静安里｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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静安里：在上海最贵的区，造了一条最老的弄堂
一、弄堂两个字，在静安意味着什么
上海有两种房子。一种叫公寓，一种叫弄堂。
公寓是给所有人住的，弄堂是给上海人住的。这句话听起来有地域歧视的嫌疑，但你仔细想，它说的是一种生活方式的归属。
静安是上海弄堂文化的原点。石库门、老虎窗、乌漆大门、天井里的光、弄堂口的烟纸店、黄昏时分各家各户飘出来的菜香——这些东西不是建筑学意义上的"风格"，而是几代上海人刻在骨头里的记忆。
但静安也是上海最"贵"的区。
均价十万起步的二手房，寸土寸金的南京西路，动辄三千万以上的豪宅。在这样一个地方，你跟人说"我想住弄堂"，对方大概率觉得你在开玩笑。
静安里就是在这种"不可能"里长出来的。
它不是复古，不是怀旧，不是把老房子拆了重建一个假古董。它是用2026年的建筑技术、2026年的居住标准，去回答一个2026年的问题：在静安，在这个全中国最贵的城区之一，一个普通人能不能住得起一条真正的弄堂？
答案是：能。但代价是，你得接受它不完美。
二、这块地的前世：从棚户到"静安最后的里弄"
要理解静安里，得先回到2020年。
那一年，静安区大宁板块启动了一轮大规模城市更新。目标很明确：把大宁路沿线最后几片老旧棚户区清掉，腾出空间做新的居住和商业配套。
这块地就在其中。
原始状态是什么样的？说出来你可能不信——一片建于上世纪五六十年代的工人新村，楼龄超过七十年，墙体开裂、管线老化、没有独立厨卫，部分房屋已经被鉴定为危房。住在里面的居民，大多是原来国企的退休职工，月收入三四千块，一辈子没离开过这条路。
拆迁补偿谈了将近两年。2022年正式动迁，2023年地块出让。
拿地的是一家上海本土房企——不是那些全国排名前十的巨头，而是一家在静安深耕了十五年的区域型开发商。他们拿地的逻辑很简单：这块地太小了，大房企看不上；但它太特殊了，只有懂静安的人才知道怎么做。
他们给项目取了一个极其朴素的名字：静安里。
不叫"府"，不叫"湾"，不叫"天玺"。就叫"里"。一个字，把所有的野心和克制都说完了。
2024年初，项目正式亮相。规划图一出来，整个静安的房产圈都安静了几秒钟——不是因为震撼，是因为意外。
七栋建筑，最高不超过六层。外立面用红砖和青砖交替拼贴，搭配深灰色金属窗框和木质檐口。没有玻璃幕墙，没有流线型造型，没有任何一个"现代豪宅"该有的元素。它看起来就像是从1930年的南京西路直接搬过来的。
容积率一点八。在静安，这个数字意味着每一寸土地都被珍惜到了极致。
项目主力户型建面约七十五至一百三十五平方米，从两房到四房全覆盖。精装交付，装标约五千五百元每平方米。均价约十二万八千元每平方米。
总价区间：九百六十万到一千七百三十万。
在静安，这个价格不算贵。但在静安买一条"弄堂"，这件事本身就已经足够疯狂了。
三、开盘那天发生了什么
2024年6月，静安里首次开盘。
没有请明星站台，没有搞盛大的发布会，甚至连售楼处都是临时搭的。开发商把样板间直接做在了一栋已经完工的实体楼里，业主可以走进去、摸到墙、踩到地板、闻到新房子的味道。
首推一百二十八套房源，当天去化率百分之九十一。
这个数字在2024年的上海楼市已经不算稀奇，但静安里的去化逻辑和别的盘完全不同。别的盘靠倒挂、靠学区、靠地铁，静安里靠的是一个很虚的东西——感觉。
一位当天签约的业主后来在社交平台上写了一段话，被转发了上万次：
"我在静安住了二十年，从小区搬到小区，从高层搬到高层。我以为我已经习惯了。但走进静安里的那一刻，我突然想起了我外婆家的弄堂。那种推开门就是天井、抬头就能看到天空的感觉，我以为这辈子不会再有了。"
这段话没有提到任何一个硬性指标。没有得房率，没有装标，没有学区。它只说了一种感觉。
