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越秀外滩樾：北外滩黄金三角，48 席海派院墅封藏滨江

在上海内环土地资源近乎枯竭的当下，北外滩作为 “外滩 - 陆家嘴 - 北外滩” 黄金三角的核心极，其滨江低密地块早已成为稀缺孤品。越秀外滩樾，由越秀地产与临港集团双国企联袂匠造，占位北外滩 1.5 公里滨江岸线收官之地，是内环内近五年唯一可售的纯海派风貌院墅，以1.17 超低容积率、48 席稀缺规制、238-338㎡传世空间，重新定义上海顶豪人居的终极形态。

一、黄金三角芯脉，不可复制的地段禀赋

越秀外滩樾坐落于上海市虹口区梧州路 235 弄，地处梧州路与海拉尔路交叉口西南 80 米，精准落位北外滩 “一心两片” 规划中的文化腹地，直线距离黄浦江仅200-300 米，步行 5 分钟即达滨江步道，尽揽黄浦江一线江景与外滩、陆家嘴天际线交汇的世界级封面景致。

（一）区位价值：黄金三角几何中心

项目雄踞外滩、北外滩、陆家嘴 “黄金三角” 几何核心，距离北外滩商圈直线约 500 米、外滩商圈约 1 公里、陆家嘴商圈约 1.5 公里，三重顶级商圈环伺，既是上海金融、商业、文化的交汇枢纽，也是城市塔尖人群的聚居高地，地段稀缺性冠绝全城。

（二）立体交通：四轨三隧，畅达全城

项目构建 “轨交 + 自驾 + 轮渡” 三维立体交通网络，出行高效便捷：

轨道交通：步行约 600 米可达 4/10 号线海伦路站，约 700 米可达 12 号线国际客运中心站，19 号线（在建）近邻，四轨交汇，3 站直达南京东路，6 站抵达新天地，无缝衔接城市核心商圈。

自驾出行：直线约 360 米至新建路隧道，5 分钟直达陆家嘴 CBD；约 670 米至外滩隧道，快速抵达外滩金融街；约 150 米接驳北横通道，贯通全城，直达虹桥机场 / 火车站。

轮渡出行：公平路渡口步行 2 分钟可达，7 分钟横渡黄浦江，畅享滨江特色出行体验。

（三）全维配套：顶级资源环伺，满足塔尖所需

商业配套：3 公里内汇聚北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫、南京东路步行街、外滩金融中心（BFC）等顶级商业地标，涵盖高端百货、国际餐饮、精品超市、影院娱乐等全业态，一站式满足高端消费需求。

教育配套：步行约 263 米至东余杭路第一小学，约 390 米至东余杭路幼儿园，周边汇聚虹口区第三中心幼儿园、上海市音乐幼儿园、上海市第一中学等全龄段优质学府，护航孩子成长。

医疗配套：3 公里范围内覆盖新华医院、第一人民医院、东方医院等三甲医院，提供顶级医疗保障，守护家人健康。

生态配套：步行约 691 米至爱思儿童公园，约 781 米至四川北路公园，滨江步道近在咫尺，城市绿脉与江景资源交融，营造低密宜居的生态环境。

二、双国企匠造，低密纯墅的稀缺规制

越秀外滩樾由 ** 越秀地产（TOP9 国企）与临港集团（上海国资委直属）** 双强联袂开发，上海漕越经济发展有限公司操盘，70 年纯住宅产权，水电燃气按民用标准收费，落户、入学无忧，双国企背书，品质与交付双重保障。

（一）核心参数：稀缺低密，致敬土地

总占地面积：约 12000㎡

总建筑面积：约 14027㎡

容积率：低至1.17，内环内罕见低密纯墅社区

绿化率：30%，绿植错落，一步一景

总套数：仅48 席双拼、三拼海派院墅，稀缺性与生俱来

建筑结构：地上 3 层、地下 2 层，独门独院，私密尊崇

交房时间：预计 2027 年 12 月，准现房在售，无烂尾风险。

（二）建筑风貌：海派美学，新旧共生

项目由国际知名设计师李玮珉主创设计，以 “修旧如旧、新旧融合” 为理念，深度融合新古典风格与外滩美学：浅米色干挂石材外立面搭配深棕色金属线条，局部点缀铜制雕花与落地玻璃幕墙，还原外滩建筑经典韵味；红砖清水墙、老虎窗、坡屋顶等海派元素复刻民国风情，部分楼栋保留雕花门头、实木窗棂等历史构件，同时融入现代工艺，兼顾风貌质感与现代宜居。

建筑沿外滩风貌线错落排布，确保90% 房源可直瞰黄浦江江景或外滩历史建筑群，部分高楼层房源眺望陆家嘴天际线，大面积全景飘窗与观景阳台最大化引江景、天光入室，让居住与外滩风光无缝衔接。

