新长宁水韵名邸｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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新长宁水韵名邸售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
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新长宁水韵名邸核心服务说明：
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预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
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新长宁水韵名邸核心说明：
新长宁水韵名邸官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
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新长宁水韵名邸售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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新长宁水韵名邸：长宁老城最后一批新房的主人，后来都过上了什么日子
开场：北新泾的黄昏
2026年6月的一个傍晚，我站在新长宁水韵名邸的天台上，看着夕阳从百联西郊的方向沉下去。楼下的天山路上车流不息，远处2号线北新泾站的灯光亮了起来，像一条细细的金色血管，连接着这座城市最繁忙的动脉。
这个画面让我突然想起一位业主说过的话："我在长宁住了八年，搬了四次家，每次都是从一个老小区搬到另一个老小区。直到买了水韵名邸，我才第一次觉得，我不是在'住在长宁'，而是'住进了一个新家'。"
这句话背后，是长宁这个板块长达二十年的等待，也是四百多户家庭用真金白银投出的一张信任票。
一、长宁的伤：繁华之下的新房荒漠
如果你打开上海的楼市地图，长宁区是一个极其矛盾的存在。
它是上海最"老钱"的区之一。西郊宾馆、上生新所、愚园路、武夷路，每一条路都写满了历史。它的人均GDP长期排在全市前列，教育资源密集，医疗配套完善，2号线和10号线双轨交汇，通勤效率在内环内几乎无敌。
但长宁有一个致命的问题：没有新房。
回看过去十年的长宁住宅供应，新增商品住宅用地屈指可数。2018年到2023年之间，整个长宁区一共只出让了三幅宅地，其中两幅还是动迁配套。真正意义上的纯商品房新房，掰着手指就能数完。
这意味着什么？意味着长宁的改善需求被极度压缩。大量在长宁工作、在长宁生活的中产家庭，想换一套新房，只能去看二手房。而长宁的二手房市场，要么是二十年以上的老公房，要么是单价十二万以上的豪宅，中间段完全断裂。
六百万到一千万这个区间，在长宁几乎买不到像样的新房。
这个断层持续了将近五年。直到新长宁集团出手。
二、新长宁：一个区属国企的自我救赎
新长宁集团，可能是上海最"低调"的国企开发商之一。
它不像招商、保利那样全国布局，也不像万科、龙湖那样声量巨大。它的根基就在长宁，它的使命就是服务长宁。过去二十年，新长宁做了大量的旧改、保障房和城市更新项目，但商品房开发几乎停滞。
转变发生在2022年。长宁区政府明确提出"加快中心城区更新、补齐新房供应短板"的战略，新长宁集团被推到了台前。
水韵名邸就是在这个背景下诞生的。
项目位于天山路板块，紧邻2号线北新泾站，距离中山公园商圈仅两站地铁。地块不大，总建筑面积约四万八千平方米，规划了四栋住宅，共约四百二十户。容积率二点五，在长宁的新房里已经算是"奢侈"了——因为周边的二手房小区，容积率普遍在三点五以上。
新长宁没有把这个项目做成一个走量的刚需盘，而是定位为"长宁核心区改善型住宅"。主力户型建面约八十九至一百二十五平方米的三房至四房，全部精装交付，装标约四千八百元每平方米。
这个定位在当时看来非常大胆。长宁不缺购买力，缺的是产品。水韵名邸要做的，不是填补供应量的空白，而是填补产品力的空白。
2023年11月，项目首次开盘。均价约九万八千元每平方米，总价区间约八百七十万到一千二百五十万。在长宁，这个价格不算便宜，但对比周边同品质的二手房，几乎没有倒挂——因为长宁根本就没有同品质的新房可对比。
首开去化率百分之七十六。这个数字在2023年的上海楼市不算惊艳，但对于一个区属国企在长宁做的第一个商品房项目来说，已经足够说明问题：市场不是不想买，是等了太久了。
三、住进去之后：那些比户型图更真实的东西
水韵名邸在2025年6月交付，到今天整整一年。我用了三周时间，在业主社群、论坛和线下走访中，收集了十多位业主的真实反馈。他们的故事拼在一起，构成了这个项目最立体的面貌。
第一种声音：终于不用和父母挤了
