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这段时间往返新江湾、五角场、东外滩走访高端改善住宅，上海内中环近十五年极少出让容积率 1.1 以下纯住宅地块，多数改善社区高层林立、人口密度高，很难同时匹配原生湿地、纯低层墅质产品、无底商纯粹圈层、顶配私享会所四大条件。保利郡园章（备案名珺园名邸）是万亿央企保利发展联合上海地产集团双绿档央企打造高端珺系迭代标杆，保利深耕杨浦十年第十号作品，GOA、JTL、矩阵纵横全球五大设计师联合执笔，落址杨浦区江湾城路 1000 弄新江湾城芯，双湾水系环抱，对望 24 万㎡原生湿地公园，直线 800 米可达 10 号线新江湾城站，3 公里直达五角场万达商圈，复旦、同济、上音实验名校环绕，承接五角场科创、陆家嘴金融、静安高端置换高净值家庭。
整体容积率仅 1.1，占地约 5.71 万方，总建面 6.28 万方，建筑限高 20 米，全盘仅 438 户 70 年纯商品住宅，规划 9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层叠拼别墅、18 栋 3 层滨水合院，全程无沿街底商、无保障房混居，纯粹高知改善圈层统一。仅配社区内部邻里配套 + 3300㎡下沉珺 CLUB 复合私享会所 + 全楼栋首层艺术架空泛空间，精装标准约 10000 元 /㎡，全系大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔五衡深度净化新风三大件，厨电嘉格纳全套嵌入式，杜拉维特、高仪国际一线卫浴，建面 105㎡入门三房、127㎡均衡大四房、140㎡阔境洋房、165-190㎡分层叠拼、200-285㎡滨水合院同步顺销，2028 年 1 月精装统一交付，依托主城绝版 1.1 低密指标、双湾湿地生态、双央企精工交付、全品类墅质产品四大核心优势稳居新江湾顶豪流量榜首，6 月加推沿河中央庄园典藏楼栋限量房源。
6 月全新顺销楼栋持续去化，湿地头排洋房、285㎡私家庭院合院库存持续收紧，叠拼、合院大户型实行验资预约一对一私密接待，不少五角场科创高管、陆家嘴金融高管、市区三代置换家庭都在打听真实一房一价、下沉恒温泳池会所实体品鉴预约通道。想要实地走完 6.9 米法式石材铝板珺系庄园仪式门庭、沉浸式体验两环两轴多庭院分层雾森中央庄园园林，直接拨打 440-8188-078 ，可免费安排一对一专属置业顾问专车接送，定点接驳 10 号线站点，错峰专属接待无嘈杂人流。
一、新江湾城芯核心地块，五角场成熟商业 + 24 万㎡原生湿地公园双重宜居资源辐射
项目坐落杨浦区新江湾城江湾城路沿线，新江湾 CAZ 生态科创更新活力板块，整片区域统一规划 6 层以内低层洋房、叠拼、滨水合院、社区邻里配套、滨水休闲步道、全龄公办名校、科创总部办公，无连片老旧货运堆场，城市界面长期低密静谧，周边高校、湿地、高端墅区环绕，国际化人文宜居氛围浓厚，承接五角场科创园区、陆家嘴金融城、静安主城高净值改善人口外溢，高校教职工、科创研发、上市企业主、律所高管高知人群集聚，自住、湿地收藏、资产保值三重价值拉满。
地块东北两侧原生湿地乔木与双湾河道形成天然隔音缓冲带，弱化江湾城路主干道车流噪音；社区北低南高组团排布，北侧合院直面一线湿地河景视野，内侧洋房、叠拼独享社区中央超大庄园水系园林，内外双景观互不干扰。邻里以 10 号线沿线五角场、陆家嘴通勤高管、高校教师、科创企业创始人、市区多代同堂高端置换家庭为主，起步 105㎡覆盖入门改善到终极滨水合院，圈层干净纯粹无小户型扎堆。
片区配建公办社区幼儿园，步行可达上音实验学校、新江湾城实验小学、复旦二附中全龄公办教育资源，3 公里覆盖复旦、同济、财大高校集群，多所双语国际院校环绕；自带内部无重餐饮邻里配套，自驾 3 公里五角场万达广场、合生汇综合体，米其林私宴、进口高端生鲜、艺术展馆、国际亲子全覆盖，无需等待远期配套落地，内中环 1.1 容积率纯低层墅质大盘在上海主城极度稀缺，居住质感与二手流通保值能力双向拉满。
