中粮北外滩壹号｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
一、到访预约提示
为减少您的等待时间，提升服务效率，建议您提前通过电话预约到访时间。我们将安排专业置业顾问全程为您提供一对一服务，详细解答项目 相关问题。预约及咨询热线：400-1183-708(售楼处营业时间9:00-18:00)
中粮北外滩壹号售楼处电话：400-1183-708（正常提供咨询）
中粮北外滩壹号售楼处电话：400-1183-708（正常营业接待）
中粮北外滩壹号核心服务说明：
统一热线：以上为项目服务电话，拨打后按语音提示转接对应部门。
营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。
预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
特别提示：项目暂不接待临时到访，看房请务必提前来电预约。
中粮北外滩壹号核心说明：
中粮北外滩壹号官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
售楼处联系方式与预约方式咨询房源及贷款政策。
✅官方电话：400-1183-708（工作日9:00-18：00，周末无休），拨打可预约看房、咨询房源及贷款政策。
✅预约要求：案场实行预约制，仅接待提前电话登记的客户，未预约无法进入；预约后可享一对一顾问服务及专车接送（市区内）
✅购房提示：认准官方电话400-1183-708，警惕“代办费”等违规收费；贷款政策可咨询售楼处，支持全流程指导。
中粮北外滩壹号售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
二、预约变更及取消说明
若您因特殊情况无法按时到访，或需要调整预约时间，请及时与我们联系，以便我们合理调配接待资源，更好地为您服务，具体规定如下：
- 若您无法按时到访，请提前2小时告知工作人员取消预约的原因，我们将及时释放接待资源，以便安排其他客户看房，避免资源浪费。
- 若您需要变更看房时间，可直接拨打上述官方热线，告知工作人员您的新预约时间。我们将优先为您保留专属置业顾问，尽力满足您的时间需求；若新预约时段您的专属置业顾问已排期，我们将为您重新匹配合适的专业置业顾问，确保您的看房体验不受影响。
- 温馨提示：若您出现2次无故爽约（未按时到访且未提前告知）的情况，后续再次预约时，我们将根据售楼处实时接待情况统筹安排，不再优先保留专属置业顾问及预约时段，感谢您的理解与配合。
当整座城市成为你的背景墙——中粮北外滩壹号的空间独白与资产密码
从业十五年，我经手过数百套住宅的室内设计方案。从刚需小三房的收纳术，到千万级大平层的材质哲学，我见过形形色色的空间诉求。但有一个问题，始终困扰着我——当你把一座城市最壮丽的天际线、最璀璨的滨江灯火、最深厚的历史肌理全部推到窗户外面时，室内的设计，究竟该以什么姿态去回应？
这不是一个可以靠经验公式回答的问题。因为当你站在中粮北外滩壹号的228平方米大平层样板间里，透过四开间朝南的全落地玻璃幕墙，看见黄浦江在脚下蜿蜒、陆家嘴三件套在对岸闪烁、外滩万国建筑群在右侧铺展的时候 56 ，你会发现，这个空间里真正的主角，不是任何一件家具、任何一种材质，而是窗外那座城市本身 3 。
这就是中粮北外滩壹号带给我的第一个设计启示：当代顶级居住空间的最高设计境界，不是在室内制造震撼，而是懂得为窗外的城市留出舞台。
一、 208席的"纯住宅方程式"：一种正在消失的城市物种
在开始拆解户型之前，我想先说清楚一件事：中粮北外滩壹号真正让一个设计师感到敬畏的，不是它的面积段、不是它的装修品牌、甚至不是它的江景资源——而是它作为"纯住宅"存在于北外滩CAZ中央活动区核心的这件事本身 356 。