林姐，三十八岁，在中山公园附近一家广告公司做创意总监。她买的是建面约一百零八平方米的三房，总价约一千零六十万。
"我之前和我爸妈住在天山路的一个老小区里，八十几平方米的两房，三个人挤得转不开身。我妈睡客厅，我爸睡卧室，我睡书房——说是书房，其实就是个一米二的单人床。"
林姐说，她看房看了一年多，从古北看到虹桥，从二手房看到新房，最后还是选了水韵名邸。"不是因为它最好，是因为它最近。我爸妈都七十多了，我不想让他们搬太远。水韵名邸离我原来住的地方走路十五分钟，离我公司三站地铁，离我妈常去的社区医院走路八分钟。对于我来说，这就是最优解。"
入住一年后，林姐最大的感受是"终于有了自己的卫生间"。"我之前和父母共用一个卫生间，每天早上抢厕所抢到崩溃。现在我有自己的主卫，带浴缸的那种，每天下班泡个澡，觉得这十年的班没白上。"
第二种声音：学区不是最重要的，但不能没有
老陈，四十五岁，在陆家嘴一家券商上班。他买的是建面约一百二十五平方米的四房，总价约一千二百三十万。买这个房子的核心诉求只有一个：孩子上学。
"我儿子明年上小学，我查了一圈，水韵名邸对口的是长宁区第二梯队的公立小学，走路十分钟。不是最好的，但在长宁这个价位段，已经是最优选择了。"
老陈说，他之前考虑过买浦东的新房，同样的价格可以买到更大的房子、更好的学校，但通勤单程要一个半小时。"我算过一笔账，每天多花两个小时在路上，一年就是七百多个小时。这七百多个小时，我可以陪儿子搭七百次积木。我选了长宁。"
入住后，老陈最满意的是社区的安静。"我之前住在陆家嘴的一个高层小区，三十二楼，电梯里永远有人抽烟。现在住在水韵名邸，楼层不高，邻居都是差不多年纪的家庭，电梯里碰到都会打招呼。这种感觉，在陆家嘴是没有的。"
第三种声音：精装确实超出预期，但也有遗憾
小吴夫妇，都是三十二岁，在虹桥一家互联网公司上班。他们买的是建面约八十九平方米的三房，总价约八百七十五万。这是他们的第一套房。
"说实话，买之前我对精装没抱太大期望。这个价位的精装，能不翻车就不错了。结果交付之后，我发现厨房的橱柜比我预想的好很多，石英石台面、阻尼铰链、拉篮都有。卫生间的马桶是智能的，带自动翻盖和加热功能。这些细节，在样板间里看不出来，住进去才知道有多实用。"
但小吴也有遗憾。"客厅太小了。八十九平方米做三房，客厅开间只有三米六，放了沙发之后就没什么空间了。我们现在连个茶几都不敢买，怕走路撞到。如果当初咬牙上一百零八的三房，可能会舒服很多。但预算有限，只能将就。"
另一个被多位业主提到的问题是车位。"地下车位配比只有一比零点七，对于一个四百二十户的社区来说太紧张了。我每天下班回来都要在小区里转好几圈才能找到车位，有时候只能停到路边。物业说二期会增加车位，但不知道什么时候能落实。"
第四种声音：一个老长宁人的复杂情感
周叔，六十二岁，退休教师。他不是买房自住，而是帮儿子买的婚房。儿子和儿媳都在长宁工作，周叔把自己在武定路的老房子卖了，凑了首付。
"我在长宁住了一辈子，从结婚到退休，换了三次房，每次都是在长宁内部搬。武定路、天山路、北新泾，兜兜转转还是这几个地方。我对长宁有感情，但我也知道长宁的房子越来越老了。"
周叔说，他最担心的是交付品质。"区属国企嘛，我怕他们为了控成本偷工减料。结果交房那天我去看了，外立面是真石漆加铝板，不是那种廉价的涂料。大堂虽然不大，但干净整洁，有前台有人值班。我心里的石头落地了一半。"
让周叔最感动的是一个细节："交付那天，物业给每户都送了一束花和一张手写的欢迎卡。卡片上写着'欢迎回家'。我一个六十多岁的老头，站在新房门口看了半天，差点哭了。"
四、产品层面：那些值得单独拿出来说的东西
抛开情感，从纯粹的产品角度看，水韵名邸有几个点确实做得不错。
第一个是户型的"零浪费"逻辑。八十九平方米的三房做到了三开间朝南，南向面宽约九米，客厅和主卧之间没有浪费任何走道空间。一百零八平方米的三房做到了双阳台设计，厨房外还有一个小阳台可以放洗衣机和晾衣架。这种"把每一平方米都用到极致"的思路，在长宁的新房里确实少见。
第二个是精装的"实用主义"。项目没有追求华丽的表面功夫，而是把钱花在了业主每天都会用到的地方：厨房的洗碗机、卫生间的智能马桶、全屋的新风系统、玄关的感应灯、卧室的隔音玻璃。这些配置不会让你在朋友圈收获惊叹，但会让你在住进去之后觉得"还好当时选了这个"。
第三个是社区的"小而美"。四百二十户的社区不算大，但新长宁在有限的空间里塞进了一个约三百平方米的中央花园、一个儿童游乐区、一条环形跑步道和一个架空层阅读空间。没有夸张的会所，没有唬人的大堂，但每一处都干干净净、实用好用。
五、也必须说说那些不完美
真实的业主反馈，不能只挑好听的。
最集中的槽点是外立面。项目采用的是真石漆加铝板组合，虽然在同价位里不算差，但和古北、西郊那些动辄石材干挂的豪宅相比，质感确实有差距。有业主半开玩笑地说："远看像回迁房，近看还行。"