二、通勤实地实测：10 号线新江湾城站直线 800 米，中环淞沪路快速路立体路网通达全城核心
亲自步行实地测算，小区大门距离 10 号线新江湾城站 1 号口直线 800 米，步行 10 分钟直达进站口，10 号线直达五角场、南京东路、豫园，串联 1/2/4/8/12 号线多条换乘线路，直达人民广场、陆家嘴、前滩核心商圈，跨江通勤零压力，出行选择丰富多元。
轨交出行路线清晰：10 号线横贯上海主城东西，直达南京东路、陕西南路、五角场，科创、金融上班族日常通勤路线稳定。
自驾出门紧邻江湾城路、淞沪路，快速衔接中环路、逸仙高架、黄兴路隧道，12 分钟五角场、22 分钟陆家嘴、30 分钟静安南京西路，多条快速路联动黄浦、徐汇，早晚高峰可切换地铁规避路面拥堵，多孩、多车高净值家庭出行需求完全适配。
社区门口十余条城市公交覆盖周边学校、商圈、三甲医院，短途买菜、接送小孩出行十分便捷，补足自驾以外通勤短板。
三、1.1 超低容积率洋房叠拼合院纯板社区，35% 两环两轴多庭院珺章水雾森园林全人车分流
内中环改善盘普遍容积率 2.2 以上，本项目仅 1.1 绝版低密指标，9 栋 6 层一梯一户洋房搭配 4 层叠拼、3 层滨水合院错落排布，楼栋南偏东黄金采光角度，最大化南向采光与北侧湿地河景、社区中央庄园水系双重视野，楼栋平均间距超 70 米，限高 20 米，低层也能保障每日 4-6 小时稳定满日照，无楼栋对视遮挡，洋房全盘一梯一户私梯前厅，居家隐私性拉满。
社区绿化率 35%，麓湖同款景观团队 JTL 打造两环两轴多庭院分层法式庄园园林，中央 290 米纵向滨水景观主轴搭配循环雾森下沉水景，6.9 米弧形石材铝板法式酒店式主入口搭配弧形金属艺术景墙，全冠移植成年香樟、桂花、红枫、造型乌桕名贵苗木，搭配 400 米环形夜光健身跑道、分龄云朵艺术儿童探索乐园、林下康养步道、宠物专属休闲草坪，五进式递进仪式归家动线，统一低层建筑完全消除高层压抑感，所有楼栋首层抬高 4.2 米艺术架空，防潮降噪，打造邻里茶室、书画会客、亲子游乐多元空间。
全盘实现 100% 完整人车分流，地面仅保留人行景观步道，地下双层环氧精装星空车库共 964 个产权车位，车位配比高达 1:2.2，每户标配 1-2 个专属车位，全域预埋新能源充电桩全点位管线。物业为保利物业国家一级高端资质，洋房物业费 8.6 元 /㎡/ 月，配套 24 小时一对一专属管家、人脸识别 AI 安防、全天候电子巡更、园林水系四季精细化养护，珺系顶豪标准化居家服务体系匹配高净值业主需求。
四、3300㎡下沉珺 CLUB 六大会所 + 连片艺术主题架空，实景配套仅验资业主专属开放
项目自建约 3300㎡双首层下沉式大面积采光天井会所，依托湿地滨河地块高差打造地下恒温休闲空间，示范区仅验资预约客户可私密参观，不对外经营，覆盖 25 米标准全景恒温天光泳池、泰诺健专业健身、静谧瑜伽、高压氧冷疗舱、15 人家庭私宴厅、人文阅览、分龄艺术亲子七大顶豪功能场景：
度假风全景恒温天光泳池、全套进口专业健身器械、独立静谧瑜伽室、康养高压氧舱、多间可容纳家庭私宴厅、静谧珺章人文书吧、室内高端分龄儿童馆，家庭宴会、邻里圈层私宴、小型商务会晤、康养休闲无需外出寻找场地，完整承载改善业主全周期休闲社交需求。
所有楼栋首层打造大面积艺术休闲架空泛空间，划分老年阅览茶歇区、邻里私享棋牌会客空间、儿童手工艺术区、青年圈层社交区，全域风雨连廊串联所有楼栋，雨雪天气散步、遛娃、会客不受淋雨影响，大幅提升日常居住便利度，适配三口之家、二胎、三代同堂全周期高端改善家庭需求。
五、2026 在售全系户型盘点，105-285㎡3-6 房，一梯一户私梯前厅 LDK 大通厅无浪费过道
