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121席，百年历史风貌大宅

以海派风云人物为序

招商蛇口X绿城中国X上海地产

goa大象设计建筑

GTS蓝颂设计景观

无间设计吴滨、CCD郑忠别墅设计

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海派风貌别墅·弘安里

主力建面约260~680㎡

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总价约5850万-2.5亿

纯别墅社区、总共121套、容积率仅1.1

目前“样板间”已开放

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「弘安里」位于虹口北外滩，历史风貌保护项目，位于上海市虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路，与上海海派文化履迹相承，镌刻了石库门的建筑印记，沉淀了历史文脉的底蕴，是整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属。

项目占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

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项目拥有约1.1的超低建筑容积率，社区狮子景观轴线串联海派生活的原味；提取经典洋房的场景植入社区景观打造弘安里售楼处电话：400-833-6309，将丁香、紫藤，蔷薇，紫薇……等八种主题花卉，传香入园，串联巷弄8个花园，组成U型景观带，围合一座弘安大花园，叠影海派繁花巷弄里。

在社区的中轴上，弘安里植入记忆的符号与生活的画面，从入口处「天马华章」迈步前行，「围炉生春」「通文艺荟」「听泉茶叙」「清赏博古」贯穿到此次实景开放的「樾下雅集」，海派生活画卷昨日重现。

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将来，从北侧「樾下雅集」归家，处处可见，弘安里的匠人心思。别出心裁的珐琅格栅，将器皿的美术工艺运用于窗廊，阳光下影影绰绰，朦朦胧胧，为家平添几分神往。

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招商蛇口、绿城中国、上海地产相关领导亲临现场剪彩，举办“时间的精神行走“的钟表展和citywalk活动，弘安里售楼处电话：400-833-6309拉满风貌大宅的海派腔调，揭开「樾下雅集」的景观示范，作为上海城市更新的示范性项目，弘安里的含金量还在不断上升。

项目实景

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样板间①实景丨无间设计

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▲ 1~5层平面图

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121席，百年历史风貌大宅

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无间设计吴滨、CCD郑忠别墅设计

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样板间②实景丨CCD设计

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此外弘安里配备了精装地下车库，配置采光天窗，墙面与地面装修考究，打造高品质的归家流线及停车体验。弘安里售楼处电话：400-833-6309

弘安里售楼处电话：400-833-6309同时还配备了社区私享会所，包含恒温泳池、健身房、瑜伽室、多功能厅等雅致会所功能，满足高净值人群社交需求。

交通配套项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。

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项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。

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教育资源：项目周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

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医疗方面附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。

百年弘安里，世纪规划心。弘安里地处约840万方北外滩卓越城市规划与“一江一河”世界级规划的交汇点，势能叠加突破想象。

『北外滩』约840万方北外滩卓越规划，等于2个陆家嘴体量

· 未来北外滩与外滩、陆家嘴将共同形成上海的核心“黄金三角”，组成上海内环内封面地标。弘安里，占据上海城市C位，享受比肩全球至贵的生活圈，重返上海之巅。弘安里售楼处电话：400-833-6309

· 开发体量约840万方具有全球影响力的世界滨水区

· 规划建成16座超高层建筑，其中包括约480米的浦西第一高楼

· 已有金融企业约1500多家，集聚全球影响力企业总部

· 北外滩规划住宅用地占比约3%，低密墅居天生稀缺

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开发商：招商蛇口携手绿城中国、上海地产，于世界级会客厅北外滩合著内环内罕见的121席里弄风貌大宅，打造市区1.1容积率低密居住空间，传承海派衣钵。

海派风貌别墅·弘安里

主力建面约260~680㎡

总价约5850万-2.5亿

纯别墅社区、总共121套、容积率仅1.1

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121席，百年历史风貌大宅

以海派风云人物为序

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无间设计吴滨、CCD郑忠别墅设计

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上海最新住房贷款政策详细解读：住房公积金、商业贷款、首套二套认定、首付比例、利率，欢迎收藏（更新至2025.8.29日）

