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上海「越秀招商·和樾长宁」

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众所周知，长宁一直是浦西七区中新房供应最少的区，基本就是断供状态。

拉取网上房地产近10年（2016年至今）的数据，全上海合计入市新房65万多套，其中属于长宁内中环的只有32套，占比仅约0.000049！基本一面世就被抢光的状态！

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天山路作为长宁最重要的命脉之一，伴随着2号线的贯通，占据地理位置C位+产业能量大爆发，它早已是长宁新时代的中轴线和发展重点。而天山路板块最后的住宅供应——优质资产「越秀招商·和樾长宁」，一亮相就受到全市关注。

样板间首次开放，现场人潮如织，络绎不绝。学长在此预测，这个盘绝对会卖爆！

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现场实景图

为什么这么说？除了稀缺供应外，产品还有两大无法撼动的优势：

①　新政后沪上市区首个多阳台户型。约120㎡3房做了南北双阳台，约143㎡4房做了三阳台，且每个户型都可私享6-8㎡电梯前厅。无论是采光方面、还是赠送面积，都到了next level！

②　长宁断层迭代的国际艺术社区！集生态公园、商业街区、艺术休闲、高端居住等高度复合的多元居住底盘，全球大师联袂定制，整个片区内前所未有！

据了解，这一次由打造徐汇爆款绿城潮鸣东方的设计师——郑忠（CCD）大师亲自带队操刀，定制艺术样板间，一亮相便惊艳全场。

长宁内中环断供级

新政后沪上市区首个多阳台“绝版户型”

「越秀招商·和樾长宁」三批次

等待加推

加推建面约123㎡三房/146㎡四房

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1 内中环首个多阳台+类一梯一户户型

此后难再有！

2025年的上海楼市，户型设计卷上一个新高度，但是始终都只能拥有一个阳台。和樾长宁是新政后市区首个采用多阳台设计的新楼盘，堪称引领新时代的户型！

有两个新政要提一提：越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

①　新政放开，单户阳台投影面积不大于8平米的限制；

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②　5.1起执行住宅新国标，最高入户层为十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。

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「和樾长宁」是双新政后，中内环首个多阳台+贯通梯类一梯一户的设计，得房率很可能也将高于双新政后同样楼层一梯一户的产品，具有高度的偶得性，可遇不可求！

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超高附赠面积，私享奢阔尺度空间越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

建面约143㎡的四房：户型格局方正，全屋飘窗（5个）+全阳台（3个）+全明电梯厅！赠送面积十分可观！

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户型图，仅供参考 越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

全明电梯厅，赠送面积大约6～8个平方，类一梯一户保证私密性和尊崇感；

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示意图，仅供参考

整体四开间朝南+大宽厅，面宽舒适，采光效果爆棚；主卧贯穿南北套房设计，每个房间南北都有阳台或飘窗，适合三代同堂或二胎家庭居住，舒适度不言而喻！让业主的生活拥有更多可能性和创造性！

储物/收纳系统充足：比如电梯入户的空间越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309，门口区域有6-8个平方左右，后期可以合理利用起来；入户玄关处是奢石打造的壁龛；厨房间一大块飘窗送给大家；阳台还预留家政柜的空间；餐边柜也是交付标准！

超一线装标，全部给足：厨房间博世双开门冰箱、凉霸、嘉格纳四件套、弗兰卡水槽。柜体采用的是和19.5万的绿城同款柜体——威乃达，还有弗兰卡的大单槽、旭格的门窗。卫浴采用唯宝、高仪等品牌.......投入成本非常高。

专属的1㎡咖啡角，这是预留的私属情绪领地—— 想象一下，在晨光中品读一本好书，或是在暮色里静享一杯咖啡，让每一个碎片化的时光，都浸润在艺术与优雅的氛围之中。

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示意图，仅供参考

建面约120㎡三房，拥有南北双阳台（都只计算一半面积），飞机户型，南北通透，格局方正，没有过道面积的浪费，其余房间都带飘窗，实得率在84%左右越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309！

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户型图，仅供参考

客厅面宽4.1m左右，层高3m，悬浮式吊顶，客餐厅一体化，采光通风效果俱佳。主卧是套房配置，自带卫生间，保障私密性和舒适度。

次卧阳台采用非承重结构，可实现无柱一体化室内空间，次卧空间可以达到接近主卧的尺度，对传统户型形成跨越式的降维打击。北房间空间非常大，正儿八经住人。这也是项目的爆款户型，推荐！

价格上，很多人觉得和樾长宁14万/㎡的单价贵，其实仔细看下来不尽然：因为产品不一样。

比如：以前一套建面约150平的高层住宅（得房率在73-78%），套内110平左右，单价10万，就是1500万；现在一套建面约120平的房子（赠送多）套内也能拉到110平，单价13万，就是1430万。