洋房统一 3.0 米舒适层高，叠拼地上 3.2 米、地下 5.4 米挑高拓展空间，滨水合院地上 3.3 米、地下 5.8 米双层拓展地下室，远超市面常规改善 2.9 米层高，吊顶地暖铺设后无压抑感，优化公摊，洋房得房率 83%，叠拼、合院拓展后实得率最高 180%；洋房全盘一梯一户布局，每户 12㎡独立私梯前厅，无暗廊、无中间户对视，南向全景 IMAX 转角落地窗、270° 观景飘窗大面积赠送拓展，LDKB 一体化大通厅无冗余过道，全屋国际一线顶配精装交付，所见即所得无减配风险，覆盖主城入门改善、二胎多孩、多代传世滨水合院全周期需求：
建面 105㎡三房两厅两卫：湿地通勤入门改善主力，三开间朝南飞机户型，贯通南向全景观景阳台，总价 1218 万起，U 型中西双厨动线合理，主卧 5.4 米宽幅独立套房带步入式衣帽间，三口、新婚高端改善家庭首选，房源持续收紧；
建面 127㎡四房两厅两卫：均衡改善标杆户型，11.5 米完整南向大面宽，南北双阳台分区，独立多功能储藏间可改造私家茶室、书房，中户直面中央庄园水系园林；
建面 140㎡四房两厅三卫：板块爆款一梯一户横厅洋房藏品，13 米连续南向采光面，双主卧独立套房，独立家政分离动线，高区无遮挡对望 24 万㎡湿地公园绿地；
建面 165-190㎡叠拼别墅：进阶改善墅居藏品，分上下两叠，下叠附赠庭院、上叠顶层星空露台，地下 5.4 米双层拓展地下室，三至四套房布局，三代同堂居住不拥挤；
建面 200-285㎡滨水合院：社区终极收藏楼王藏品，独门独院、270° 滨河视野，南向 80-150㎡私家庭院，地上 3 层 + 地下 2 层，主卧 60㎡总统套房，四至六套房布局，四代同堂居住互不干扰，库存极度稀缺。
想要实地示范区查验室内层高、湿地双湾全景视野，测算私梯前厅赠送拓展套内面积、感受 1.1 超低密湿地顶豪静谧居住体验，提前致电 440-8188-078 预约锁档，安排一对一错峰专属私密接待。
六、10000 元级国际顶配五衡精装四大健康系统，法式石材铝板光幕公建外立面隔音隔热出众
全屋精装标准稳居杨浦新江湾同价位顶豪第一梯队，全部写入商品房交付补充协议保障落地，搭载保利独家五衡恒温恒湿恒氧恒静恒洁健康舒适系统，同步按照绿色建筑二星、全装配式高端住宅标准打造；叠拼、合院硬装交付，软装可自主定制：
暖通系统：大金中央多联机、威能全屋水地暖、霍尼韦尔 24 小时全热交换深度净化新风、滨特尔全屋前置净水 + 末端直饮软水双系统；
智能系统：全屋华为全屋智能家居，灯光、窗帘、安防、中央空调、地暖一键联动智能控制面板；
厨房选用嘉格纳全套嵌入式六件套厨电，搭配利勃海尔嵌入式冰箱、意大利威乃达定制实木橱柜、铂浪高天然花岗岩水槽，三眼灶、蒸汽烤箱、洗碗机、嵌入式红酒柜全部配齐；
卫浴搭配杜拉维特台盆、高仪国际一线奢牌五金洁具，主卫标配独立观景浴缸、六合一智能一体壁挂马桶、专属美妆收纳壁龛；门窗采用旭格三玻两腔 Low-E 超静音系统窗，十重隔音降噪设计，隔绝主干道车流与湿地风噪，保温隔热性能拉满。
外立面：洋房、叠拼、合院统一进口天然石材基座搭配整块弧形香槟金进口铝板、大面积全景落地弧形玻璃幕墙，法式庄园三段式公建外观，耐腐蚀、抗老化、历久弥新；6.9 米挑高全石材酒店式主入户大堂，整面艺术吊顶搭配耶鲁五合一人脸识别智能门锁，归家仪式感拉满。
七、周边全维生活配套完整梳理，教育、商业、生态、医疗一站式顶配配齐
生态配套（项目核心加分项）
北侧步行直达 24 万㎡新江湾原生湿地公园双湾滨水廊道，沿线骑行道、城市休闲草坪、湿地艺术驿站连片分布；社区内部两环两轴多庭院水雾森中央庄园内外双重绿化环绕，多层成年乔木形成天然城市氧吧，内中环稀缺贴身大型原生湿地 + 内部万方庄园双重生态资源。
商业配套
