北京老牌国企金隅地产，进入上海11年，只开发4个项目，是精工出细活，还是水土不服？
最新的一个项目是位于普陀区桃浦板块的公园东序，首次开盘去化率不到50%。这个金隅地产耗时将近两年“精雕细琢”的项目，又一次用血淋淋的销售数据，☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️暴露了金隅地产在上海的发展囧境。
01
为了制造公园东序“热销”，金隅地产也是煞费了苦心。
10月25日，公园东序首开，8.55万元/平米的均价，没有售罄的喜报，也没有销售金额的广而告之，只有一个以前几乎从来没有项目提过的：认筹转化率。
公园东序的认筹转化率是多少呢？80%！
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这个数据，在当下的市场环境下，看上去挺不错。也恰恰是这个数字，暴露了项目首次开盘后尴尬的销售业绩。
根据项目之前的公告，项目这次认筹的意向认购客户48组，有效意向认购客户是42组。
假设所有的有效意向客户都是“认筹客户”，最终也全部参与了项目摇号并选房签约，按照80%的认筹转化率，那么，项目的认筹客户至少有52组。
事实是，实际的认筹客户数量比52更低！所以，公园东序这个80%的认筹转化率，要么是认筹的客户虽然不多但大多意向明确，☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️转化率才能达到80%；要么就是80%这个数字有水份！
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抛开这个认筹转化率，只看最硬核的数据：
这次公园东序推出了88套房源，以最终摇号的42组客户算，即使42组客户全部都选房签约了，项目的去化率也只有47.7%。
也就是说，公园东序第一次开盘，有超过一半的房子卖不掉！
对于一个投入了两年时间和巨额资金的项目来说，这是“灾难性”的。
这个项目是金隅地产在两年前的2023年12月，以22.7亿元的总价拿下的。这是金隅地产在上海的第四个项目。
这个项目本身从拿地到开发就耗费了大量的时间，拿地将近一年后的2024年11月中旬，项目才在出让合同规定的最后期限内开工。☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
到项目第一批房源拿到预售许可证，距离拿地已经接近两年时间。同期拿地的大多数项目早已售罄或清盘。
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两年时间，可以改变很多事情。对房地产项目来说，开发周期拖的时间越长，项目的资金成本就越高。
大概是出于严控支出的考量，在开盘前，公园东序就在无法产生直接回报的非销售类面积上偷偷“降标”了。
据上海市普陀区规划和自然资源局公告，公园东序曾在项目取得预售许可证前的一个月，多次更改规划，项目配套商业（会所）建筑面积减少为1554.10平米，机动车库建筑面积减少为14317.86平米。
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桃浦，是上海公认的一个市场竞争异常激烈的板块，金隅地产不仅没有在提升项目品质花心思，居然还降标了！
就在公园东序认筹前，项目旁边不远处的宝华紫薇花园，刚刚放出了一批八五折的现房，不仅赠送车位，还叠加返现，折后单价只有8万元/平米。
这个价格，比公园东序还便宜5500元/平米，100平米的房子，少花50多万就能买紫薇花园，还是现房！
这相当于，房子还没有到手，房价就破发了！哪个购房者受得了这个刺激？
一边是公园东序的主动“降标”，一边是旁边竞品项目“打骨折”降价，公园东序的天崩开局，暴露了金隅地产一直以来对上海市场的水土不服。
02
公园东序之所以推进缓慢，与金隅地产内部的组织架构调整有很大关系。在这轮调整中，金隅地产的上海公司和杭州公司合并了！
2014年，金隅地产第一次进入上海市场，11年以来一共只开发了四个项目，分别是金隅大成郡、金隅金成府、金隅外滩东岸和金隅公园东序。
算下来，平均三年开发一个项目，☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️ 这个开发节奏，在一众高周转的房企中，显得有点另类。
金隅地产在上海最早的两个项目都在外环外的嘉定，一个是金隅大成郡，一个是金隅金成府，都是以刚需产品为主的项目。☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
2020年7月，金隅地产以总价69.2亿元、刷新板块单价地王的代价，拿下杨浦区江浦社区地块。这个后来被开发成金隅外滩东岸项目，也是金隅在上海唯一一个内环内的项目。
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金隅外滩东岸实景图
这个项目和金隅公园东序相似，也是在拿地两年后才开盘。2023年11月最后一次开盘，认购率只有40%不到。
金隅外滩东岸“爆冷”的第五个月，金隅地产上海公司被杭州合并，当时距离金隅公园东序项目拿地不到半年。
上海公司和杭州公司合并后，金隅地产沪杭公司党委书记、总经理由前杭州公司总经理段雄担任，同时他也是金隅地产上海管理中心总经理。☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