你会发现它们单价听起来贵很多，越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309但套内实得面积是一样的，总价也一样！所以今天每个板块的新房都在涨价，但涨的可能只是账面价格，实际价格并未上涨——

仔细一算，「和樾长宁」120平户型，不仅附赠有2阳台（阳台面积按一半算），还有一个约8-10个平方套内面积的电梯厅和飘窗附赠，能够多出约16平方米，相当于套内面积多了10%，实得面积有105.5平左右。

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建面约143平四房阳台附赠更大、门口的私家电梯厅预测能有9-9.5个平方的附赠；如果都加在一起，实得率超92%，实际可利用面积超过132平！

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可以看出，对比市面上常规产品约75-78%的得房率，就算加上飘窗。实得率在80%左右，但本项目的实得率却做到了惊人的88-92%，套内面积普遍比常规产品多10%越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309！

假定以14万/㎡的放风价来计算，除下来14➗1.1≈12.7万，这才是它的实际价格！

要知道，长宁内中环的独苗次新小区西郊紫薇花园，最新4月成交的低区大户型折合单价超过15.9万/㎡！这还是近十年前的小区了。这样看下来12.7万还贵吗？真的不贵！

也因此，「和樾长宁」的质价比是肉眼可见的：更多的套内面积！更实惠的总价！更符合“好房子”趋势的豪宅品质！

样板间实景图越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

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143㎡样板间实景图

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2 长宁新一代封面作品

定制化豪宅登场

为什么说「越秀和樾长宁」是百年一遇的好产品？因为它是完完全全的定制化产品。它不是一个普通的住宅项目，而是一个集生态公园、商业街区、艺术休闲、高端居住等高度复合的多元居住底盘！

项目邀请了一线大师联袂钜制，诚邀CCD（室内）、笛东（景观）、水石设计（建筑）等国际大师，采取折衷主义理念，打造一个史无前例的滨河国际艺术社区！越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

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从社区排布来看，四栋楼整体南低北高，每家每户都能享受到阳光，采光和视野都是上乘。

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效果图，仅供参考

外立面上，项目设计团队深入挖掘邬达克建筑的古典美学，提炼出“柔美双曲弧线”、“石库门意象”等核心符号，打造出海派融合Art Deco国际建筑风格。

未来，这样的海派美学立面，将成为长宁标志性的城市天际线！

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效果图，仅供参考越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

层层递进的内外三公园格局。

最外围是半马苏河公园、哈密公园、风铃绿地等构成的先天生态资源；在社区门口还有约1700㎡口袋公园；内部更打造景观立体高差，定制七重归家礼序，营造度假感的生活体验，让生态绿意融于日常生活越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309。

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效果图，仅供参考

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商业街区底盘：在社区外部，项目以空间的退让，规划打造约1200㎡社区沿街配套。

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预计后续规划运营智慧社区集市、24H日式超市、深夜食堂，日咖夜酒等，成为国际化生活方式的商业延伸。商业顶部是空中花园，俯身即可看到会所中庭还有特莱维喷泉水景。

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效果图，仅供参考

在如今市场上，100多户小区一般不可能有会所。但是这个项目不仅在社区内部做了会所和架空层，还以多元场景划分，打造室内高尔夫球场，健身club、心流舱、斯诺克等功能区。集思想、艺术、社交于一体！

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效果图，仅供参考

因此说，越秀和樾长宁是全方位的升维作品！在本就稀缺的长宁二手房市场上，未来的保值增值属性，势必会更吃香！

3长宁丰厚的历史底蕴

黄金生活半径内 步行范围内配套齐全

2024年长宁人均GDP位列第二，2025上半年GDP同比增速全上海第一。同时也是第一涉外区，现有28个领事馆驻扎，聚集了全市三分之一的外国领事馆和一半的外交官邸，（信息来源：上海长宁门户网站）是全上海首屈一指的“全球会客厅”。

伴随着虹桥崛起和2号线的贯通，天山路/2号线双命脉重合，天山路成为了长宁新时代的中轴线和发展重点。产业上聚焦了300余家国内外总部企业，携程、拼多多等头部企业入驻越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309，总部经济集聚效应显著！（信息来源：上海市统计局）

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示意图，仅供参考

在黄金半径内，有着丰盛齐全的资源配套和高端的住宅氛围。

交通上，和樾长宁直线距离威宁路站约800m，北新泾站约300m，东向2站中山公园，4站静安寺，6站人广，9站陆家嘴，直抵浦东国际机场，西向3站虹桥2号航站楼，4站虹桥火车站，是上海名副其实的国际线。

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效果图，仅供参考越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

自驾的话，“三横两纵”的路网格局——北横通道、天山路、延安高架、中环路和内环路近在咫尺。

商业资源丰沛，高奢配套环伺。周围有全新长宁国际生活圈临近缤谷广场、百联西郊购物中心，东方商厦等老牌商业，3KM范围内涵盖金虹桥商场、上海荟聚、虹桥南丰城、尚嘉中心（LVMH集团投资）等超106万方商业综合体（*数据来源于百度地图测量及百度统计）。