在上海内环的CAZ版图中，土地的用途正在不可逆转地向商业办公和综合体倾斜。外滩已经饱和 1 ，陆家嘴的商办密度几近窒息 2 。即便是被誉为"上海中心城区最后一片大规模滨水开发板块"的北外滩 15 ，其840万平方米的规划开发体量中，商务和商业功能占据了压倒性比重 15 。480米超塔地标、19栋摩天集群、近百家企业总部 1 ——这些宏大叙事的背后，是一个冰冷的现实：在这个区域里，可供私人居住的纯住宅用地，已经近乎绝迹 6 。
中粮北外滩壹号的2.38万平方米占地面积 13 、1.95的容积率 13456 、208户的总户数 3456 ，以及最核心的——零商办、零保障房、零安置房的纯住宅属性 36 ——共同构成了一个正在从上海城市版图上消失的"物种" 23 。这个物种的稀缺性，不是开发商用营销语言包装出来的概念，而是由城市规划的结构性趋势所决定的终局性事实 1 。
对于一个室内设计师而言，"纯住宅"这三个字的含金量意味着什么？意味着在这个社区里，你不会在电梯间遇到西装革履的商务访客，不会在地下车库被来访客户的车辆挤占车位，不会在凌晨被楼下商业的排烟管道的嗡嗡声吵醒 6 。208户家庭，每一户都是真正"住在这里"的人 36 。这种纯粹性，是任何精装修方案都无法弥补的——它可以被设计出来，却无法被装修出来 5 。
二、 天际线客厅：一个设计师对"面宽政治学"的重新理解
现在，让我们走进户型本身。
中粮北外滩壹号的高层大平层产品只有两个核心面积段——约185平方米和约228平方米 1356 ，全部为四房两厅三卫配置 15 。这两个户型共享一个设计基因：用极致的南向面宽，去完成与城市天际线的"对话" 56 。
185平方米：12米面宽的"低语"
185平方米户型的南向面宽约12米 3 。在纯住宅大平层的语境下，这个数据意味着三个开间——客厅、主卧和一间次卧——同时拥有了充足的南向采光面。但设计师并没有把这12米平均分配。客厅作为社交核心，获得了约6.8米的横厅宽度 3 ，几乎是主卧开间的两倍。
这个比例分配透露了一个设计理念：在中粮北外滩壹号的空间秩序中，"看"比"睡"更重要。客厅的6.8米面宽配合270度环幕采光 35 ，当你坐在沙发上，你的视线被三面玻璃幕墙所包围，黄浦江的S型弯道、对岸陆家嘴的鳞次栉比、远处外滩的灯带流彩，以一种IMAX级的沉浸感涌入室内 13 。在这个瞬间，客厅不再是一个"房间"，而是一个城市剧场的"VIP包厢" 5 。
从室内设计的角度来看，这种空间特质对软装方案提出了一个极其特殊的要求：所有家具的尺度和姿态，都必须以"不遮挡视线"为首要原则 3 。我会建议这个客厅的沙发采用低靠背设计，高度不超过75厘米，确保坐在沙发上的人可以毫无障碍地平视窗外的天际线。茶几选择透明亚克力或悬浮式设计，减少视觉阻隔。电视墙？在这样的空间里，电视墙是多余的——真正的"大屏幕"，是窗外那座城市 5 。
主卧套房的面积约40平方米 3 ，配备独立卫浴、步入式衣帽间，以及一个朝向黄浦江方向的270度飘窗 3 。这个飘窗的设计是点睛之笔——它不是传统意义上那种只能堆放靠垫的装饰性飘窗，而是一个深度足以让人舒适倚靠、甚至半躺的功能性观景平台 5 。想象一个场景：清晨五点半，黄浦江上的第一缕晨光穿透薄雾，你不必起身走到窗前，只需侧过身，就可以在枕边看见整座城市从沉睡中醒来 3 。
228平方米：15米面宽的"宣言"
如果说185平方米的12米面宽是一种与城市天际线的"低语"，那么228平方米的约15米面宽，则是一次不加掩饰的"宣告" 36 。
四开间朝南 36 ，这在228平方米的面积段中是一个极为奢侈的配置。通常情况下，四开间朝南是160至200平方米面积段的产物，但那些户型的每一开间都会被压缩到相对局促的尺度。而228平方米在保持四开间朝南的同时，确保了每一个开间都拥有充裕的面宽——客厅的横厅宽度被进一步推至约7.5米 3 ，主卧套房的面积膨胀至约50平方米 3 ，甚至配备了一个朝南的露台 36 。
