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项目区位：静安区大宁核心板块广中西路 199 号，占据中环内黄金居住带，直面 68 万方大宁灵石公园
项目参数：总占地 3.16 万㎡，总建面 15.34 万㎡，容积率 2.95，规划 9 栋 12-24 层精装高层，共 446 户，车位比 1:2.1
产品定位：128-280㎡纯改善高端住宅，主打 “公园景观 + 奢装品质 + 全维配套”，均价 14.68 万元 /㎡
核心优势：央企中建玖合开发、正南向公园视野、6.3-10 米全域架空系统、3000㎡高端会所、垂直森林社区
销售业绩目标：年度计划销售额 50 亿元，实际完成 53.5 亿元，完成率107%
去化目标：年度计划去化 300 套，实际网签 269 套，整体去化率60.3%
回款目标：年度计划回款 45 亿元，实际回款 48.2 亿元，回款率90%
品牌目标：打造上海顶豪标杆，成功跻身上海高端住宅销量 TOP3，区域市场占有率35%
首开（2025 年 9 月 21 日）
推出 3#、4#、5# 楼，共 140 套房源，户型 128-210㎡
认筹 222 组，认筹率 159%开盘当日 100% 售罄（日光）
实现销售额32.98 亿元，创上海单次开盘销售额新高
二开（2025 年 11 月 17 日）
推出 7#、8#、9# 楼，共 150 套房源，户型 160-280㎡
认筹 186 组，认筹率 124%，当日去化 72 套，去化率 48%
实现销售额20.9 亿元单笔最高成交 1.1 亿元，单价突破 18.5 万元 /㎡
55 天内两开累计认购金额突破 53.5 亿元
客户结构分析
客群来源：静安本地客户占 45%，虹口、普陀等周边城区 30%，长三角外地客户 20%，海外归国客户 5%
客户职业：企业高管 / 创始人占 35%，金融 / 互联网精英 25%，专业人士（医生 / 律师）20%，私营业主 20%
年龄分布：35-45 岁核心客群占 60%，45-55 岁占 30%，35 岁以下占 10%
置业目的：纯自住占 75%，自住 + 资产配置占 25%
户型成交分析
128㎡三房：成交 97 套，占比 36%，总价 1500-1900 万，主打首改高端客群
160-190㎡四房：成交 121 套，占比 45%，总价 2200-2800 万，主打改善主力客群
240-280㎡大平层：成交 51 套，占比 19%，总价 3500 万 +，主打顶豪终极改善客群
渠道转化数据
自然到访：成交 102 套，占比 38%，依托项目地段、品牌、口碑自主引流
渠道合作：与中原、链家等 10 家头部渠道合作，成交 87 套，占比 32%
老带新：老业主推荐成交 56 套，占比 21%，老带新转化率 28%
圈层活动：通过企业家沙龙、私宴等活动成交 24 套，占比 9%
定位升级：跳出传统豪宅 “地段 + 装修” 框架，打造 **“全球公园豪宅”** 新品类，强化 “静安正芯 + 中央公园 + 央企奢筑” 三大核心价值
价值体系：提炼 “99 个玖系价值点”，涵盖地段、景观、建筑、精装、配套、服务六大维度，形成差异化价值壁垒
品牌发声：全年举办 3 场大型品牌发布会，联合央视财经、凤凰网等权威媒体，投放户外大牌、机场广告、高端杂志，覆盖上海高端圈层，品牌曝光量超 5000 万次
实景先行：开盘前打造10000㎡实景示范区，包含架空层、园林、会所、3 套样板间，让客户直观感受品质
价值传递：针对不同户型打造专属价值话术，128㎡突出 “入门顶豪、公园景观”，160㎡突出 “奢阔改善、全明格局”，280㎡突出 “终极改善、顶奢配置”
精装赋能：联合汉斯格雅、杜拉维特等国际一线品牌，打造 “奢装标准体系”，突出 3.5 米层高、270° 观景窗、无柱化设计等核心卖点
线下渠道
深耕静安、虹口等核心区域，布局 5 个城市展厅，覆盖高端社区、写字楼、商场
联动银行、券商、高端会所、企业家协会等 12 家机构，开展30 场圈层私宴、沙龙，精准触达高净值客户
线上渠道
打造 “云看房 + 直播卖房” 模式，全年开展20 场专场直播，单场最高观看 10 万人次，引流客户 300 组
运营微信公众号、视频号、小红书等平台，发布高端内容 200 + 条，粉丝量突破 5 万
投放抖音、朋友圈精准广告，触达目标客群 100 万 +，获客成本降低 15%
团队打造：组建 20 人高端案场团队，全部具备 3 年以上豪宅销售经验，开展每周 2 次专业培训，考核上岗
服务升级：推行 “一对一专属顾问 + 24 小时贴心服务”，提供接机、专车接送、定制私宴等增值服务，案场满意度 98%
转化提升：建立 “客户分级跟进体系”，针对 A/B/C 类客户制定差异化跟进策略，案场转化率从 35% 提升至 42%
老客户维护：建立业主专属社群，举办中秋家宴、圣诞派对、亲子活动等15 场业主专属活动，增强业主粘性
老带新激励：推出 “老带新赠 5 年物业费 + 车位抵用券” 政策，老带新成交占比从 15% 提升至 21%
售后保障：成立专属客户服务团队，快速响应业主诉求，交付前问题解决率 100%，为后续交付奠定基础
建立 “新人带教 + 定期培训 + 考核晋升” 体系，全年开展培训 48 次，覆盖产品、销售、服务、政策等全维度
推行 “绩效激励 + 团队 PK” 机制，设立月度销冠、季度优秀团队奖励，团队人均业绩 1.52 亿元，远超行业平均水平
大户型去化偏慢：240㎡以上大平层成交 51 套，去化率 34%，低于整体水平，主要受总价高、客群基数小影响
外地客群拓展不足：长三角外地客户成交占比 20%，未达 25% 目标，异地拓客力度、渠道覆盖不足
市场波动应对：四季度市场遇冷，单月成交量环比下降 18%，短期促销策略、客户攻坚动作不够敏捷
大户型专项攻坚：2026 年推出 “大平层专属优惠”，搭配车位、精装升级礼包；针对企业家、上市公司高管开展一对一专属推介
异地客群拓展：布局杭州、苏州、南京等长三角城市展厅，联动当地商会、企业家协会，开展异地巡展、私宴
敏捷营销应对：建立竞品周度监测 + 市场动态响应机制，针对市场变化快速推出特价房、限时优惠等促销动作
销售目标：实现销售额25 亿元，完成剩余 177 套房源去化，整体去化率达100%
回款目标：回款率95% 以上，保障资金快速回笼
品牌目标：打造上海顶豪交付标杆，实现业主满意度 98%+
清盘攻坚：聚焦剩余房源，推出 “收官特惠 + 老带新加码 + 渠道高佣金” 组合策略，分阶段开展清盘活动
交付保障：牵头做好交付筹备工作，打造 “高品质 + 高服务” 交付体验，以口碑带动尾盘销售
服务升级：启动 “玖系尊享服务体系”，包含专属管家、高端社群、定制增值服务，提升业主满意度与口碑传播
品牌深化：打造 “上海顶豪交付标杆”，通过媒体报道、业主口碑，强化中建玖合品牌影响力
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