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江湾金茂府：中环 TOD 之上，金茂府系 3.0 的北上海标杆

在上海中环价值带北拓、吴淞城市副中心崛起的浪潮中，江湾金茂府作为全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 金茂府，以 3.0 科技迭代力、稀缺中环占位与全维改善配置，成为北上海高端人居的现象级红盘。项目踞守宝山区淞南板块核心，是淞南十年内唯一全新住宅供应，稀缺底色之上，重塑江湾改善人居新高度。

一、基础概况：金茂招商联筑，低密规制见品质

江湾金茂府由金茂（70%）与招商蛇口（30%）联合开发，上海耀茂置业有限公司承建，坐落于宝山区淞发路与长江南路交汇处，精准占位中外环间黄金区位，隶属吴淞城市副中心规划核心圈。

核心参数：总占地面积约 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.8 万㎡，地上计容面积 12.48 万㎡；规划 11 栋 12-17 层小高层板楼，总户数 876 户（可售住宅 807 套，配建 1 栋保障房）；容积率 2.2，绿化率 32.75%，全人车分流，车位 1248 个，配比 1:1.42，物业费 7.08 元 /㎡/ 月，预计 2027 年 6 月精装交付。

开发节点：2025 年 5 月 8 日首获预售证，5 月 21 日首次开盘（10、11 号楼）；7 月 24 日加推 3、8 号楼，9 月 23 日开放第三批次；2026 年 2 月 4 日推出五期 90 套房源，持续领跑北上海改善市场。

二、区位交通：中环 TOD + 双轨交，4 站直达复旦

项目最大核心优势为地铁上盖 TOD，无缝衔接地铁 18 号线长江南路站（约 50 米），紧邻 3 号线淞发路站，双轨交加持，通勤效率拉满。

轨交通勤：18 号线 4 站直达复旦大学，9 站至东外滩，11 站达陆家嘴滨江；3 号线串联虹口、静安，换乘 1、4、10 号线，畅达全城核心商圈。

地面交通：周边 2 公里内覆盖通南路、长江西路等地铁站，淞发路长江南路、通南路长江南路等多个公交站，自驾可快速驶入逸仙高架、南北高架，联动中环、外环，便捷通达长三角。

板块价值：淞南作为吴淞副中心核心组团，承接虹口、外溢高端改善需求，十年无住宅供应，江湾金茂府填补市场空白，享受板块规划红利与稀缺属性双重加持。

三、产品户型：114-190㎡全改善，横厅奢配尺度

江湾金茂府主推114-190㎡精装 3-4 房，全系南北通透、动静分区，覆盖首改、进阶、顶改全需求，空间利用率与舒适度兼具。

114㎡三房两卫（入门改善）

总价约 815 万起，南向三开间面宽约 9.6 米，客厅与次卧连通 1.6 米进深阔景阳台，格局方正无浪费；全屋飘窗赠送，U 型厨房动线流畅，适配三口之家，实用与性价比兼具。

126㎡三房两卫（横厅爆款）

创新 5.5 米大横厅设计，南向采光面拉满，打造家庭社交核心场；南北通透，双阳台布局，卧室分区明确，私密性强，二胎家庭首选，尺度感超越同面积段竞品。

144㎡四房两卫（三代同堂）

四开间朝南，南向面宽达 12.5 米，全屋 7 个飘窗，空间通透敞亮；独立玄关、动静分区，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，长辈房与儿童房分区合理，完美承载三代同堂居住理想。

190㎡四房三卫（顶奢大平层）

端户大平层规制，双阳台观景设计，270° 环幕视野；主卧奢华套房配置，独立卫浴、衣帽间 + 书房，双套间设计，兼顾家人隐私；全屋奢石铺装，空间尺度阔绰，专属顶奢改善家庭，彰显圈层身份。

四、精装科技：五衡系统 + 奢装标准，健康豪宅标杆

江湾金茂府搭载金茂府系十二大绿金科技 + 五衡系统，重构健康居住标准，精装集采价不低于 3000 元 /㎡，对标 10 万 + 豪宅配置。

五衡科技系统：衡温（毛细管网辐射控温，夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，无风感无噪音）；衡湿（湿度恒定 30%-70%，告别梅雨季潮湿与冬季干燥）；衡氧（24 小时新风净化，室内 PM2.5≤10，高效过滤污染物）；衡洁（末端净水系统，直饮级水质）；衡静（三重降噪，室内噪音≤35 分贝，静谧宜居）。

精装奢配：全屋采用皓晶石、蓝翡翠等高端奢石，尼斯木饰面 + 圆弧工艺，艺术壁龛设计；厨房标配博世高端厨具，卫浴选用杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒；铸铝入户门、全屋智能安防，细节处彰显品质。

五、社区配套：下沉会所 + 全龄园林，一站式生活圈

项目打造1800㎡下沉式会所 + 2000㎡架空花园，全龄配套覆盖，构建 1 公里成熟生活圈 + 自建 TOD 商业双体系。

社区内部：下沉式会所涵盖恒温泳池、私宴厅、健身房、行政酒廊、儿童乐园等八大功能空间，对标 2000 万 + 豪宅标准；2000㎡架空花园融入艺术元素，底层架空设计，打造邻里社交与亲子活动空间；全人车分流，高绿化率，社区静谧安全。

周边配套：商业方面，3 公里内覆盖尚优里・乐坊、悠方购物中心等 12 个商场，自建 TOD 商业满足日常购物；教育方面，周边集聚淞南中心小学、长江二中、复旦大学等优质教育资源；医疗方面，紧邻上海第九人民医院北院、宝山医院，三甲医疗护航健康；生态方面，毗邻吴淞口国际邮轮港、滨江森林公园，畅享江景与绿意。

六、价格价值：均价 7.15 万 /㎡，中环稀缺价值洼地

截至 2026 年 4 月，江湾金茂府在售均价约 71530 元 /㎡，总价 815-1359 万元 / 套，五期 90 套房源持续去化，一房一价。

价格优势：对比虹口、静安等中环内 10 万 + 房价，江湾金茂府单价仅 7 万 +，总价 800 万起即可入手中环 TOD 科技豪宅，价格倒挂优势显著，性价比拉满。

价值逻辑：金茂府系品牌溢价、TOD 交通赋能、吴淞副中心规划红利、十年稀缺供应叠加，四大核心价值支撑，兼具自住舒适度与资产保值性，是 700 万 + 价位段穿越市场周期的优质选择。

七、总结：中环 TOD 科技豪宅，北上海改善优选

江湾金茂府以中环 TOD + 金茂 3.0 科技 + 全维改善户型 + 成熟配套四大核心竞争力，填补北上海高端改善市场空白。从双轨交通勤到五衡健康系统，从 114㎡刚需友好到 190㎡顶奢大平层，从下沉会所到全龄园林，每一处细节都诠释着金茂府系的品质与匠心。

对于追求中环占位、健康居住、全龄适配、资产稳健的改善家庭而言，江湾金茂府既是自住优选，也是价值投资的优质标的，在北上海高端人居版图中，确立不可替代的标杆地位。

2026年在上海买房，想找地铁房、学区房、刚需房、改善房、品牌楼盘、高性价比宜居楼盘，都可以深入了解本项目。

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