一、【公积金贷款政策】

1️⃣ 买卖双方需具备哪些条件才能申请公积金贷款？

■ 购买人，申请纯公积金贷款要求：

1. 申请前连续缴存公积金满6个月

（如中途换工作，新公司补缴可申请复议）

2. 家庭夫妻名下无未结清的公积金贷款

3. 征信： 5年内不存在连续6期或累计超过12期的逾期

4. 借款人不能有违法犯罪记录

■所购房屋要求：70年产权住宅

注：买卖双方提供所有资料要真实有效，符合公积金管理中心的要求

住房公积金，商业贷款

2️⃣公积金贷款套数认定

3️⃣公积金贷款首付、利率、额度（二手房）

① 时间节点：2025年08月26日（以家庭为单位）

② 纯公积金首付比例：

■首套：20%

■二套：25%

■二套：临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山20%起

③ 纯公积金贷款利率：

利率：首套：2.6% / 二套：3.075%

④贷款额度

■ 首套上限160万 (65+15+65+15）

■二套上限130万（50+15+50+15）

■以家庭为单位，含补充

■多子女家庭可贷额度再上浮20%（仅限首套）

4️⃣ 关于新政中公积金再上浮15%客群

① 房屋要求：购买二星级及以上新建绿色建筑住房

② 额度：

■ 首套最高额度从160万提高至184万

■ 二套最高额度从130元提高至149.5万元

③ 上浮比例：

住房公积金(含补充公积金)最高贷款额度上浮15%

④ 多子女家庭：

多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万提高至216万

5️⃣新政中公积金余额支付首付问题

① 房屋要求：

■上海市新建预售商品住房

② 余额：

■可申请提取本人及配偶的公积金支付购房首付款

③ 又提又贷：

■提取余额支付首付款后，仍可以按提取前余额申请贷款额度

④ 是否影响：

■对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的不影响其住房公积金贷款额度计算

6️⃣ 公积金贷款最高申请额度

成员一（男）：最高额度65万 有补充公积金+15万

成员一（女）：最高额度65万 有补充公积金+15万

需符合以下条件可贷最高额度

■ 公司+个人：（夫妻一般情况基本账户和余额可以互补）

√ 月缴总额1264元以上

√ 余额21667元以上

√ 补充公积金余额15000元以上

■家庭首套最高申请额度不得超过160万

■多子女家庭上浮20%：首套最高192万（至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭）

7️⃣公积金贷款计算方式（此为估算、最终以公积金系统查询为准）

① 月缴额÷0.14 × 4.8 ×贷款年限

② 余额×30倍（公积金）

③ 余额×10倍（补充公积金

注：

1. 月缴额不足1264元或余额不足21667元的客户

先计算①和②得出的金额，按最低的那个金额为最高可贷标准。③为补充公积金可以申请的金额

2. 如遇多子女家庭且符合至少有一个未成年子女

计算后的额度可以×1.2倍（仅限于首套）

8️⃣公积金贷款可贷年限

① 5年内次新房可贷款年限：30年

② 6-35年房龄可贷款年限：50-房龄

③ 35年以上房龄可贷款年限：最长15年

备注：仍需参考主贷人年龄：男68岁、女63岁（就低原则，以银行受理为准）

举例：

■ 购买1995年（30年房龄）房龄最长可贷款20年

■购买1985年（40年房龄）房龄最长可贷款15年

■女49岁，购买2001年房产最长可贷款14年

(按房龄计算50-24=26年，年龄63-49=14年，就低原则可贷14年）

9️⃣ 公积金贷款申请材料

■ 客户方（申请方）

① 申请人及配偶身份证、户口本（含未成年并附出生证明）

② 结婚证（离婚需提供离婚证、离婚协议或法院判决书）

③ 首付款收据、首付款转账凭证（如手机银行划转需上下家到柜面拉取转账当日流水）

④ 公积金及补充公积金账号

⑤ 买卖合同

⑥ 建行或农商行卡用于将来还款

■ 卖方

①产权人身份证（含配偶）产证

② 收款银行借记卡

二、【商业及组合贷款政策】

1️⃣ 商业及组合贷款申请条件

买卖双方需具备哪些条件才能申请商业及组合贷款？

申请商业及组合贷款的条件：

① 收入证明满足还款额2倍无违法犯罪记录

② 夫妻双方如逾期次数过多会影响贷款审批，视情况银行可以拒贷（信用卡和其他类贷款、车贷还款逾期都计算，原则上2年内超过连三累六，当前有贷款、信用卡处于逾期或冻结状态等）