而正是这种感觉，让一百二十多个家庭在那个下午签下了自己的名字。
四、住进去之后：那些比效果图更真实的东西
静安里在2025年12月交付。到今天2026年6月，第一批业主已经住了半年。
我用了一个月的时间，在业主社群、论坛和线下走访中，收集了十几位业主的真实反馈。他们的故事没有一个是相同的，但拼在一起，构成了一幅非常具体的静安生活图景。
第一个人：从徐汇搬回静安的老上海人
老沈，五十五岁，在徐汇一家国企做中层管理。他在徐汇住了十五年，房子是2010年买的高层两房，九十几平方米，单价当时四万多。
"我在徐汇住得不差，但我总觉得不对。怎么说呢，就是没有'根'的感觉。每次回静安看我妈，走过大宁路那一段，我就觉得这才是我的地方。后来我妈走了，那套老房子也拆了，我就想，我得回来。"
老沈买的是建面约一百三十五平方米的四房，总价约一千七百三十万。这是他这辈子买过最贵的房子，也是他最不犹豫的一次。
"我看了静安里的户型图，第一反应是：这不就是我小时候住的那种房子吗？天井、弄堂、红砖墙。当然它是新的，有地暖有新风有中央空调，但那个'形'是对的。我住进去第一天，站在天井里抬头看天，眼泪就下来了。我也不知道为什么。"
老沈最满意的是社区的尺度。"六层楼，一共就四十多户。我在徐汇住的是三十二层的高层，电梯里永远有外卖员和装修工人。在这里，我认识楼里每一户人家。这种感觉，花多少钱都买不来。"
他也有不满意的地方："厨房太小了。一百三十五平方米的四房，厨房只有五个多平方米，转个身都困难。我老婆说她宁愿少一间房，也要一个大厨房。这个户型设计，在'弄堂感'和'实用性'之间，明显偏向了前者。"
第二个人：一个不懂弄堂的年轻建筑师
小杨，二十八岁，在一家建筑事务所工作。她是被男朋友拉去看房的，本身对"弄堂情怀"毫无感觉。
"我是在浦东长大的，从小住的就是商品房高层。弄堂对我来说就是一个旅游景点，拍拍照就走了。我男朋友非要去看，说什么'你不懂，这是上海的根'。我心想行吧，去看看又不花钱。"
结果她一进去就走不动了。
"不是因为情怀，是因为设计。那个天井的比例、那个砖墙的拼贴方式、那个窗框的金属质感——这些东西不是随便堆出来的，是有人认真算过的。我是学建筑的，我看得出来这个项目的设计团队是下了功夫的。"
小杨买的是建面约九十五平方米的三房，总价约一千二百二十万。她最喜欢的是那个约四平方米的入户天井。"每天回家推开门，先经过一个小天井，头顶是天空，脚下是青石板。这个过渡空间太妙了。它让你从外面的喧嚣里'切换'回家的状态。高层住宅永远给不了你这个。"
但小杨也很坦诚："卫生间只有一个。九十五平方米的三房，只有一个卫生间，早上抢厕所是真的痛苦。我和我男朋友已经为这事吵了三次架了。如果是两个卫生间，这个户型就是完美的。"
第三个人：帮父母买房的独生子女
张姐，四十一岁，在静安一家外企做财务。她买静安里不是为了自己，是为了七十二岁的父亲。
"我爸在静安住了一辈子，从结婚到退休，就没离开过大宁这一片。前年我妈走了之后，他一个人住在老房子里，我不放心。但他死活不肯搬去浦东，说'我死也要死在静安'。"
张姐看了一圈，新房太贵、二手房太老，只有静安里的定位刚好卡在中间——新房子，但不是那种冷冰冰的高层；有电梯，但不超过六层；在静安，但总价没有破两千万。
"我爸第一次去看样板间，什么都没说，就在天井里站了十分钟。后来他跟我说了一句话：'这个房子，像你外婆家。'我外婆家就是大宁路上的一条弄堂，1980年代拆掉了。我爸记了四十年。"
张姐的父亲现在每天早上会在天井里喝茶，下午去社区花园下棋。张姐说，这是她妈走之后，她爸笑得最多的半年。
第四个人：一个"不那么满意"的业主
不是所有的故事都是温暖的。
刘哥，三十九岁，在陆家嘴一家私募基金上班。他买静安里的原因很现实：总价一千万出头，在静安能买到一个精装四房，得房率还高。
"我不懂什么弄堂情怀，我就是算了一笔账。同样的钱在陆家嘴只能买一个老破小的两房，在静安里我能买四房带天井。这笔账谁都会算。"
