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在百年杨浦滨江，正从“工业锈带”蜕变为“世界会客厅”的宏大叙事背景下，保利发展携“外滩系”全新旗舰作品—— 保利·外滩曜 ，于内环内CAZ（中央活动区）核心腹地重磅登场。作为2025年底入市的压轴之作，该项目不仅是保利在上海产品力的又一次迭代，更是杨浦滨江首个遵循“新规”设计的“负公摊”住宅，重新定义了板块内高端改善住宅的尺度与标准-5-7。
一、 地脉之曜：占位东外滩，立序世界窗口
保利·外滩曜位于杨浦区平凉路与许昌路交汇处，占据杨浦滨江南段核心位置，这里被规划为上海未来城市副中心的核心组成部分-4-8。项目直线距离黄浦江仅约500米，拥览不可复制的滨江一线景观资源，部分楼栋更可直面陆家嘴“三件套”与璀璨外滩，将百年上海的过去与未来尽收眼底-6-7。
从交通格局来看，项目处于城市黄金动脉之上。周边轨道交通极为发达，直线距离3公里内辐射22个地铁站，其中距离 地铁18号线平凉路站 仅约300-400米，属于纯正的“地铁房”范畴-3-10。通过内环高架、北横通道等城市快速路网，可迅捷通达北外滩、陆家嘴及大虹桥枢纽，无论是通勤还是商务出行，皆拥有极高的效率-10。
此外，项目周边成熟的高能级配套，构成了“3公里黄金生活圈”。商业方面，不仅有百联滨江购物中心满足日常所需，更可通过北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫等旗舰商业体实现高端消费升级；医疗方面，交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院等三甲资源环伺，为家人健康保驾护航-3。
二、 规划之曜：低密墅区，风貌传承的奢居样本
在寸土寸金的内环内，保利·外滩曜并未选择高密度“围合式”布局，而是依托周边珍贵的历史风貌街区，规划了“小高层+洋房+风貌别墅”的多元低密业态组合-1-5。
项目占地约1.47万平方米，容积率控制在2.5，绿地率高达35%-4-8。这种规划排布不仅保证了居住的纯粹性，也使得建筑与城市文脉有机共生。地块西南侧建筑群较为低矮，使得项目视域极为开阔，即便身处都市核心，亦能保有开阔的景观视野与私密性-4。
其中， 3号楼作为“楼王”产品 ，占据了社区最佳观景位置，高区无遮挡直面一线江景；而 9号楼 毗邻风貌保护区，拥有极佳的南向视野，将低密度的优越性发挥到了极致-4-8。整个社区共规划255户，配置了约1200㎡的生活中心与架空层泛会所，引入专属“双管家”服务体系，旨在为业主提供定制化的尊崇服务-5-8。
三、 产品之曜：新规首发，负公摊的极致空间革命
保利·外滩曜之所以能在竞争激烈的杨浦滨江脱颖而出，最核心的竞争力在于其 “超越100%得房率”的神户型设计 。作为上海“计容新规”后的首批落地项目，保利通过全屋飘窗、双阳台及独立电梯厅的“全赠送”或“半赠送”设计，实现了实际使用面积的大幅跃升，被誉为开启了上海住宅的“负公摊”时代-1-7。
项目首开及持续热推的主力户型为建面约 115-139平方米 的三房及四房产品，从实际成交来看，总价段覆盖约1428万至2121万元-4-8。
约115平方米三房户型：教科书级的改善模板
该户型最大的惊喜在于实现了“一梯一户”的尊贵归家体验，私享独立电梯厅，这一设计在同类面积段中极为罕见-1-2。
步入室内，南向三开间超大面宽，配置两个超大生活阳台。厨房配备嘉格纳（Gaggenau）等德系一线品牌的厨电，室内装修采用 装甲铸铝门 配奢石把手，地面为水刀拼花石材，豪装标准看齐市中心顶级豪宅-2。得益于新规，全屋遍布飘窗赠送面积，甚至部分飘窗为非承重结构，交付后可改造为室内空间，极大拓展了居室的实用性。据测算，该户型加上独立电梯厅，赠送面积可达约11平方米，实得率约93%-7。
约130-139平方米四房户型：一步到位的阔绰尺度
针对多代同堂或二胎家庭，该户型在保留双阳台、全飘窗设计的基础上，实现了四房的功能性布局。其中130平方米户型由于楼栋位置优越，南向无遮挡，可对望陆家嘴，景观价值与居住舒适度兼备，同样享有高达约95%的实得率，将空间感与功能性完美融合-1-7。
四、 市场之曜：逆市飘红，内环价值的风向标
自2025年12月底入市以来，保利·外滩曜展现出了极强的市场号召力，是2026年上海楼市的“现象级”红盘。
2026年3月，项目二批次加推3号楼楼王产品，共67套房源。开盘首日8小时认购率即突破100%， 创下当年内环内新房认购率破百的最快纪录 ；网签去化率在同期市场中遥遥领先，截至目前整体网签去化率已达约66%-4-8。这一成绩是在项目备案均价约13.5万元/平方米，且竞品云集（周边中信泰富项目均价达13.85万/㎡）的市场环境下取得的，足见其性价比之高与产品力之坚挺-1-6。
在地价逻辑层面，保利·外滩曜的底气同样十足。该地块曾历经6家国央企95轮激烈竞价，以30.79%的溢价率成交，实际可售楼板价高达10.5万元/平方米，是不折不扣的“杨浦滨江地王”-7。面粉决定面包价值，这也解释了为何在打折促销遍地的市场中，保利·外滩曜依然能凭借“高赠送”与“高品质”实现迅速去化。
五、 结语
保利·外滩曜不仅仅是一处居所，更是对杨浦滨江未来图景的提前占位。它既拥有CAZ中央活动区的宏大规划前景，又通过极致的产品力，提供了所见即所得的舒适体验。在“一江一河”战略持续深化的今天，这种集 地段稀缺性、规划低密性、产品颠覆性 于一体的作品，无疑是上海高端改善客群资产配置与生活升级的优质选择。
目前，项目建面约115-139平方米房源正在热销中，这是入主内环滨江、体验“新规”住宅红利的黄金窗口期。
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