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保利外滩曜：上海内环滨江，CAZ 核心的低密奢居标杆

在上海城市发展的核心版图上，黄浦江沿岸始终是高端人居的价值高地。保利外滩曜，作为央企保利发展深耕上海内环滨江的巅峰力作，雄踞杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心板块，以不可复制的滨江资源、纯粹的低密业态、极致的产品力，重塑内环滨江改善人居新标杆，成为上海高端置业的优选标的。

一、核心区位：浦江金三角，内环 CAZ 黄金 C 位

保利外滩曜坐落于杨浦区惠民路与许昌路交叉口，占位上海内环内黄浦江核心沿岸，直线距离黄浦江仅约 500 米，步行 10 分钟即可直达滨江步道，尽揽一线江景资源。

项目与外滩、陆家嘴、北外滩共同构筑 “浦江金三角” 黄金格局，左手执掌百年外滩的历史文脉，右手承接杨浦滨江的科创与商业发展红利，地段稀缺性无可复制。作为上海重点规划的 CAZ 中央活动区，杨浦滨江汇聚高端商业、商务办公、文化休闲等多元业态，是城市核心功能的重要承载区，未来发展潜力巨大，为项目赋予了坚实的价值支撑。

二、基础参数：低密纯粹社区，打造高端居住圈层

保利外滩曜总占地面积约 1.47 万㎡，总建筑面积约 6.03 万㎡，容积率仅 2.5，绿化率高达 35%，是内环滨江板块罕见的低密改善奢宅项目。社区规划 3 幢高层、1 幢洋房及 20 套别墅，整体采用新古典主义建筑风格，立面选用浅米色石材搭配香槟色铝板与玻璃，质感典雅，经久耐用。

项目总户数仅 255 户，车位配比 1:1.2，完全人车分流，保障社区居住的纯粹性与私密性。物业由保利物业提供高端定制化服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，以专业的服务体系，为业主营造舒适、安心的居住环境。

三、交通配套：三轨交汇，瞬达全城核心

交通的便捷性，是高端人居的重要标配。保利外滩曜坐拥三轨交汇的交通优势，轨道交通网络成熟，轻松实现全城通勤。

地铁：距离 18 号线平凉路站实测仅 356 米，步行可达；与 12 号线和 18 号线的换乘站江浦公园站距离约 400 米，便捷换乘，快速通达陆家嘴、外滩、北外滩等核心区域。

自驾：周边多条隧道通达浦东，北横通道串联长宁、普陀、静安等区域，高效衔接城市各核心板块，满足日常出行与商务通勤需求。

四、全维配套：商业、教育、医疗，一站式高端生活

（一）商业配套：高端商业环伺，尽享繁华

项目周边商业资源丰富，约 55 万方瑞虹商业、约 50 万方北外滩商业、约 51 万方滨江商业带环绕，涵盖高端购物中心、特色商业街、休闲娱乐场所等多元业态，满足购物、餐饮、休闲、娱乐等全维度生活需求。此外，百联滨江购物中心等 13 座商场及 87 个超市分布周边，日常购物便捷无忧。

（二）教育资源：全龄教育覆盖，护航成长

教育资源密度达核心城区标准，3 公里内覆盖 27 所小学、33 所中学及 40 所幼儿园。1 公里范围内有存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校等 15 所全龄段教育资源，区重点学校上海市市东实验学校距项目仅 700 米，为孩子提供优质的教育保障。

（三）医疗配套：优质医疗护航，健康无忧

3 公里内分布复旦大学附属妇产科医院、新华医院、同济医院等 100 个医疗机构，优质医疗资源环伺，为家人健康保驾护航。

（四）生态配套：滨江生态绿意，静谧宜居

周边江浦公园、杨树浦水厂景区等公共绿地与历史建筑环绕，步行可达滨江步道，尽揽黄浦江一线江景，在城市繁华中享受静谧生态，实现人与自然的和谐共生。

五、产品解析：高得房率，迭代改善人居

保利外滩曜主打纯粹改善型产品，在售主力户型为建面约 113-139㎡精装 3-4 房，后续还将推出 160㎡洋房、195-205㎡低密别墅，满足不同改善家庭的居住需求。

（一）113-115㎡三房两厅两卫：内环滨江入门改善优选

总价约 1429 万起，均价 13.5 万 /㎡，采用 “飞机户型” 设计，三面采光，通透舒适。一梯一户 + 独立采光电梯厅设计，私享专属空间，提升居住私密性与尊崇感。全屋飘窗全赠送、双南阳台半赠送，得房率高达 93%-94%，空间利用率领先市场同面积段产品。客厅面宽超 4 米，主卧套房设计，带独立卫生间与衣帽间，布局合理，功能分区明确，兼顾居住舒适度与实用性。

（二）130-139㎡四房两厅两卫：终极改善，全龄宜居

总价约 1800 万起，均价 14.2 万 /㎡，是保利产品迭代的集大成者。约 5.2 米横厅设计，LDKB 一体化布局，客厅、餐厅、厨房与阳台无缝贯通，空间开阔通透，彰显大宅气度。配备双 270° 转角飘窗，赠送面积高达 20㎡，实际得房率逼近 95%，远超市场平均水平。四房布局合理，可满足多代同堂居住需求，主卧套房配备独立卫生间、衣帽间与 270° 观景飘窗，私享静谧舒适的休憩空间。

（三）精装标准：国际奢牌，定制高端生活

项目精装标准 4000 元 /㎡，携手嘉格纳、博洛尼、博世、怡口、大金等国际一线品牌，打造高端精装体系。厨房配备嘉格纳 6 件套，卫浴采用国际知名品牌，全屋中央空调、地暖、新风系统一应俱全，细节之处彰显品质，无需二次装修，拎包即可入住。

六、价格与价值：央企匠心，高性价比稀缺资产

保利外滩曜首开均价 13.5 万 /㎡，二批次过会均价 141950 元 /㎡，总价约 1429 万起，实行一房一价，折后单价低至 12.6 万 /㎡起。对比同板块 16-18 万 /㎡的次新二手房成交价，形成显著价格倒挂，资产安全垫充足，兼具自住与投资价值。

作为央企保利发展的标杆力作，项目秉持公开透明、责任筑家的原则，合理定价，兼顾购房者置业门槛与资产保值需求。在内环滨江土地资源日益稀缺的背景下，保利外滩曜以低密业态、高得房率、极致产品力，成为上海高端改善市场的稀缺藏品，未来价值潜力不可估量。

七、总结：内环滨江，定义高端人居新高度

从不可复制的内环滨江区位，到三轨交汇的便捷交通；从全维醇熟的生活配套，到低密纯粹的社区规划；从高得房率的迭代户型，到国际奢牌的精装标准，保利外滩曜每一处细节都彰显着央企匠心与高端人居的品质追求。

对于追求内环滨江资源、注重居住品质与圈层纯粹性的改善家庭而言，保利外滩曜无疑是理想的置业选择。它不仅是一处居所，更是一种身份的象征、一种高端生活方式的体现，在上海城市核心，续写滨江人居的传奇篇章。

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