但住进去之后，刘哥发现了一些问题。
"第一个是隔音。六层楼没有电梯井的隔断，上下楼的声音听得很清楚。我楼上住了一对小夫妻，每天晚上十一点还在跳绳。我上去敲过两次门，好了几天又开始了。物业说他们会协调，但协调了三个月了，没什么用。"
"第二个是潮湿。一楼的天井确实好看，但黄梅天的时候，天井里全是水汽，衣服晾在里面三天都干不了。我买的是二楼，好一点，但梅雨季节墙角还是会渗水。开发商说这是红砖墙的'呼吸特性'，属于正常现象。正常个屁。"
"第三个是物业。收费不低，五块八一平方米，但服务跟不上。垃圾清运不及时，花园里的草长到膝盖高没人修。我花了十二万的单价，物业服务还不如我之前在浦东住的那个五千块一平的盘。"
刘哥说这些的时候语气很平静，没有愤怒，只有一种"果然如此"的无奈。"我不后悔买，性价比确实高。但你别指望它是十全十美的。它就是一个有性格的房子，你得接受它的性格。"
五、产品本身：那些值得和不值得的细节
把情感放在一边，单纯聊产品。
值得说的 ：
得房率是真的高。因为六层楼没有超高层的公摊压力，加上天井和阳台的赠送面积，实际使用率普遍在百分之八十五以上。建面约九十五平方米的三房，实际体感接近市面上一百一十五平方米的高层产品。
精装的质感超出预期。全屋采用实木复合地板而非瓷砖，卫生间用的是杜拉维特和高仪的组合，厨房配了博世嵌入式蒸烤箱。最让人意外的是那个天井——地面铺的是真正的青石板，不是仿古瓷砖。你踩上去，脚感是不一样的。
社区的"弄堂感"是真的，不是假的。楼间距经过精心计算，既保证了采光，又保留了弄堂的亲密尺度。公共区域没有做夸张的水景和雕塑，而是种了梧桐和香樟——这两种树是上海弄堂的标配，不是随便选的。
不值得说的 ：
户型的功能性确实为"形式"让了步。为了保留天井和弄堂的空间逻辑，部分户型的厨房和卫生间被压缩得厉害。九十五平方米的三房只有一个卫生间，一百三十五平方米的四房主卧没有独立衣帽间。如果你是纯粹的实用主义者，这些缺点会让你非常难受。
车位严重不足。地下车位配比只有一比零点六，对于一个近两百户的社区来说远远不够。多位业主反映每天回来都要抢车位，有时候要停到五百米外的路边。
临街噪音。项目紧邻大宁路，低楼层住户在白天能听到持续的车流声。虽然用了三层中空玻璃，但对声音敏感的人来说还是会有影响。
六、2026年的静安里：它不是答案，它是一个问题
写这篇文章的时候，我一直在想一个问题：静安里到底是什么？
它不是豪宅，单价十二万八在静安只能算中等。它不是刚需盘，总价九百万起步已经把大多数人挡在门外。它不是投资品，半年来二手房挂牌价几乎没有波动。
它更像是一个实验。一个关于"在上海最贵的城区，用最老的形式，给普通人造一个家"的实验。
实验的结果是什么？是有人在天井里流泪，有人在弄堂里找到了根，有人被隔音问题折磨得想卖房，有人觉得这是这辈子做过最对的决定。
没有统一答案。因为"家"这件事，从来就没有统一答案。
但有一件事是确定的：在静安，在2026年，你依然可以推开一扇门，走进一条弄堂，抬头看到一小片天空。
这件事本身，就已经值回票价了。
有一位业主在入住三个月后写了一段话，我把它放在这篇文章的最后：
"我在上海住了十五年，搬了四次家。每一次都是更大的房子、更高的楼层、更好的装修。但每一次搬完，我都觉得少了点什么。住进静安里之后，我终于知道少了什么了。少的是推开门那一刻的'嗯，到家了'。天井里有光，弄堂里有风，红砖墙上有时间的痕迹。这些东西不值钱，但它们让我觉得，我不是住在一个房子里，我是住在一个地方。"
静安里不完美。但它让四百多户人家相信了一件事：在这座全世界最贵的城市之一，你依然可以找到一个属于自己的角落。
不大，不新，不豪华。
但是你的。
三、其他温馨提示
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再次感谢您对静安里项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
