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「建发海宸」
新江湾正芯生态公园畔
三批次约125-230㎡高层&别墅
1.55超低容积率 得房率80%+
均价约12.2W 开启认购
样板房提前线上预约
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项目户型如下：
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项目一房一价表▼
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2025年6月，建发房产摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，也就是现在的建发海宸，项目展厅已公开，将推出小高层、洋房和叠加产品，预计9月份首批次入市！
建发海宸位于新江湾正芯，西临江湾城路，南接殷高东路，北贴在建的交大附中杨浦实验学校（在建），东面则是水系，地理位置得天独厚。
项目本身总占地约10.29万方，容积率仅约1.55，门口就是湿地公园，当之无愧的江湾芯低密大盘。对于偏爱自然逸居的购房者而言，建发海宸的出现可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校资源+低密规划”等全维高配的除了新江湾建发海宸，几乎再无二处！
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G1-06地块容积率约1.55，限高约40米，土地面积10.29万㎡，建筑面积约15.95万㎡，出让总价高达86.5亿元， 折合楼板价约5.42万/㎡，住宅套数下限为1156套，体量磅礴。
建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米 ，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。
上善若水，海纳百川，是上海的精神也是建发·海宸的造物哲学，建发·海宸将海派文景化为日常风景复现 「沪城八景」 意象，浓萃 「上海名园」 精华。
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以水为引，起承转合，以 海天华堂、华亭烟雨、凤亭问泉，清涟夜月、黄浦秋涛 等景观组团，悠然铺陈 东方院落式 归家礼序。
并依托约1.5公里的滨水长廊，将约 11.4公顷生态湿地 融为业主的后花园，借景河道，构筑多元生活剧场，穿过 外滩晨钟、闲渡蒹葭、溪川雪霁， 恍如在穿越时空的海派画卷中悠然漫步。
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只此青绿的 「玉玲珑」， 复刻上海豫园镇园奇石的灵韵风骨，优雅缠绕的 「紫藤架」， 演绎衡山公园的紫藤之恋，绿桐树环抱的 「碧梧轩」， 邂逅秋霞圃的林下会客场景等，这是上海心底私藏的韵味与魅力。
上海的浪漫，繁花占一半，建发·海宸取意 繁花似锦 巧思，汲取玉兰灵韵缔造尊贵与浪漫并存，恢宏与繁华共融的建筑。
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「玉兰门庭」 摩登飘逸，环抱式落客前场，大师定制非遗掐丝珐琅门钹，流转温润光华，敬呈归家尊崇礼序，自此启幕生活的华贵序章。
「繁花立面」 金属曲面层叠交织，将 玉兰冠顶 绽放的瞬间淬炼为永恒，承袭海派建筑的经典秩序，以 曲面柱廊、阵列式柱廊 撑起恢弘天幕，尽显庄严气度。
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萃取东方色谱精粹，建发·海宸甄选丝箔流金、东方雅铜，青釉奢蓝，以当代笔触晕染立面，令传统色彩在空间生长为永恒的诗意， 「入户门头」 形取和平饭店经典拱门，配以碧绿色天然石材门套、彩玻花窗，重现百年外滩门廊的尊崇仪式。
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名校云集：复旦大学、同济大学、上海财经大学三所顶尖高校环绕，衍生出兰生复旦中学、复旦二附中、上音实验学校等全龄段优质教育资源；
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产业：湾谷科技园、复旦软件园、创智天地三大产业园汇聚7000余家科技企业，耐克、IBM、西门子等跨国总部扎根，形成高知人才聚集地；
交通：在建的军工路快速路（预计2025年竣工）将串联中环北段，大幅缓解北上海交通压力，新江湾城成为最大受益者，联动宝山、浦东的区位优势进一步凸显。