组织震荡，加上金隅地产固有的“慢开发”模式，让公园东序的推进效率大打折扣。
只是，金隅地产笃信的“拖字诀”在当前急转直下的市场中已然失灵，漫长的开发周期不仅没能“以时间换空间”，反而让项目深陷降价与去化的双重困境。
除了项目难卖，摆在段雄面前的还有一个问题，那就是上海后续已经无地开发！
今年7月，上海第六批次土拍，段雄迎来了接手上海的土拍首秀，与绿城争夺虹口北外滩地块，最终惜败绿城。
对段雄来说，破解金隅上海的困局，必须同时打赢两场仗：一是打赢金隅公园东序的“去化攻坚战”，二是打赢补仓上海的“土地争夺战”。
现在，首战已然失利。公园东序首开去化率不足50%，六批次土拍争夺战又败给绿城，无论是项目销售，还是投资拿地，都暴露出金隅在上海市场激烈竞争中的无力感。
如今，金隅公园东序的销售成败，成为决定金隅上海命运的“豪赌”。
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如果项目无法顺利“回血”，这家北方国企在上海市场的存在感将无限接近于零。
实际上，这两年金隅地产在全国交付的项目，因为产品减配或质量问题，维权频发。
去年，金隅地产销售严重滑坡，全年全口径销售额137.5亿元，同比2023年直接腰斩。
被寄予厚望的北京隅·东序，自2024年12月开盘认购率不到50%，截至10月仅网签了215套房源，去化率26%。
更致命的，是金隅地产的母公司金隅集团自身也在“失血”。
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这家老牌国企正陷入亏损泥潭，从2022年主业开始亏损，到今年上半年巨亏15亿。
2024年末公司手头仅有180多亿现金，却要面对超过650亿的短期债务，偿债压力巨大。
集团自身难保，远在上海的公园东序除了降价求生、快速回款，已别无他选。
1地段
交通网络：距离11号线祁连山路站约700米，未来规划新增26号线及20号线西延伸段，与中环、外环以及上海西站等交通枢纽紧密相连，有效串联桃浦地区、虹桥板块与市中心的联系；
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教育资源：周边已有12年一贯制民办上海安生学校、上外附属普陀实验学校，并由已锁规划种的九年一贯制学校；
医疗健康：周边除已有上海德济医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院、上海市同济医院、上海市普陀区中心医院等，还规划了一所1000张床位的大型综合性医院——西部区域医疗中心，目前设计方案已获批；
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商业配套：周边大宁久光、静安大融城、大华虎城、环球港、百联中环购物广场以及南翔印象城等顶尖商圈环伺；
生态资源：紧邻50万方桃浦中央绿地，规划100万方智创森态中央公园。
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2产品
作为国企金隅在上海打造的首个「东序」作品，基于国企金隅“全产业链”的“好房子”底盘，该项目从亮相，便已引发全城购房者高度关注，该项目势必会成为今年的"现象级"热盘。
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作为中环的品质标杆，金隅·公园东序为业主构建了丰盛的体验。项目大手笔配建了高端私享会所和泛会所，户均会所面积，是市场其他项目2倍！让业主足不出社区，就能充分满足运动、休闲与社交需求。
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【约1500㎡私享会所】星级入户大堂、24H恒温泳池、潮流健身空间、童趣欢乐天地
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【泛会所美学空间】童趣探索乐园、雅致☑️☑️金隅·公园东序售楼处电话：400-8377-020☑️☑️ 会客厅，满足会客、商务交流、家庭聚会等需求
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金隅·公园东序的稀缺性，从产品规划之初便已注定。项目仅规划可售房源367套房源，且全部为建面约102-184㎡的高奢户型，非常稀缺！
更难得的在于，该项目是依托金隅集团内部生态圈协同优势，关注建筑全生命周期碳排放，打造上海近零能耗建筑示范作品，是国企背书的匠心之作！在产品力研磨上，同样吊打整个同区域！
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【约184㎡样板间】四房两厅三卫格局，LDKB一体化设计，客餐尺度达7.5米观景面，270°极致环幕窗景，最大化引景入室，百万方森态谧境成为私享级流动窗景。行政级主卧套房，打造步入式衣帽间、私享卫浴及南向超阔飘窗。在双套房的设计之上，公卫与北向次卧在空间布局上融入巧思，打造出了多一套间的生活体验。
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