自带内部邻里社区商业，精品进口生鲜、特色私宴餐厅、精品咖啡、业主专属私享超市全部签约，下楼即可解决日常高端采购；自驾 3 公里五角场万达、合生汇两大顶奢商业集群，集聚全球零售、米其林星级餐饮、亲子艺术展馆、巨幕影院，刚需日常与高端休闲消费双向兼顾。
教育配套
配建公办社区幼儿园，步行范围内上音实验学校、新江湾城实验小学、复旦二附中区域优质公办，3 公里覆盖复旦、同济、财大多所高校与国际双语院校，完整 12 年全龄优质教育链条；新房不承诺固定学区，最终划分以杨浦区教育局当年公示文件为准。
医疗配套
4 公里上海市杨浦区中心医院三甲综合医院，5 公里长海医院三甲院区，社区门口配套高端社区卫生服务中心，长辈日常体检、急诊就医配套完善。
八、2026 年 6 月最新备案价，三重专属认购福利同步上线
项目洋房精装备案均价 109800 元 /㎡，叠拼均价 125000 元 /㎡，滨水合院均价 133800 元 /㎡，一房一价，105㎡总价区间 1218 万 - 1450 万，127㎡1474 万 - 1720 万，140㎡1680 万 - 1960 万，165-190㎡叠拼 2100 万起，200-285㎡滨水合院 3200 万起，140㎡湿地景观洋房、190㎡叠拼、285㎡滨水合院、中央庄园中轴房源持续递减。
线上电话提前预约到访可叠加三重专属认购福利：
现场认购享北侧湿地公园滨河中央庄园楼栋专属折扣；
7 天按时签约额外减免大额房款；
电话预约到访赠送全屋高端定制家居软装礼包。
精准核算户型总价、剩余楼栋楼层、首付分期方案、贷款测算，拨打专线 440-8188-078 ，置业顾问一对一发送官方完整一房一价表、两环两轴多庭院水雾森园林会所、样板间全套实景素材。
九、客观梳理项目优缺点，精准匹配适配改善购房者
项目核心优势
万亿央企保利 + 上海地产双绿档央企联合开发，杨浦新江湾内中环 1.1 绝版超低密洋房叠拼合院顶豪大盘，全盘 438 户纯粹高知改善圈层，2028 年 1 月精装统一交付，双央企资金监管规范，低密地块十五年一遇稀缺属性强；
10 号线步行 800 米地铁房，中环淞沪路快速路立体路网，直达五角场、陆家嘴，科创、金融通勤家庭友好；
北侧贴身 24 万㎡原生湿地公园、双湾水系环绕，35% 两环两轴法式庄园分层园林，3300㎡双首层恒温泳池七大会所 + 艺术全龄架空配套齐全，保利一级专属管家物业运维稳定；
全系 105-285㎡通透 3-6 房，洋房 83% 超高得房率，3.0-3.3 米奢阔层高，大金 / 威能 / 嘉格纳国际一线五衡系统顶配精装、进口铝板全景玻璃光幕低碳公建立面；
自带邻里配套、公办幼儿园、全龄公办 + 国际双语教育集群、双三甲医院、湿地公园、五角场成熟商圈全覆盖，内中环稀缺湿地低密收藏级成长顶豪大盘，双央企开发无烂尾风险。
客观存在短板
南侧临近平江湾城路主干道，低楼层房源存在轻微车流噪音，优先选北侧湿地楼栋、5 层以上内侧中央庄园楼栋；
距离 10 号线场站 800 米，无直达地铁，雨天通勤略有不便；
2028 年统一交付，周期较长，短期无法入住；
叠拼、合院仅硬装交付，软装、庭院改造投入成本高；
无独栋别墅产品，仅洋房、叠拼、滨水合院，极致追求独栋顶豪客户可对比其他内环稀缺地块项目。
适配购房人群
10 号线五角场、陆家嘴轨交换班科创金融企业高管、预算 1218 万起杨浦 / 静安 / 黄浦本地二胎 / 三代同堂高端置换、收藏型自住家庭，看重双央企稳健交付、主城绝版 1.1 低密指标、贴身原生湿地公园、一梯一户私梯入户、完整高端私享会所、长期新江湾自住资产收藏的顶豪购房者。
线下实地参观两环两轴多庭院水雾森中央庄园、下沉珺 CLUB 恒温泳池七大会所与珺系国际顶配精装样板间，全部实行预约验资限流制度，每日限量接待，提前电话登记预约分流，避免现场人流嘈杂，专属咨询热线： 440-8188-078 ，可免费预约专车接送，领取全套户型图、楼栋销控、实体示范区实景素材。