据悉，项目未来还将陆续呈现 红酒雪茄室、双私宴厅、影音室 等功能区，通过流线布局、层次空间与极致美学，让丰盛日常触手可达。
25年的上海楼市，新盘小步快跑，开盘节奏加快，推出房源套数减少，以维持项目热度，尤其是下半年之后，鲜有楼盘一次性开盘推出房源超过200套！
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然而， 真正的红盘，从不需要人为制造 ！新江湾灯塔项目，建发海宸，一次性拿出 322套房源，收获411组认筹，创9月最高单盘认筹量！
就在9月30日，项目开盘当天热销，成为下半年千万级市场，当之无愧的王！
纵观本次热销，完全是在意料之中的：
第一，建发海宸展现出超高产品力 ，在当下市场狂卷的情况下，建发海宸仍然遥遥领先， 玉兰门庭、繁花立面 ，美出新天际！ 超高实得率的户型 配置 大牌装标，内外双园，配备摩登双会所
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项目效果示意图，仅供参考
第二，建发海宸择址新江湾低密住区 ，生态宜居，坐拥三条 高能级轨交 （20号线在建），毗邻 百万方五角场商圈 ，周边学校资源不断落地，堪称全能无短板的板块！
项目区位示意图，仅供参考
第三，项目展现出超燃性价比，首开诚意十足！ 总价千万级，在地价冲涨，同区楼盘准入门槛全面达到1200万的情况下，建发海宸非常友好！
而建发海宸的【超配】国际化建筑美学公区，将在新江湾，形成差异化竞争壁垒！ 当我们第一眼看到项目的 外立面、门头和公区 时，收获的就是满载的情绪价值，这是一种 对【美】的共鸣 ！
封面级美学，重塑门面担当
看到建发海宸——从小区入户空间开始，就已经足够震撼。
项目汲取了 “玉兰花开” 为意象勾勒轮廓，表现出了繁花盛开的景致：
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项目效果示意图，仅供参考
比如说， 总长约65米的大门，玉兰花形制 ，整个花冠部分宽度达到了 约40米 ， 高约13.7米 ，向上生长，形态优雅。
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细节之处， 飞翼祥纹铜雕府门镶嵌非遗掐丝珐琅门钹——“飞翼祥纹”自带吉祥寓意，古朴门钹，承启门第之仪。古人言“宅以门户为冠带”，入必由之，出必由之，大门不仅是划分建筑空间内外的标志，门第之显，更昭一家兴达！
穿过玉兰门庭，高定铝板、石材和大面宽玻璃打造的繁花立面映入眼帘，繁花冠顶同源玉兰门庭，步步生花，同时，项目摒弃传统直角，采用曲面柱廊与弧形玻璃幕墙，新奢与设计感扑面而来：
项目效果示意图，仅供参考
未来所有路过的行人，都将被门头和外立面所震撼，光看门面，就知道，居于此处的业主，必定不凡！
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高配会所，赋能全社区价值
当下，我们对于情绪共鸣、兴趣相投的需求更加强烈， 社交圈子和寻求认同已成为重要消费动机之一，对于居所的社群氛围以及服务资源的需求也更加多元 。
因此，社区配套，尤其是会所，已经成为了当下市面上新房的标配。
但建发海宸的“摩登双会所”，无论是从功能性，还是审美力，都将在新江湾形成降维打击！
项目效果示意图，仅供参考
项目规划约4200㎡高定摩登会所与约1370㎡架空层泛会所，远超市面上豪宅会所的尺度，且自持运营，服务品质稳定有保障。
功能性方面，专业级健身房、两大私宴厅、恒温度假式泳池、下午茶室、影音室等齐备，度假级的享受，甚至很多高端五星级酒店，还没有这样的设施！
项目效果示意图，仅供参考
此外，项目还有约1370㎡架空层泛会所，将打造会客休闲、健身、童梦童享等空间。未来，下楼就可以拥有亲子空间，享受阅读的静谧时刻，喝一杯咖啡，闲看花开花落……
别人羡慕的度假生活，不过是建发海宸业主的日常！这样的情绪价值，千金难买！
实际上，一个精心养护且拥有全维配套的高品质社区，未来下沉到二手市场，就是品质溢价。
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内外双园，打造低密生态住区
得益于得天独厚的自然生态条件，新江湾新房往往拥有很高的宜居属性。建发海宸自然不能错过这种先天优势， 约1.55的容积率 ，赋予了项目大量景观空间。
比如说，市面上的常规项目会在小区中心位置预留楼王位置，最大化货值。但是，建发海宸却选择了将这一块空间，打造成公共景观。
项目效果示意图，仅供参考
在约200米的超规模中轴中，建发海宸融入了 黄浦秋涛、夜月涟漪、凤亭问泉、华亭烟雨、海天华堂，构筑了高定园林空间。
项目效果示意图，仅供参考
