海泰北外滩售楼处电话:400-8894-638♢♢✔✔✔♢♢
「海泰北外滩」
内环内 北外滩板块
三栋约160~170米超高建筑
自带停机坪+私人定制超级豪宅
建面约340-1500㎡大平层
总价7600万起 （需验资）
已现房 不摇号 可直接选
样板房线上提前预约
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海泰北外滩，从出生就光环满满的超级豪宅!
无论是160-170米浦西第一高住宅，
魔都首个且唯一自带屋顶停机坪的豪宅，
还是最高1500㎡超大整层面积，
60米面宽、14个阳台、54万元/年的物业费......
都是上海高层住宅中超级震撼的存在！
北外滩再现魔都楼市神话
1500㎡一套，壕出天际！自带停机坪！
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新售楼处样板房已开放
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主力户型图如下：
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新样板间照片
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2025年的上海楼市，注定不会平静。
在限售解禁前夕，上海楼市暗流涌动。
有人觉得解不解禁对自己影响也不大，有人认为是对二手市场的冲击，也有人认为新房可能要更难卖了……
到底谁才是这场危机下 最危险的人？
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抢跑开始了
今年开始，一些不限售的新房房东已经开始无奈抢跑了。
松江中骏璟荟，业主595万买的新房，去年才交房的，
今年就要便宜卖了，价格从500万进一步降到了470万。
别以为只有郊区如此，市区的很多楼盘也是这样。
仁恒海上源破发的故事相信很多人应该都有所耳闻，这小区应该限售还没解除。
当年开盘的时候也是热的不要不要的。
很多人想买都买不到。
再来看一个，北外滩招商外滩玺。
也是一路降价，已经降了快200万了。
当然这样的新房小区砸盘卖的还是少数，但是需要卖房的房东已经开始 砸盘抢跑了。
当年挤破头打新的人，现在又开始割肉卖房了。
真是精准踩中了所有的坑。
说实话，当年一二手倒挂时期能抢到这些网红盘的绝对的优质客户。
积分高，小有存款，而且家庭的现金流应该也不错。
应该也是事业的上升期。
只不过短短几年光景，就业环境大不如前。
大多数人面临的都是收入下降、甚至是失业。
不得不抛售家庭房产。
几年过去，装修、利息又投入了不少，但是房价一分没涨。
现在想卖房还要和周边二手竞争。
压力可想而知。
对于这些人，卖房不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的抉择。
新房解禁潮要来了
之所以要抢跑，主要原因还是 明年开始限售的新房就要陆续解禁入市了。
大家都很担心，因为总量确实不少。
我们专门做了数据统计。
2021年至2024年间：
上海新房开盘1158次；
上海新房触发限售次数467次；
上海新房触发限售房源124304套。
最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。
房外房研究院制图
一直到2023年3季度才有所缓解。
因为2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下。
相应的时间线上，接下来3年都是大头。
今年能卖的就赶紧卖自然是情理之中。
2026年解禁33799套；
2027年解禁45989套；
2028年解禁32507套；
2029年解禁11946套。
特别需要关注的时间点是：
2026二季度1万套，四季度1.6万套；
2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；
2028二季度1.2万套。
房外房研究院制图
市区里面杨浦是解禁量最大的区，其次静安区的压力也不小。
外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。
房外房研究院制图
比如周家嘴路一带限售的楼盘确实不少。
房外房研究院制图
一些顶不住压力的房东已经有动作了。
去年，保利天汇有一套中区19F房源成交总价1225万，单价12.1万。
项目2020年底开盘的时候均价就已经11万/平，4年过去了现在的价格肯定不赚钱甚至亏钱。
有些房子毫无还手之力
面对新房解禁，你的房子 顶得住吗？
1、外环外小户型有压力。
限售政策时期卖的新房，还是有小户型限制。
当时应该卖了不少100平以下的产品。
解禁之后属于是限售新房之间“神仙打架”。
像 临港板块就是典型的这种情况。
临港基本那就是从0开始建设的。
当年买的客户也都是投资客。
其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。
临港估计会有30-50%。
一旦解禁，就是投资客之间厮杀。
此外， 郊区新房周边的动迁房里面的“大面积”应该也很难。
动迁房本就得房率低，户型也是没法和正规军竞争。
同样80平的户型，你看看差别多大。
一旦人家商品房进一步降价了，动迁房只能被动接受继续降价。
2、市区20年左右的次新房拿什么抵抗
老静安、黄浦、徐汇等有很多这样房龄也不小的次新房。
在当时来说可能是不错的小区，但是今天和要解禁的新房对比，那可以说毫无还手之力。
从我们一线业务的感受，这样的小区找我们卖房的房东也确实在变多。
尤其是 1000-1500万左右的房子。
比如静安的达安锦园，2005年左右的塔板结合小区。
比如大宁新梅共和城，卢湾都市花园、香梅花园等等。
产品的代价差异太明显了。
外立面：人家是铝板、石材，最次真石漆+石材，而你是小区是涂料、面砖，还有可能已经脱落或者面砖发黑了；
车位：人车分流+豪华地库 vs 抢车位大战；
会所：恒温泳池 vs 楼下生锈的健身器材
厕所：90平以上2个起步 vs 100平还要抢卫生间
你要说老破小、老破大、塔楼不好卖就算了。
核心地段的商品房也不好卖是很多人没想到的。
地段现在也只是保下限，相对安全，但不是绝对安全。
谁让年轻人看不上你了呢。
大家地段都差不多，税费成本也没啥差别，你们这些老牌小区妥妥地炮灰。
除非人家涨价卖，你才能安全。
但是 现在的市场明摆着得降价才卖得掉。
所以，不要抱有侥幸心理。
最后
接下来上海解禁轮动情况我给大家整理好了。
大家可自行对照自己家的情况。
当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。
这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。
有条件的情况下，还是按照下面的节奏错峰或者抢跑卖房。
千万别再踩踏卖房了。
2026年
一梯队：临港、徐泾
二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥
2027年
一梯队：颛桥
二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城
2028年
一梯队：嘉定新城
二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美
2029年
一梯队：龙华
二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路
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