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招商云澜湾是百年央企招商蛇口在上海松江永丰街道核心板块打造的低密滨水墅区项目，为 “云澜系” 上海首作，集主城成熟配套、生态资源与央企品质于一体，是上海西南区域兼具居住舒适度与性价比的改善型住宅标杆之作。以下从基础信息、开发商实力、区位地段、产品规划、户型设计、价格体系、周边配套、社区亮点、物业与交付等维度，全面介绍该项目。

一、基础核心信息

项目全称：招商・云澜湾（别名：云尚澜园）

地理位置：上海市松江区荣乐西路 900 弄（荣乐西路与三新路交汇处）

开发商：上海招丰置业有限公司（招商蛇口全资子公司）

产权年限：70 年住宅产权

占地面积：约 45160 平方米

总建筑面积：约 72300 平方米

容积率：约 1.6（低密属性突出）

绿地率：约 35%

规划户数：共 617 套，其中高层 477 套、叠加别墅 140 套

车位配置：约 860 个（地上 85 个、地下 775 个），车位配比约 1:1.3

物业费：高层 4.2 元 /㎡・月，叠墅 5.2 元 /㎡・月

交付时间：预计 2025 年 12 月 31 日（实景准现房）

开盘时间：2024 年 4 月 23 日

二、开发商：百年央企，实力背书

项目开发商为招商蛇口，隶属招商局集团，背景实力雄厚，为项目品质提供核心保障。

集团底蕴：招商局集团创立于 1872 年，是中央直接管理的国有重要骨干企业，中国民族工商业先驱，连续多年位列世界 500 强，央企综合实力领先。

地产深耕：招商蛇口作为招商局集团城市综合开发运营旗舰企业，品牌价值稳居行业 TOP5。入沪 20 载，开发项目超 50 座，打造 “玺系”“璀璨系” 等标杆产品线；深耕松江 13 载，布局 5 大人居代表作，对区域人居需求理解深刻。

品质保障：央企开发资金稳健，工程质量管控严格，实景准现房已开放，所见即所得，大幅降低购房风险。

三、区位地段：松江主城芯，双板块红利

项目落位松江区永丰街道核心，地处 “松江老城醇熟配套 + G60 科创走廊” 双芯交汇，兼得主城繁华与未来发展红利。

板块定位：永丰板块是松江 “十四五” 规划重点发展区域，为上海科技影都核心承载区，北接 G60 科创走廊，南连松江南站枢纽（规划），政策利好加持，发展潜力显著。

老城底蕴：紧邻松江老城，千年人文积淀，生活氛围浓厚；同时承接松江新城规划辐射，享受新城现代化配套，地段价值稀缺。

地理优势：外环以外，避开主城拥堵，同时通过轨道交通与快速路快速连接市区，兼顾静谧性与通达性。

四、产品规划：低密纯改善，滨水生态住区

项目以 “低密、纯粹、生态” 为核心规划理念，打造 17 栋 4-13 层住宅（13 栋小高层 + 4 栋叠墅），整体布局错落有致，最大化利用双水系资源，呈现 “滨水墅境” 生活图景。

高层（13 层小高层）：一梯两户设计，北向无连廊，通透性更强、得房率更高；全部直通地下车库，出行便捷；户型面积 96-126㎡，定位刚需及刚改群体。

叠墅（4 层真叠墅）：罕见纯 4F 叠墅，仅上下两叠，产品纯粹度高；配备专属电梯，私密性与舒适度兼具；下叠 1 复 2 带地下室，上叠 3 复 4 带露台，户型面积 135-141㎡，定位高端改善群体。