让我从设计师的角度来解读这个露台的价值。在上海的内环滨江顶豪中，有露台的产品极为罕见 6 ——高层住宅的结构限制使得绝大多数项目只能提供封闭阳台，而非真正的开放式露台。228平方米户型的南向露台打破了这个限制 3 ，它让你可以站在24层楼的高度，以完全开放的方式感受黄浦江上的风、听见外滩的钟声、看见陆家嘴的灯火在夜幕下次第点亮 5 。这种体验，是任何封闭阳台、任何落地玻璃窗都无法替代的——因为玻璃窗再通透，也终究隔着一层介质；而露台，是真正的"无界" 6 。
270度环幕大边厅是228平方米户型的另一个标志性设计 35 。"边厅"意味着客厅被安排在户型的一侧而非中央，从而获得了两个方向甚至三个方向的采光和景观面。在中粮北外滩壹号的语境下，这种"边厅"设计使得客厅的景观从"单面江景"升级为"环幕城景"——你不仅可以看到黄浦江和陆家嘴，还可以将北外滩的城市天际线、甚至远处的杨浦滨江纳入视野 56 。
三、 3.3米层高的"沉默革命"：关于头顶的那30厘米
在中粮北外滩壹号的产品参数中，有一个数字容易被忽略，但对室内设计师而言意义非凡——3.3米的标准层高 36 。
与上海大多数高层住宅2.9至3.0米的层高相比 1 ，3.3米多出的30至40厘米，初看似乎微不足道。但这30厘米在设计师手中，可以转化为空间品质的质变。
首先，它解决了顶豪精装交付中一个长期存在的尴尬：中央空调、地暖、新风三大系统叠加后，常规层高的室内净高会被压缩至2.5米甚至更低，产生明显的压抑感 56 。3.3米的层高在安装完三大系统后 5 ，仍能保留约2.85至2.9米的净高——这个高度足以容纳局部艺术吊顶、暗装灯带和线性出风口等设计手法 6 ，而不会让居住者感到"天花板在头顶压着"。
其次，3.3米的层高为门窗的纵向比例提供了更大的设计自由度。中粮北外滩壹号采用的三层中空Low-E玻璃幕墙 36 ，在3.3米层高的空间中可以做到从地面到天花板的"全幅落地"，最大限度地减少窗框对景观的遮挡 5 。当你站在228平方米的边厅中央，面对三面从地板延伸至天花板的玻璃幕墙，那种"被城市包围"的沉浸感是2.9米层高空间永远无法企及的 6 。
而对于海派风貌别墅产品，层高更是被推至3.6米（首层） 36 和5.8米（地下层） 3 。5.8米的地下层高意味着可以隔成两层使用 3 ，为影音室、酒窖、健身房、甚至私人艺术收藏空间的规划提供了充足的空间基础 15 。这种"地下空间的解放"在内环别墅产品中极为稀缺，它使得别墅的实际使用面积远远超越了产证上的数字 3 。
四、 海派红砖与铝板幕墙：一种"时间对话"的建筑语言
中粮北外滩壹号的建筑外立面采用了一种极具意图的材料组合：仿红砖陶板搭配古铜金属线条，配合大面积玻璃幕墙 136 。这种设计不是简单的"复古"或"现代"，而是一场精确计算过的"时间对话" 5 。
红砖是上海近代建筑的标志性语言——从外滩的百年仓库到石库门里弄的门头，红砖承载着这座城市最深厚的城市记忆 1 。但传统的红砖在面对上海的潮湿气候和空气污染时，会随时间推移出现风化、泛碱、色差等问题 3 。中粮北外滩壹号采用的仿红砖陶板，在视觉上忠实还原了红砖的色泽和质感，但在物理性能上具备了远超天然红砖的耐候性和自洁性 6 ——它不会风化、不会褪色、不需要定期清洗维护 3 。
古铜金属线条的加入则为建筑注入了一层现代锋芒 1 。金属线条沿着建筑的纵向和横向结构线分布，在阳光下呈现温润的古铜色泽，在夜间灯光映射下则散发出微妙的金属光泽 5 。这种材质与红砖陶板的组合，创造了一种奇妙的视觉张力——远看，它像一座经过时间洗礼的海派历史建筑；近看，你会发现它的每一个细节都精确到了工业级的精度 3 。
大面积玻璃幕墙是这组材质对话中的"现代之声" 16 。三层中空Low-E玻璃 3 不仅提供了顶级的隔音隔热性能 6 ，更以一种毫不掩饰的透明性宣告：这是一座面向未来的建筑，它的内部居住着当代的城市精英 5 。
