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桐安里：内环滨江 70 席纯墅，海派风华的当代回响

在上海 “一江一河” 战略的核心节点，杨浦滨江南段正以城市更新的力量，复兴海派居住的黄金时代。由百年央企招商蛇口与江苏海鸿集团联袂匠造的桐安里，落子杨浦区惠民路 777 弄，以内环罕见的 1.35 低容积率、70 席纯别墅规制，重塑上海滨江低密墅居的稀缺范本，成为外滩 — 北外滩 — 陆家嘴 “黄金三角” 的珍稀藏品。

一、天赋地段：内环滨江核心，执掌城市价值

桐安里隶属平凉街道 19 街坊，四至清晰：西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路，地处杨浦滨江南段核心，是上海第二批风貌保护街坊标杆作品。

交通能级卓越：直线距离地铁 18 号线平凉路站约 600 米，12 号线江浦公园站约 800 米，双轨交串联内环核心；自驾经人民路隧道、新建路隧道直达陆家嘴、外滩，车程约 15 分钟，瞬达城市顶级配套。

板块价值跃升：杨浦滨江作为上海 CAZ 中央活力区核心，集聚 “绿之丘”、毛麻仓库、“长江口二号” 古船博物馆等文化地标，高端科创产业扎堆，成为兼具生态、文化、商业的世界级滨水区，桐安里坐享板块发展红利。

生活配套成熟：3 公里内覆盖五角场、瑞虹新城、北外滩三大商圈，合生汇、太阳宫、白玉兰广场等商业环伺；周边市东幼儿园、惠民中学等教育资源齐备，复旦大学附属妇产科医院等三甲医疗护航，满足全周期生活需求。

二、低密规划：1.35 容积率，70 席纯粹墅居

在内环土地资源日趋稀缺的当下，桐安里以1.35 容积率、35% 绿化率的低密规划，打造无高低配的纯别墅社区，总户数仅 70 席（62 套联排、8 套叠加），限高 12 米，建筑多为 1-4 层，保证居住静谧性与圈层纯粹度。

社区复刻海派里弄格局，4-10 米宽复古巷道纵横，香樟树荫掩映艺术喷泉，百年油橄榄树点缀其间，青瓦红砖、老虎窗、罗密欧阳台等经典元素，还原 1920 年代石库门肌理，兼具历史底蕴与当代奢适。

建筑立面采用手工红砖与天然石材，“手风琴式” 扇形转角设计，复刻英商电车厂历史肌理；手工锻造铜门、意大利进口奢石铺地，细节处彰显海派精致腔调，让百年风华在当代重生。

三、奢阔户型：185-305㎡全套房，超高空间利用率

桐安里主力打造建面约185㎡、235㎡、305㎡联排别墅及 187㎡叠加别墅，总价约 2840-5900 万，全套房设计，空间利用率高达 150%，颠覆传统墅居想象。

联排别墅（185-305㎡）：地上三层 + 地下双层（层高约 5.4 米，可隔为两层），附赠 40-80㎡私家庭院、星空露台及阁楼储物区，得房率约 85%。

一层：客餐厅连通南向花园，面宽约 12 米，采光通透，预留电梯井，老人房可直达庭院，动线合理。

二层：双套房设计，独立卫浴 + 衣帽间，满足两代人居住需求，互不干扰。

三层：整层主卧大套房，含独立书房、步入式衣帽间、双台盆卫浴及星空露台，私享静谧时光。

地下层：双层拓展空间，可打造私家影院、健身房、酒窖、茶室等，层高 5.4 米，通风采光俱佳。

叠加别墅（187㎡）：上叠赠地下室（约 97-116㎡）、花园、阳台、露台、阁楼；下叠赠下沉式花园，全明通透，总价约 2840-2910 万，为内环滨江低密墅居入门之选。

四、品牌与物业：央企背书，招商积余护航

开发商实力雄厚：招商蛇口作为百年央企，深耕上海 40 余年，打造外滩壹号院、滨江壹号等标杆作品；江苏海鸿集团专注高端地产开发，双强联袂，品质有保障。

物业管家式服务：招商积余物业，国家一级资质，物业费地上约 19.8 元 /㎡/ 月、地下约 9.9 元 /㎡/ 月，提供 24 小时安保、一对一专属管家、全屋维修等服务，保障居住品质。

交付与产权：70 年产权，联排毛坯交付（预留智能家居接口），叠加精装交付，预计 2026 年 12 月交付，实景示范区及 235㎡、305㎡样板间已开放，可预约品鉴。

五、价值总结：内环孤品，收藏级滨江墅居

桐安里，占位上海内环滨江核心，以 1.35 低容积率、70 席纯别墅规制，复刻海派风华，重构低密墅居想象。稀缺地段 + 低密规划 + 奢阔户型 + 央企品质，四大价值叠加，成为上海内环滨江不可再生的收藏级作品，致敬城市塔尖圈层的居住理想。

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