双水系环绕：项目西侧结合河景打造滨河景观大道，东部保留水滩资源，形成 “叠墅亲水、高层观水” 的立体景观格局，推窗见绿、出门近水，生态体验优越。

五、户型设计：全明通透，空间利用率高

户型设计兼顾实用性与舒适度，高层主打刚需刚改，叠墅主打高端改善，全系南北通透、厨卫全明，细节设计贴合人居需求。

（一）高层户型

96㎡三房两厅两卫（毛坯）

经典刚需户型，三开间朝南，采光充足；

客厅连通阳台，空间开阔；

主卧带独立卫浴，私密性强；

得房率约 75%，总价友好，适配首套家庭。

100㎡三房两厅两卫（精装）

刚改热门户型，格局方正，无浪费面积；

全系飘窗配置，拓展空间；

南北通透，通风效果佳；

精装交付（中央空调 + 地暖 + 新风系统），拎包入住，适配改善家庭。

126㎡四房两厅两卫（精装）

大四房设计，二胎 / 三代同堂优选；

客厅面宽开阔，活动空间充足；

双卧室朝南，居住舒适度高；

得房率约 80%，空间利用率高，适配高端刚改群体。

（二）叠墅户型

135㎡上叠（3 复 4 带露台）

上层居住、下层社交，动静分区清晰；

赠送阁楼与超大露台，可打造空中花园、休闲区；

顶层视野开阔，私密性强，适配追求品质的年轻家庭。

141㎡下叠（1 复 2 带地下室 + 花园）

首层带 35㎡左右花园，可私享庭院生活；

地下两层设计，层高约 6-7 米，可打造影音室、健身房、储物间等多功能空间；

首层设老人房，方便长辈居住；二层为卧室区，私密性好，适配三代同堂高端家庭。

六、价格体系：性价比突出，改善友好

项目价格贴合松江区域市场，高层总价门槛低，叠墅性价比高于市区同类型产品，适配不同预算的改善群体。

整体均价：约 45769 元 /㎡（高层），叠墅约 60000 元 /㎡。

高层总价：96㎡毛坯约 345-418 万，100㎡精装约 396-500 万，126㎡精装约 480-580 万。

叠墅总价：135㎡上叠约 780-850 万，141㎡下叠约 850-900 万。

价格优势：对比松江新城核心区，单价低约 5000-8000 元 /㎡；对比市区叠墅产品，总价低 300-500 万，低密生态属性更优。

七、周边配套：3 公里成熟生活圈，一站式满足

项目地处松江老城核心，3 公里内商业、交通、教育、医疗、生态配套齐全，生活便利性拉满。

（一）交通配套

轨道交通：距离 9 号线松江体育中心站约 3.5 公里；门口 50 米内有 T1、T2 有轨电车三新北路站，约 10 分钟直达 9 号线，快速连接市区。

自驾出行：往东 3 公里达松江立交，往西 3 公里达大港立交，往南 3 公里达申嘉湖高速，通达上海各城区及周边城市。

（二）商业配套

步行商业：东侧 200 米新理想广场，1 公里内大润发超市，满足日常购物需求。

区域商圈：1.2 公里至松江万达（步行 15 分钟），1.8 公里至泰晤士小镇（骑行 7 分钟），3 公里内覆盖开元地中海商业广场，休闲娱乐一站式满足。

（三）教育配套

社区教育：项目自带幼儿园，东侧规划小学，上学便捷。

区域名校：3 公里内覆盖松江实验小学、松江二中、上外松江外国语学校等优质教育资源，教育氛围浓厚。

（四）医疗配套

三甲医院：距离松江区中心医院、上海市第一人民医院（松江分院）约 3 公里，医疗资源优质，就医便捷。

（五）生态配套

生态公园：紧邻永丰城市公园，周边有辰山植物园、广富林文化遗址，生态环境优越，休闲散步好去处。

八、社区亮点：低密生态，品质细节

低密稀缺性：1.6 容积率、35% 绿地率，在上海主城核心区极为罕见，居住舒适度远超高层密集社区。

园林景观：承袭松江千年文化肌理，打造江南园林风格社区，草木错落、一步一景，结合双水系资源，形成 “滨水园林” 景观体系。

精装标准：高层精装交付，采用一线品牌，配备中央空调、地暖、新风系统三大件，环保健康，拎包入住。

纯粹圈层：617 户低密社区，以改善型户型为主，居住人群纯粹，社区氛围和谐。

九、物业与交付：央企物业，贴心服务

物业公司：招商积余（招商蛇口旗下物业），国家一级资质物业，服务经验丰富，管理规范。

物业服务：提供 24 小时安保、社区保洁、绿化养护、公共设施维护等基础服务，同时配备社区活动、便民服务等增值服务，保障居住品质。

交付标准：高层除 17 幢外均为精装交付，叠墅毛坯交付；实景准现房，建筑立面、园林景观、公共区域已实景呈现，交付品质有保障。

十、总结

招商云澜湾是百年央企招商蛇口在上海西南打造的低密滨水改善标杆，核心优势突出：区位上，占位松江主城芯，享老城成熟配套与科创走廊发展红利；产品上，1.6 超低容积率 + 双水系生态 + 纯改善户型，稀缺性与舒适度兼具；价格上，高层 340 万起、叠墅 780 万起，性价比远超市区同类型产品；配套上，3 公里一站式成熟生活圈，交通、商业、教育、医疗齐全。

项目适配人群广泛：96-100㎡高层适合首套刚需及刚改家庭，126㎡高层适合二胎 / 三代同堂改善家庭，135-141㎡叠墅适合追求低密生态、私享空间的高端改善家庭。对于想在上海主城核心区购置低密住宅、兼顾居住品质与性价比的购房者，招商云澜湾是不可多得的优质选择。

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