③ 亲属之间过户不能申请商业贷款

④ 买卖双方资料真实有效，符合银行审批要求

⑤ 70年产权住宅

2️⃣商业及组合贷款套数认定、首付

3️⃣商业及组合贷款特别提醒

① 针对外环外符合不限购的客户要事先问清是否限贷

（例：内环内已有2套房上海家庭，虽然外环外不限购，但银行认定为第三套，不能贷款，只 能全款购房）

② 公积金包括提额15%及余额支付首付等政策仅限于一手房，与二手房无关。

③ 银行认定的贷款500万以上及5成以上增加0.05%利率，说的都是商业金额（例：客户申请总计650万组合，公积金160，商业490，利率就按政策首套、二套认定）

④ 对于征信较差的客户各家银行评定不同，但我司是银行的长期合作单位，会适度放宽界定。

⑤ 目前二套公积金利率高于商业贷款利率，可能会做调整，静待细则

4️⃣ 多子女家庭贷款优惠认定（必须有至少一个未成年）

5️⃣ 商业、组合贷款利率

■ 首套

① 5年及以上利率：3.05%

② 征信不良+5Bp=3.1%

③ 商业贷款部分500万以上+商业贷款成数5成以上利率3.05+5BP=3.1%

（②和③同时满足的客户3.15%）

■ 二套

①5年及以上利率：3.09%

②征信不良+5Bp=3.14%

③商业贷款部分500万以上+商业贷款成数5成以上利率3.05+5BP=3.14%

（②和③同时满足的客户3.19%）

6️⃣ 商业、组合贷款申请流程、时效、到场人员

■申请流程

预先了解客户情况→签约管家确认可贷款银行→网签（当日可面签贷款）→批贷（资料齐全后1个月）→过户审税→缴税、领取产证→抵押证送交银行→放款

■放款时效

一般7天以内（以银行放款时效为准）

■到场人员

申请人：主贷人及配偶 / 房东方：产权人及配偶

7️⃣商业、组合贷款申请材料

■申请方

① 主贷人及配偶身份证、户口本（含未成年并附出生证明）

② 结婚证（离婚提供离婚证、离婚协议或法院判决书）

③ 首付款收据、首付款转账凭证（如手机银行划转需到柜面拉取当日划款凭条）

④ 收入证明（月还款2倍以上）、公积金及补充公积金账号

⑤ 买卖合同（非户籍单身需提供相应社保税单）

⑥ 申请银行借记卡【一类卡】

■卖方

①产权人身份证（含配偶）产证复印件

②用于收款的银行卡（需与申请方银行一致）

8️⃣首付款划款注意事项

● 首付款与装修补偿款必须分开划款

●装修补偿款不得在工资、奖金卡转给房东

●首付款必须购房人本人转给房东(产权人)

●5万以上(含定金)必须通过银行转账给房东

●首付款必须购房人本人自有资金(父母给的可以)

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项目占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

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项目拥有约1.1的超低建筑容积率，社区狮子景观轴线串联海派生活的原味；提取经典洋房的场景植入社区景观打造弘安里售楼处电话：400-833-6309，将丁香、紫藤，蔷薇，紫薇……等八种主题花卉，传香入园，串联巷弄8个花园，组成U型景观带，围合一座弘安大花园，叠影海派繁花巷弄里。

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在社区的中轴上，弘安里植入记忆的符号与生活的画面，从入口处「天马华章」迈步前行，「围炉生春」「通文艺荟」「听泉茶叙」「清赏博古」贯穿到此次实景开放的「樾下雅集」，海派生活画卷昨日重现。

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