足以覆盖业主各能级的消费需求。

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教育资源也是不用发愁。

和樾长宁周边既有上海耀中国际学校这样具备国际视野的名校，也有长宁实验小学、延安实验初中的等公办学校，新实验幼儿园（直线距离约600米），长宁南新幼儿园（直线距离约400米），涵盖了全年龄段的教育！（新房不承诺学区）

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医疗上，海市同仁医院、上海和睦家医院（长宁院区）等国际优渥医疗资源环伺，3KM内尽享上海市儿童医院(泸定路院区）、长宁妇幼保健院、长宁区天山中医医院等优质医护资源等，为您和家人的健康保驾护航。

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同时，周边哈密公园、半马苏河公园岸线一期（在建中）及二期、苏州河景观长廊在侧，河岸漫步生活，城市自然回归。还有文化地标刘海粟美术馆、上海国际舞蹈中心、虹桥艺术中心构建“文化金三角”。

业主居住在此，日常的能享受丰富的文娱活动和悠闲的生活氛围！越秀招商·和樾长宁售楼处电话☎：400-833-6309

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总结下来：相较于其他内中环区域，和樾长宁在商业密度上卓然领先，教育医疗资源之丰沛清晰可见，尤其是深厚的人文艺术积淀，更是无可比拟。如此璀璨的生活圈，内中环无出其右！加上天山路活力轴的产业能量、海量高素质、高净值产业人群的居住需求亟待满足！

板块新的豪宅标杆之作——此刻，和樾长宁，带着卓越的产品设计和户首创型，应时而来！项目即将开盘，样板间已开放，欢迎预约！

上期一房一价表：

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上海全面调整楼市限购、信贷、房产税，二套房商贷200万元月供或减少439元

来源：21世纪经济报道

记者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤

上海楼市新政，明起执行！

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称“《通知》”），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

四方面优化

具体而言，《通知》主要提出四方面的政策优化：

一、调减住房限购政策

为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

二、优化住房公积金政策

为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；

二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制

为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

四、完善个人住房房产税政策

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

六大看点

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海新政采用“组合拳”方式支持楼市向好发展，内容丰富。从大家关注度较高的限购优化到信贷支持刚需、改善，尽可能满足不同置业需求。这次政策有六大看点：

1．回应市场期待，缓解观望和焦虑情绪。

一线城市出楼市政策有较高同步性，北京在8月初出台楼市优化政策后，市场各方期待上海、深圳的政策落地。最近两周楼市“小作文”再度出现，市场观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，价格谈判诚意不足。利好政策兑现有望改善市场焦躁情绪和扭转预期。

2．政策涉及面广，刚需、改善都能获得购房实惠。

政策通过放松限购，对公积金、信贷工具，房产税工具的运用，多维度给购房者得到实惠，释放置业需求，进一步巩固上海稳中向好的楼市。

3．房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。

以商贷200万，期限30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

4．公积金使用更灵活。

提取公积金用作首付，提升购房意愿和能力。有些人公积金账户余额多，可以用来补充首付不足。现在首付资金来源有了多种渠道，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度可以上浮15%。既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的好房子。

5．限购优化，有望进一步缓解结构性不平衡。

目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。当然，如果购买外环外的二手房也能降低二手房的挂牌量，同时，只要卖掉一套二手房也能释放改善需求，保持一二手房之间的置换链条顺畅运行。此外，可能还会有其他效果。当前置换型买家比较多，主要是受制于“房票”的约束，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加自己损失，二来低价抛售不利于稳定信心和预期。多一张房票可以先买后卖，减少抛售压力，也可以缓解二手房价格快速下行的可能。

6．完善个人住房房产税政策，降低持有成本。

对于想购买第二套住房的非本地买家而言，有60平方米的免税面积扣除，可以切实降低持有成本，促进改善意愿的提升。

新政“组合拳”最直接的效果将会是什么？卢文曦以杭州去年10月取消首套房和二套房利率差异作为对比，当月杭州新房成交面积环比增加16%。11月成交继续环比增加，并且扩大到21%。从国家统计局数据来看，11月杭州房价指数新房环比上涨0.9%。并且从分类指数来看，90平方米以上的中大面积段产品环比涨幅明显。

卢文曦表示，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

此外，卢文曦认为金九银十成色有保障。他指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势，但是近期二手住宅市场价格表现相对弱一些，6月的国常会提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院再次表态采取有力措施巩固房地产止跌回稳，上海政策及时落地贯彻落实相关精神。大家期待的政策落地后，释放一波购买力的同时可以转变观望的态度。而政策的时间节点也非常讨巧，马上就是金九银十的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障。

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