同时，以“内外一体化造园”理念打破社区与城市的界限，将长约1公里水岸公园与约11.4公顷生态湿地融为一体，成为可赏可游的“自然后花园”。
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超高实得户型，坐拥海量收纳+奢装
近年来，住宅产品持续迭代升级。市场对 “好户型” 的定义，也进入了更严苛的新阶段。
一方面，传统优质户型的核心优势需被继承并深化—— 从基础的通风与采光，到进阶的空间互动性，均不容忽视。
另一方面，在改善型需求成为主流的当下，户型设计愈发聚焦于居住体验本身。 动线安排、功能分区与整体格局 ，都需经过更科学的规划。此外， 高附加值空间 已成为标配，且关键在于： 不仅要“有用”，更要“好用” 。
三批价建面约125㎡小高层225、230㎡别墅户型，完美符合这两条定义。
户型图如下：
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①建面约228㎡下叠户型详细分析：
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项目建面约228㎡下叠地上2层，其中1层 南向私家花园入户 ，进门后就是超大餐客厅，层高约3.4米（远超好房子3米的标准），开间约7米，整体面积超60㎡，世家大宅的不凡气度一下子扑面而来！
卧室一共4个，全部朝南，让全家人起居都沐浴充足阳光！其中一层卧室可以做老人房，二层3个卧室尺度都较为阔绰， 尤其主卧整体面积超50㎡，还有270°转角飘窗，豪宅主卫，步入式衣帽间全部安排上绝对没问题。
下叠户型地下单层面积约120㎡，层高达约6.3米，可以做双层使 用，增加夹层后， 地下空间可拓展至超200㎡ ，丰富的灵动空间足以满足业主的各类喜好！
这个下叠户型涵盖三阳台七飘窗，再加上地下空间， 整体实际得房率可超190%！
②建面约235㎡上叠户型详细分析：
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首先，上叠是北向 私享入户花园，独门独户，室内私家电梯 ，尊崇感与私密性都有保障。而且上叠也有地下空间，下单层面积约55㎡，层高达约6.3米，完全做可以做双层使用。
上叠功能性与下叠看齐，也是 四个朝南的全明卧室，主卧豪华套房配置 ，外接 南向超大露台 ，观星品茗无比惬意；
最后上叠还有一个 私家阁楼，阁楼总面积约50㎡ ， 方正通透。这里可以是孩子自由探索、搭建专属城堡的“秘密基地”，也可以打造成一个静谧的家庭图书馆或手作工坊，让每份热爱都有安放之处。
整个上叠户型附赠阳台、飘窗、露台、地下空间，整体 实际得房率可超160%！
除了户型本身的创新，项目 叠墅还是精装交付 （包括私家电梯也是交付标准），省时省力省心。
外立面方面，延续建发海宸整体的海派风格，甄选 石材、铝板及大面玻璃幕墙 ，通过现代简约的笔法勾勒出时尚与贵雅兼具的立面，引领高端产品审美新高度！
建面约125㎡洋房为例：
如果大家实地去看过样板间，就会发现，该户型的“体感”，几乎跟市面上140㎡左右的户型相类似。
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项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考
三开间朝南，阔绰的客餐厅空间，带来超大南向采光面， 约4.1米的客厅面宽+约3.05米的层高， 空间通透敞亮。
项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考
全屋三阳台+四飘窗的高附赠空间，带来超高实得率，根据独家君模拟测量，该户型的实得率， 可以达到88%！
项目设计了当下非常流行的 三阳台产品，景观阳台衔接客厅，直面园林景观，成为家庭的呼吸之所，承载日常的诗意与远方。
卧室阳台可随心变为书房、花房、茶室或儿童游戏区，为家庭每个成员的个性化需求留白。
另外独立设置工作阳台，科学处理家政需求，维护主要活动区的整洁与美观。
同时，三个阳台也完全可以视业主自身需求，将阳台扩进卧室，得到最舒适的居住体验。
除了户型的优势设计之外，项目更配备有鲸吞级的收纳和奢装：
标配大金（或同档品牌）中央空调+地暖两联供、霍尼韦尔全热交换新风（或同档品牌），厨房配备博世（或同档品牌）厨电三件套，并选用骊住原装进口多功能超大单槽，卫生间配置杜拉维特（或同档品牌）智能马桶、台盆等，配置豪华！
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项目更配置华为鸿蒙智家系统，指令一触即达，轻松管控灯光、空调、地暖、新风等。一键联动归家模式、离家模式，还可自定义设置等等个性化需求。
