的叠加
江湾金茂府的投资价值，可以从三个层次来理解。
第一层是TOD模式带来的地段红利。 18号线二期通南路站与项目的“零距离”衔接，让居住者可以在不依赖私家车的情况下高效通达城市核心功能区。4站直达复旦大学、9站至东外滩、11站至陆家嘴滨江的轨交效率，将项目纳入了上海核心都市圈的“半小时通勤半径”。周边2公里内三条轨交的集聚，进一步强化了区域的交通能级。在TOD模式下，房产价值与轨道交通的耦合度极高——地铁通车后的价值兑现，往往是项目资产增值的重要节点。
第二层是产品稀缺性的溢价能力。 190平方米的大平层产品在区域内连续三年断供，近五年供应占比仅约3.67%——这种稀缺性决定了它在新房市场和未来二手房市场中的定价权。而114至190平方米的完整产品线覆盖，使得不同预算的改善型家庭都能在这个社区中找到匹配的方案，扩大了项目的客群覆盖面。
价格方面，项目成交均价约6.95万元/平方米（含装修），六批次备案均价约72311元/平方米。总价约750万元起。在外环内的区位条件下，这个价格对于改善型家庭而言具有一定的竞争力。
第三层是区域发展的成长性。 项目所在的大吴淞创新城核心区，正处于城市更新的加速期。投资约132.3亿元的S16蕰川高速新建工程已开工。教育资源方面，2026年1月上海四所学校合并组建上海市吴淞中学附属宝山科技中学及附属宝山科技小学，纳入吴淞中学教育集团一体化管理。医疗方面，3公里范围内覆盖6家三甲医院。商业方面，一街之隔祥腾生活广场、939红街坊，20分钟车程可达五角场、大宁商圈。这些城市配套的持续兑现，将不断抬升板块的价值天花板。
七、结语：TOD时代的空间想象
回顾江湾金茂府的整个设计体系，从TOD模式的规划基底到四种主力户型的精细化布局，从十二大绿金科技系统到3000元/平方米的精装标准，从1800平方米下沉会所到2000平方米架空花园——每一个设计决策背后都有一条清晰的逻辑线索：以改善型家庭的真实需求为出发点，在地铁上盖的独特区位条件下，打造一个兼具通勤效率与居住品质的“TOD生活样本”。
作为一名装修设计师，我始终认为，好的设计最终要回答一个问题：它是否让居住者的生活变得更好了？江湾金茂府给出的答案是——让通勤变得更高效，让室内空气变得更洁净，让温度变得更舒适，让归家的每一步都充满仪式感。这些看似朴素的追求，在快节奏的都市生活中，恰恰是最珍贵的居住理想。
对于正在考虑购房的改善型家庭和投资者而言，江湾金茂府提供了一个值得认真审视的选项。它既有双央企开发的产品力保障，又有TOD地铁上盖的交通优势；既有金茂府3.0科技系统的健康守护，又有区域发展带来的资产成长空间。在房地产行业回归产品主义、购房者回归居住本质的今天，这样的项目正在重新定义“好房子”的标准——它用TOD回应了城市人对效率的追求，用科技回应了家庭对健康的渴望，用设计回应了时间对品质的考验。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708江湾金茂府售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对江湾金茂府项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
2026 年以来，上海延续楼市温和优化的调整思路，持续释放稳市场信号，通过优化信贷利率、放宽交易认定标准、支持合理置换需求等市场化手段，修复市场交易信心，核心初衷是盘活存量房源、稳定合理居住需求，避免市场出现大幅波动。对比政策落地前后的权威数据，市场变化十分直观。
2025 年下半年，上海二手房价格连续多月环比下跌，多数片区房源挂牌价持续走低，炒房客、短线投资客集中离场，部分改善房源单价月均下调 800-1200 元 /㎡。进入 2026 年，市场逐步显现修复迹象，国家统计局数据显示，1 月份上海二手住宅销售价格环比下降 0.4%，但降幅较上月收窄 0.4 个百分点；2 月份，上海二手房价格环比上涨 0.2%，终结连续 9 个月下跌态势，市场拐点正式显现。
3 月份市场热度进一步提升，上海二手房成交量达 31215 套，同比增长 6.3%，创近五年新高，价格环比涨幅也有所扩大。不过核心疑问随之而来：整体市场回暖信号明确，为何依旧有大量业主深陷 “降价难卖房” 的困境？回暖红利为何无法覆盖上海全域楼市？
截至 2026 年 5 月底，上海存量房约 30 万套，较年初减少 3.6 万套，剔除行业普遍存在的一房多挂统计偏差后，当前上海二手房真实在售库存约 10.3 万套，较去年同期减少 2.3 万套，存量去化效果持续凸显。但库存分化极为严重，内环内、内中环热门板块库存去化周期仅 10 个月左右，黄浦核心学区板块去化周期不足 2 个月，供需持续紧平衡；而崇明、金山等远郊片区，库存去化周期远超 18 个月的合理去化区间，属于典型的库存积压状态。