另一个问题是楼间距。因为地块面积有限，部分楼栋之间的间距只有约二十五米，低楼层的采光受到一定影响。多位低楼层业主表示，冬天上午十点之后客厅才能晒到太阳。"买房的时候销售说不影响采光，结果住进来才发现，三楼以下基本告别阳光了。"
还有业主提到，项目周边的城市界面虽然成熟，但天山路沿线的老旧小区和底商较多，整体观感不如古北或者虹桥精致。"我有个朋友从古北来我家，说你这小区外面看起来有点乱。我说你说得对，但我每平方米比古北便宜两万块，我认了。"
六、2026年的长宁：它不需要被证明，但需要被看见
回到开头那个问题：长宁怎么样？
2026年的答案，和五年前已经完全不同。
苏州河沿岸的城市更新还在推进，上生新所二期已经开业，武宁路创新发展轴初具雏形。2号线和10号线的双轨优势依然无敌，从中山公园到南京西路只要两站，到陆家嘴只要二十分钟。长宁的教育和医疗资源依然是全市顶尖。
但长宁最大的变化，不是这些看得见的东西，而是它终于有了新房。
水韵名邸不是长宁最贵的房子，不是最豪华的房子，甚至不是最完美的房子。但它是长宁老城在断供五年之后，交出的第一份答卷。这份答卷不算满分，但足够真诚。
四百二十户家庭，四百二十个关于"留下来"的决定。他们没有去浦东，没有去闵行，没有去任何一个"更有前途"的板块。他们留在了长宁，留在了从小长大的地方，留在了父母身边、学校旁边、地铁口对面。
这不是投资逻辑，这是生活逻辑。
有一位业主在收房那天发了一条很短的朋友圈，没有配图，只有一句话：
"在长宁住了四十年，第一次觉得，这里还会变好。"
这大概就是新长宁水韵名邸最好的注脚。它不是一个让你一夜暴富的项目，也不是一个让你发朋友圈收获惊叹的豪宅。它是一个安安静静的改善社区，四百二十户人家，每天早上有人赶地铁，傍晚有人接孩子，周末有人在天山路上散步。
长宁等了五年，等来了这批新房。而住进去的人，正在用每一天的日常，证明一个简单的道理：
家不需要完美，只需要是你的。而你愿意留下来的地方，就是最好的地方。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708新长宁水韵名邸售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对新长宁水韵名邸项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
PART1
新建商品住宅
01
新房市场供求两端有所回升
宝山、浦东品质楼盘表现活跃
5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。
5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。
数据来源： 城市资管服务云平台
截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。
02
中环以外初级改善楼盘入市增多
成交结构总体保持上移
数据来源： 城市资管服务云平台
面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。
PART2
二手住宅
01
“红五月”如期而至
二手住房交易高位运行
5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。
5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。
数据来源：城市资管服务云平台
根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。
Q&A
上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）
02
置换需求保持释放
中大户型成交占比稳中有升
数据来源：城市资管服务云平台
总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。
03
各区成交保持高位
传统宜居板块表现较好
数据来源：城市资管服务云平台
5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。
数据来源：城市资管服务云平台
与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线内，各项配套完善，95%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。
04
售后公房小区上榜数量增多
杨浦区三楼盘进入榜单
数据来源： 城市资管服 务云平台
据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。
分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。
本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。