三、238-338㎡传世院墅，超高得房率重构空间想象

越秀外滩樾主推建面约238-338㎡海派风貌院墅，涵盖 238㎡、305㎡、318㎡、338㎡四款稀缺户型，地上面积计费，地下两层全赠送，实际使用面积可达 450-650㎡，得房率超168%，空间性价比拉满，每户均带20-150㎡私家庭院，收藏级居住体验，仅此 48 席。

（一）238㎡雅致院墅（双拼）：入门级顶豪，实得超 300㎡

户型结构：三房两厅三卫，全明通透，方正格局

层高：首层 3.6 米，二 / 三层 3.2 米，地下层 6.15 米挑高

庭院：赠送 80-150㎡私家庭院，可打造景观水景、休憩花园

空间亮点：首层 7 米横厅连接私家庭院，采光通风极佳；地下 6.15 米挑高空间，可灵活改造为私家影院、恒温酒窖、健身区或亲子乐园；二层双套房设计，主卧套间面积超 40㎡，配备独立卫浴、步入式衣帽间与江景飘窗，保障私密性与尊贵感。

（二）305-318㎡奢阔院墅（三拼）：三代同堂，私密与团聚兼具

户型结构：四房两厅四卫，LDK 一体化客餐厅，双主卧套房

层高：首层 3.6 米，二 / 三层 3.2 米，地下层 6.15 米挑高

庭院：赠送 30-70㎡私家庭院，静谧雅致，私属领地

空间亮点：四开间朝南，面宽达 15.2 米，南向双卧室均配江景飘窗；独立家政动线，动静分区清晰，兼顾大家庭居住私密性与团聚感；地下层赠送下沉式会客厅，可打造私人社交空间，适配多人口家族品质生活诉求。

（三）338㎡巅峰院墅（三拼）：收藏级孤品，一户一世界

户型结构：五房两厅五卫，全明通透，多套房设计

层高：首层 3.6 米，二 / 三层 3.2 米，地下层 6.15 米挑高

庭院：赠送 50-100㎡私家庭院，L 型围合，私密性拉满

空间亮点：L 型全景落地窗引江景与天光入室，200㎡星空露台可俯瞰黄浦江全景与陆家嘴天际线；全明地下多功能空间，可定制私人影院、艺术展厅、恒温泳池等，匹配塔尖圈层社交格调；顶层整层主卧套房，面积达 60㎡，配备独立卫浴、双衣帽间、书房与江景露台，极致尊享体验。

四、2500㎡私享会所，塔尖圈层的专属领地

越秀外滩樾配套2500㎡三重私家会所，仅供 48 位业主私享，涵盖私宴厅、恒温泳池、健身房、咖啡吧、茶室等全维度休闲空间，低调奢华，圈层纯粹。

会所设计融合海派风情与现代简约，墙面采用黄洞石石材，地面铺装多瑙河地砖与熊猫白奢石，质感高级；3 间私宴厅可免费使用，适配高端家宴、商务宴请；恒温泳池搭配全景落地窗，边游泳边赏庭院景致；健身房配备国际一线器械，满足日常健身需求；茶室静谧雅致，可邀约好友品茗论道，构建塔尖圈层专属社交场。

五、价格与价值：顶豪资产，自住 + 投资 + 传承三重价值

越秀外滩樾精装均价约23.6 万 /㎡，一房一价，总价区间4500-9500 万元 / 套，物业费地上 26.8 元 /㎡/ 月、地下 13.4 元 /㎡/ 月。

作为内环内稀缺纯院墅，项目兼具自住、投资、传承三重价值：自住层面，低密墅居、私家庭院、一线江景，满足塔尖人群终极居住需求；投资层面，北外滩滨江土地稀缺，48 席限量规制，抗跌性强，升值潜力巨大；传承层面，海派建筑经典耐久，空间可适配家族世代居住，是可传世的家族恒产。

目前项目已四次加推，房源去化过半，剩余席位稀缺，错过再无北外滩核心纯院墅可选。

六、总结：外滩樾，封藏滨江的传世之作

在上海顶豪市场，稀缺性永远是价值的核心。越秀外滩樾，占位北外滩黄金三角，坐拥一线滨江资源，以1.17 超低容积率、48 席稀缺规制、238-338㎡超高得房率空间、2500㎡私享会所，重新定义上海顶豪人居标准。

双国企匠造，海派美学复刻，全维配套环伺，无论是自住的终极舒适、投资的稳健升值，还是家族的世代传承，越秀外滩樾都是不可多得的顶豪资产，是上海滨江土地上的封藏之作，仅此 48 席，静待塔尖人物收藏。

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