促销与成交案例更能还原真实行情，以上海金山片区一套建面 112㎡刚需三房为例，该房源 2025 年末挂牌原价 530 万，为加速成交，业主多次调价，2026 年 6 月最新挂牌价降至 415 万，累计直降 115 万，片区同比跌幅达 21.56%，即便大幅让利，房源挂牌超 4 个月，带看量寥寥无几，至今未达成成交。
无独有偶，部分远郊刚需楼盘甚至出现阶段性 “零认购” 情况，比如浦东惠南板块某项目打出 “首付 26 万元起” 的宣传，依旧少有人问津，认购期间无人登记，最终取消了摇号开盘方式；松江佘山板块某项目二批次推出 300 多套房源，截至 2025 年 5 月仅售出 9 套，去化率不到 3%，销售情况惨淡。反观整体去化数据，2026 年一季度上海二手房成交持续放量，但成交主力集中在 500 万以内刚需、核心区改善房源，远郊大户型、非学区刚需房源去化占比偏低，供需失衡问题十分突出。
与远郊滞销格局形成鲜明对比的是，上海核心城区优质房源持续热销，进一步印证楼市 “冰火两重天” 的分化本质，也解释了为何不少资金持续入场布局。内环核心的黄浦、静安、浦东陆家嘴等板块，市场韧性十足，2026 年以来，核心区优质次新、学区房源议价空间仅 2%-3%，多数优质房源挂牌后 3-7 天快速成交，部分稀缺户型甚至出现小幅加价成交的情况。
浦东世纪大道周边优质学区房源，此前两年价格回调约 15%，2026 年二季度已逐步企稳回升，高性价比房源基本挂牌即被锁定。高端豪宅市场更是表现亮眼，多个核心区顶豪新盘开盘即售罄，比如黄浦区某豪宅项目三批次推出 64 套房源，当日全部售罄，实现销售额 40.25 亿元，年内累计销售额突破百亿元；徐汇滨江某项目销售均价高达 19.5 万元 / 平方米，共收到 191 组有效认购，认购率约 160%，最终开盘当天全部售罄，其中外省认购客户占比近七成。
与此同时，改善型需求持续释放，2026 年 5 月上海 500-800 万改善房源成交量环比大涨 9.3%，成为市场成交主力。一边是远郊房源百万降价无人问津，一边是核心优质房源无议价快速成交，上海楼市早已告别普跌普涨，进入 “强者恒强、弱者恒弱” 的结构性行情。
从细分赛道来看，2026 年上海楼市呈现清晰的分层行情：300 万以下低总价老破小房源持续止跌回暖，刚需上车需求支撑稳定；300-800 万改善房源量价齐升，置换链条持续激活；800 万以上高端豪宅韧性十足；而远郊刚需、无配套刚需房源持续承压，价格稳步回调。针对这一分化格局，业内形成了较为客观的主流观点。
上海中原地产市场分析师认为，2026 年上海楼市属于结构性修复而非全面回暖，市场 “量先于价、刚需先于改善、核心先于外围” 的特征十分明显。核心片区依托配套、人口、资源优势，库存快速出清，价格逐步企稳上行；外围片区前期规划溢价出清完毕，缺乏刚需支撑，库存去化缓慢，短期难有大幅反转行情。
上海楼市的两极分化，本质是上游土地供应、人口流动、资源配套三重因素叠加的结果，并非短期市场情绪导致。从土地供应端来看，近两年上海宅地供应持续收缩，且供地重心逐步向核心主城、重点产业片区倾斜，远郊片区宅地供应虽有保留，但缺乏优质配套落地支撑。过去一年上海整体宅地供应量同比下降约 18%，核心片区宅地稀缺性持续提升，未来 2-3 年新房供应缺口将逐步显现，支撑核心房价稳定。从需求端来看，上海每年持续涌入数十万新常住人口，刚需、置换需求稳定，但需求高度集中在就业集中、教育医疗配套完善的核心及近郊板块。
远郊片区产业薄弱、通勤不便、配套滞后，常住人口流入乏力，购房需求持续低迷，形成 “供应过剩、需求不足” 的错配格局。通俗来说，当下上海楼市就像 “分层赛道”：核心优质资产是稀缺赛道，供不应求、稳步升值；远郊普通房源是饱和赛道，供给充足、需求稀缺，自然出现降价滞销的局面。
随着市场行情的变化，购房者、售房者的心态也呈现极致分化。2026 年二季度以来，上海超七成房源下架源于业主主动撤牌观望，而非成交去化，市场已经从此前的 “恐慌抛售” 全面切换至 “惜售持有” 模式。不少核心区业主不再接受大额议价让利，转而选择撤牌观望或转售为租，主动收缩有效供给；而远郊片区超半数业主存在急于变现的心态，多数愿意让利 10%-20% 快速离场。一线从业者与业主的真实口述，更能还原当下大众的抉择焦虑。
金山片区一位二手房业主坦言：“这套房子持有 3 年，房贷压力一直不小，今年行情回暖本来想置换，结果连续降价 115 万，挂了四个月带看寥寥无几。现在特别纠结，继续持有怕继续贬值，降价抛售又亏太多，进退两难。” 浦东核心片区一位中介从业者表示：“现在市场反差特别大，核心区次新、学区房根本不愁卖，客户抢着签约，几乎没有议价空间；但远郊无配套房源，就算降价几十万，客户也不敢接，大家都怕买了继续被套，市场信心完全不一样。”
手握上海核心优质房源，是否该坚守资产价值、静待行情进一步修复？持有远郊滞销房源，又是否该果断让利离场、及时止损？
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