从社区整体来看，高层大平层的现代幕墙语言与海派风貌别墅的红砖屋顶形成了清晰但不冲突的视觉层级 16 。高层是"当代的"，别墅是"历史的"，两者共存于同一个1.95容积率的低密社区中 146 ，就像北外滩这座城市本身——它的未来正在生长，但它的根从未离开过那段百年的海派记忆 5 。
五、 一梯一户与独立电梯厅：私密性的"物理语法"
中粮北外滩壹号的高层产品全部采用两梯两户配置 156 ，实际上等同于"一梯一户"的私密体验——每户拥有独立的电梯厅空间 56 。
在室内设计师的动线规划体系中，"入户"是一个被严重低估的设计节点。大多数住宅的入户体验是：电梯门打开，你走进一条公共走廊，经过邻居的房门，到达自己的门口，掏钥匙开门。这个过程中，你经历了至少两次"公开曝光"——在走廊中和在掏钥匙的等待中。
一梯一户的设计彻底消除了这种"公开曝光" 56 。电梯门打开的那一刻，你已经进入了完全属于自己的私密领地 3 。这个约7.5平方米的独立电梯厅 5 ，可以被规划为一个功能丰富的"归家前厅"：定制鞋柜、外套挂钩、雨伞收纳、甚至一盆迎宾的绿植 3 。它不仅是物理空间的过渡，更是心理状态的切换——从城市的公共领域，一步跨入家庭的私密领域，中间没有缓冲区、没有干扰项 5 。
1:3至1:3.5的车位比 136 ，在顶豪项目中也是一个相当充裕的指标。208户家庭对应近897个车位 4 ，这意味着每户平均拥有超过4个车位的容量。对于高净值家庭而言，多车位不仅是功能需求（家庭通常拥有两辆以上车辆），更是一种"资源冗余"——当你的客人、你的商务伙伴来访时，充裕的车位意味着无需为停车焦虑，这种"隐形的从容"，恰恰是顶奢居住体验中不可见但可感的组成部分 1 。
六、 约1800平方米下沉式会所：圈层社交的"第三场所"
社区配套中的约1800平方米下沉式高端会所 135 ，涵盖了恒温泳池、健身中心、私宴厅、茶室、红酒窖等功能空间 13 。
作为一个长期为高净值客户做室内空间规划的设计师，我对"会所"这个概念有一个可能不太主流的看法：顶级会所的核心价值，不在于它的硬件有多豪华，而在于它能否成为一个"有质量的独处空间"。
在中粮北外滩壹号的208户家庭中 35 ，每一户都是高净值人群 6 。这些人的日常生活节奏通常极为紧凑——他们需要在事业、家庭和社交之间快速切换。当他们不想在客厅里待着、不想被打扰、但又不想离家太远时，社区会所就成了一个理想的"第三场所" 5 。
下沉式设计使会所位于地面以下 3 ，物理上与住宅楼栋保持了距离，但通过地下通道与各楼栋大堂相连。这意味着你可以在穿着居家服的情况下，通过电梯直达会所，无需经过任何公共界面 6 。你可以在恒温泳池游上三十分钟，在红酒窖独酌一杯，或者只是在茶室里对着中庭的水景发呆——这些行为都在你的"家"的辐射范围内，但又与你的家庭空间保持着微妙的心理距离 5 。
这种设计哲学，与中粮北外滩壹号"出则繁华、入则静谧"的整体定位 156 高度一致：会所是一个"入世"与"出世"之间的缓冲地带，它让你在不离开社区的前提下，完成一次精神上的"短途旅行" 3 。
七、 投资视角：稀缺性的三层递进结构
从设计师转向投资观察者，中粮北外滩壹号的投资逻辑可以被解构为三层递进的"稀缺性结构" 26 。
第一层：地段的稀缺性——不可复制的"三角核心"
外滩-陆家嘴-北外滩"黄金三角" 1256 ，是上海乃至全中国城市价值密度最高的区域之一。三大板块三足鼎立，汇聚金融、商务、文化、生态等顶级资源 15 。中粮北外滩壹号距黄浦江仅约300米 6 ，高区户型可直面一线江景和陆家嘴天际线 13 ，3.4公里滨江岸线 1 、外滩万国建筑群 1 在视线范围内铺展。
这种地段的稀缺性是"结构性不可复制"的——它不是因为当前供应少而稀缺，而是因为物理空间上已经没有同等条件的土地可以再供应 6 。北外滩的840万平方米开发体量中 15 ，纯住宅用地的比例正在被商业和产业功能持续压缩 6 。中粮北外滩壹号不仅是一处住宅，更是北外滩CAZ核心中一个正在缩小的"纯住宅孤岛" 36 。
第二层：产品的稀缺性——1.95容积率的"密度特权"
在上海内环，容积率1.95的纯住宅社区 13456 ，几乎是违背市场逻辑的存在。当前内环新建住宅的容积率普遍在2.5至4.0之间 1 ，这意味着中粮北外滩壹号每一栋楼"脚下"的土地面积，是同区域其他项目的两到三倍 6 。
低容积率在居住体验层面转化为三个可量化的指标：更宽的楼间距（更充沛的日照和更少的视觉干扰） 6 、更高的绿化率（35%的绿化覆盖在内环极为稀缺） 146 、更低的住户密度（208户的总户数意味着更高的私密性和更少的公共资源竞争） 3456 。
更关键的是，1.95容积率在二手市场中会转化为一个明确的"稀缺溢价" 6 。当区域内其他项目的二手房源以2.5至3.0容积率的标准接受市场定价时，中粮北外滩壹号的业主在定价时拥有一个"密度比较优势"——你的房子每平方米所享有的公共资源（绿地、日照、安静程度）是邻居的两倍，这个优势会以价格的形式被市场追认 2 。
第三层：圈层的稀缺性——208户的"身份共识"
在顶豪市场的定价体系中，"圈层纯度"是一个隐性但强大的变量 356 。中粮北外滩壹号的208户家庭 35 ，以185至228平方米大平层和205至410平方米海派风貌别墅 1 的总价门槛（约2188万至5200万以上） 3 完成了自然筛选。没有刚需小户型的"稀释"，没有商办租户的"搅局" 6 ，每一户业主都在经济实力、生活方式和社会身份上具有高度的同质性 5 。
这种同质性在居住体验层面意味着什么？意味着你的邻居不会在凌晨两点举办喧闹的派对，不会在走廊里堆放杂物，不会因为对物业费的争议而与管理方发生长期冲突 6 。在二手市场中，这种"圈层纯度"会转化为一个简单的定价逻辑：当一个潜在买家知道这个社区的208户邻居全部是同量级的高净值家庭时 35 ，他对这个社区的"信任成本"会大幅降低——而信任成本的降低，直接等同于支付意愿的提升 2 。
八、 北外滩840万平方米蓝图：一场尚未完成的"价值重估"
任何关于中粮北外滩壹号投资价值的讨论，都无法绕开北外滩的整体规划 15 。北外滩规划总开发体量约840万平方米 15 ，未来将崛起480米超塔地标和19栋摩天集群 1 ，集聚近百家企业总部 1 ，经济总量有望突破万亿 1 。
从投资节奏来看，当前北外滩正处于从"蓝图"向"实景"过渡的关键阶段 6 。部分规划已经落地——北外滩来福士广场、白玉兰广场等商业综合体已经运营 35 ，19号线的建设正在推进 6 ，滨江绿地和步道系统已经向公众开放 15 。但更多的规划仍在兑现过程中——480米超塔尚未封顶，企业总部的入驻仍在进行，区域的商务氛围和商业密度仍在爬坡 1 。
这意味着什么？意味着中粮北外滩壹号当前约14.39万元/平方米的备案均价 3 ，反映的是北外滩"半兑现"状态下的市场定价 2 。当840万平方米的规划在未来五到十年内逐步完成 1 ，当480米超塔成为上海的新地标 1 ，当近百家企业总部将数万名高薪白领导入这个区域 1 ，北外滩的整体价值将经历一次系统性的重估 56 。而作为区域内仅存的纯住宅项目、且是低密顶奢纯住宅项目 36 ，中粮北外滩壹号将成为这场价值重估中最大的受益者之一 2 。
与周边二手房的价格比较也佐证了这一点。项目周边三公里范围内新房均价约15.3万元/平方米 4 ，中粮北外滩壹号约14.39万元/平方米的备案价 34 低于区域均价约6.2% 4 。考虑到其1.95容积率、纯住宅属性和双央企品质背书 16 ，这种价格倒挂本身就构成了一个显著的安全边际 2 。
九、 中粮"壹号系"的第五个坐标：品牌溢价的复利效应
中粮北外滩壹号是中粮大悦城控股在上海打造的第五座"壹号系"作品 156 。"壹号系"作为中粮旗下的顶级产品线 5 ，每一座作品都遵循"非核心不选、非标杆不建"的开发理念 1 。
从品牌资产的角度来看，"壹号系"经历五代产品的迭代积累 5 ，已经在上海高净值人群中建立了一套稳定的品牌认知体系。当一个潜在买家听到"壹号系"三个字时，他的脑海中会自动浮现出一组关键词：核心地段、低密规划、精工品质、纯粹圈层 6 。这种品牌认知的"复利效应"——每一代新产品的成功都会强化整个产品线的声誉——使得中粮北外滩壹号在尚未入市时就已经获得了一部分"品牌预信任" 1 。
在二手市场中，品牌溢价的复利效应会更加显著。当一个潜在买家在比较同一区域的多个次新房时，"壹号系"的品牌标签会成为一个关键的"搜索关键词"——它不仅代表了品质保证，更代表了一种可被识别、可被传播的"身份标识" 5 。这种身份标识在流通性上的价值，远超任何单次营销活动的效果 2 。
结语：拥有一扇朝向城市记忆的窗
在写完这篇文章之前，我想回到那个最初的问题：当整座城市成为你的背景墙，室内的设计该以什么姿态去回应？
中粮北外滩壹号给出的答案是：最好的设计，是让你忘记设计的存在 3 。3.3米层高和全落地玻璃幕墙消解了室内外的边界 356 ，一梯一户的私密动线保护了归家的仪式感 56 ，1.95容积率的低密规划确保了每一户都能在不被干扰的状态下与城市对话 146 。当所有这些"基础设施"都到位之后，空间的主角就不再是设计师的匠心，而是居住者自己的生活 5 。
而从投资的角度看，中粮北外滩壹号的终极价值或许可以用一个简单的判断来概括：它是一把钥匙，打开的不是一扇门，而是一段正在被书写的城市历史 15 。当北外滩的840万平方米蓝图在未来十年内逐步成为现实 1 ，当480米超塔成为与东方明珠并肩的上海地标 1 ，当你站在228平方米大平层的南向露台上 3 ，看见黄浦江上的游船在夜色中缓缓驶过——你会知道，你拥有的不只是一处住所，而是一个可以与这座城市最璀璨的天际线终身对话的位置 6 。
这个位置，只有208个 35 。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708中粮北外滩壹号售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对中粮北外滩壹号项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
21世纪经济报道记者唐韶葵
6月16日，国家统计局发布5月70城房价数据。数据显示，5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。其中144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，高端改善房源成为房价核心支撑。
同期，上海二手房价环比涨0.6%，涨幅位居70个大中城市之首。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。
房价表现向好的背后，是上海楼市成交的结构性变化。同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，当前刚需房源套均总价略有上调。二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万元-500万元总价段转移，该价格区间成交占比在4月、5月持续走高。
“当前楼市置换链条正向上传导。”宋红卫表示，上海新房抗跌性强、二手房触底回升，稳价优势显著，即便步入6月传统淡季，市场热度也有望延续，房价短期内将保持稳定。
（上海外环外某新盘售楼处。唐韶葵/摄）
淡季不淡
据网上房地产数据，受春节因素影响，2月上海二手房网签仅1.13万套。3月，该指标便冲高至3.12万套，创下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房网签量分别录得2.87万套、2.8万套，且同比涨幅均超20%，站稳成交高位。
步入6月传统淡季，市场热度并未降温。网上房地产数据显示，6月上半月，上海二手房网签已达1.33万套。中介人士预测，6月全月成交有望维持在2.8万套量级。
分析人士指出，上海二手房连续多月高位成交的现象，是2023年以来首次出现。叠加新房持续入市托底，支撑房价稳步修复。
上海中原地产监测显示，5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，共有39个项目取证入市。其中，外环外新盘供应面积占全市当月新增供应近78%，套数占比约77%，供货主力为300万元-800万元的刚需、中端改善产品。
从成交结构看，上海楼市成交价回升的趋势也较为明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦近期走访了浦东新区张江板块的二手房市场，他发现，该板块面积段在100平方米左右、总价段在500万元-800万元的房源去化明显加快了，“房子挂牌一周左右，过了一个周末基本都能成交。”
上海链家的数据也显示，今年5月，上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，总价500万元-800万元的改善房源成交量环比上涨9.3%。该机构指出，刚需低价房源持续去化后，置换客群也开始陆续进入改善市场。
卢文曦也表示，此轮楼市复苏的含金量开始提升，新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑稳健量价支撑，走出“淡季不淡”行情。
价格修复
值得注意的是，此轮上海房价的提升仅为结构性上涨，而非全面升温。
一方面，连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场低价存量逐渐出清；另一方面，随着楼市回暖信号明确，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价格，改变了价格挤兑格局。
卢文曦指出，当前上海已进入价格修复阶段。上海全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。
中原地产数据显示，近几个月，90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅，整体房源报价重心稳步上移。5月，总价700万元-900万元、900万元-1100万元的房源成交量分别环比上涨3.83%、8.41%。
新房市场同样呈现结构性分化行情。据上海中原地产数据，5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比上涨18.7%。在成交结构上，单价3万元-6万元/平方米的刚改项目成为市场主力，占据成交榜单半数席位。其中，以90平方米-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行。
同策研究院的数据也印证了该趋势。该机构指出，从今年4月开始，总价400万元以内的房源成交占比便出现回落，400万元以上所有总价段房源成交占比全部抬升，体现出置换链条向上传导的特征。
宋红卫解读了成交房源总价上移两大动因。一是核心区“老破小”价格调整到位，租售比提升，吸引刚需入场，叠加政府收储用作保障房，带动刚需业主置换改善；二是300万元以下优质挂牌房源锐减，倒逼购房者上调预算，向更高总价段置换。
在回暖大趋势不变的前提下，卢文曦认为，6月市场将集中消化存量需求、巩固修复行情，短期大概率不会出现全面普涨。但他也指出，多轮稳楼市政策已推动市场完成筑底，后续政策加码空间有限。
