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2025年2月上海市政府批复《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》将黄浦江沿岸地区打造成为 多元融合的城市创新功能引领区、人文内涵丰富的浦江空间展示区、人与自然和谐共生的世界级滨水示范区。
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本次规划聚焦滨水岸线的人民性，进一步提升公共空间环境品质和文旅体商等公共服务功能，并强化与腹地单元空间的产业和功能一体谋划。明确规划范围北至定海路-军工路，南至银都路-芦恒路，覆盖流域全长约50公里，涉及杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、浦东6个行政区，向南衔接大吴泾片区，向北衔接黄浦江中北段地区和吴淞创新城。
结合滨水空间特点和功能导向，将规划空间范围细分为三个层次，即：
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来自上海发布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》
世界客厅段设计浦西段涉及黄浦、虹口、杨浦三区，强化小陆家嘴、外滩、北外滩-东外滩江浦路以西，在江河交汇处的世纪对话，形成跨江活力簇群，集聚商业、贸易、金融、文化等核心功能，提供世界一流的滨水公共活动空间，打造国际大都市商贸金融核心功能的集中承载区。
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来自上海发布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》
其中江浦路以西是杨浦滨江门户核心区，位于外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角（内环S湾）”功能核心区域，为商业、文化、工业历史发展的源头，也是上海2035总规划确定的中央活动区，将重点构建具有市级引领力的高能级商业商务集聚区。
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值得一提的是外层赋能拓展范围首次规划纳入黄浦江沿岸地区专项规划！未来将基于“一脉九链”的水绿结构拓展思路，结合城市主干路能带动的城市更新范围， 外层赋能拓展范围从滨江开放空间向腹地拓展约2公里，保利外滩启PARK77正是位于外层赋能拓展范围，规划 提出发展构想和功能结构，与世界客厅段联动更大范围腹地空间，总面积约143平方公里。
从《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》来看，杨浦区周家嘴路以南区域基本都在黄浦江沿岸地区外层赋能拓展范围，该范围也是大家常提的“东外滩板块”。杨浦东外滩板块范围：南至黄浦江，北至周家嘴路，西至大连路（区界），东至复兴岛。
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▲上海市房地产交易中心杨浦区东外滩板块截图▲
▲图片来自一房一万制作——杨浦区六大板块划分▲
东外滩板块本身产业非常强劲，有大连路总部研发集聚区及大创谷产业园区，有西门子、大陆、李尔、福特等世界500强企业的地区总部、研发中心，有浦发硅谷银行、安莉芳等龙头企业以及小沃科技、智能交通等新锐企业，有上海烟草集团、中国兵器集团上海电控研究所等大型国有企业。
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▲图片来自杨浦区政府官网截图▲
其次杨浦滨江南段核心区，作为黄浦江浦西核心段最后一片成片开发区域，正在打造“总部秀园”在线新经济“长阳秀带”众多大型商办总部项目正如火如荼建设，总投资额超1000亿元，中交集团总部已竣工，美团上海科技中心、B站全球总部、抖音上海滨江中心、中节能·上海首座、杨浦滨江创智中心等总部今明两年将陆续完工。
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东外滩板块优越的在线新经济生态环境，成为全市乃至全国在线新经济产业集聚发展的试验场、先导区。计划到2026年，杨浦滨江南段将有270万方商办体量投入使用，引进、培育、发展 30家以上在线新经济头部企业，集聚27万创新创业人才， 3000家以上在线新经济创新型企业，产业规模超过 3000亿元，建设成为全国领先的在线新经济创业基地和发展高地，成为全国经济密度最高区域之一。
▲图片来自杨浦区政府官网截图▲
——高能级双轨交定位“产-城-人”坐标系
地铁18号线与12号线，一条产业动脉，一条生活静脉，把杨浦折叠进上海最“热辣滚烫”的地段：“纵轴”18号线把浦东、宝山与杨浦的相关区域连成一条“产业长城”；“横轴”12号线则把徐汇滨江的多彩、北外滩的壮丽景观、南京西路的繁华打包成“生活彩盒”。两条黄金线路形成的纵横坐标系，让“产城人”不再是规划术语，而是将高质量发展的产业资源与高品质生活的公共服务在杨浦实现交汇，诠释着城市发展“硬币的正反面”——生产与生活的融合要更趋完美。
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江浦公园地处地铁18号线与12号线两条黄金线路的交汇点，这条产业大动脉从北部的杨浦科创带一路南下，贯穿浦东新区的核心发展带，与南部的陆家嘴金融城形成“南北呼应，隔江相望”的格局。
在杨浦区绿化市容局相关负责人看来，江浦公园本身就是“人民城市”理念下城市更新的生动注脚——从承载工业记忆的蒋家浜工人新村旧址蜕变为如今杨浦滨江的绿色会客厅。这份城市设计的深意，不止于提升区域价值，而在于构建一个良性循环的生态系统：绿意滋养生活，生活孕育创新，创新反哺城市。
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2025年杨浦区政府工作报告提出，加速杨浦滨江开发建设，优化重点片区规划方案，提升居住、办公、文体、商娱等多元功能复合度，着力建设“数字经济+创意设计+高端住宅”的活力场。
开窗闻新、开门见绿。在这一活力场域里，高端住宅成为重要的组成部分。与绿意的 “零距离”，无疑让在“科创扇面”的支点之上的保利外滩启Park77成为观察公园城市建设和产城融合的最佳切片。比邻江浦公园而生，业主们“推开窗，既能嗅到知识碰撞的气息，亦能望见草木生长的诗意”。
“开门见绿”的生态底色，是杨浦在打造“科创+人文+宜居”这幅融合画卷中最动人的笔触。当“科创扇面” 徐徐铺展，杨浦的科创双翼就在“产-城-人”的坐标系内，让产业的澎湃与人才的集聚深度相。
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上海各区新房最高单价
在进入板块盘点前，先来看几组能直观反映上海高端新房市场行情的关键数据：
新房最高单价TOP10门槛：
2024年以来上海新房最高单价TOP10中，金陵华庭以32.68 万/㎡的单价稳居第一，紧随其后的是保利世博天悦（3套入围）、滨江凯旋门（4套入围）、翠湖6期（2套入围），而TOP10的门槛达28万/㎡，足见高端市场的价格高度。
新房最高单价TOP100入围情况：
在TOP100榜单中，保利世博天悦表现最为突出，共有23套房源入围。
高单价房源数量分布：
2024年至今上海上市新房共计86704 套，其中单价超过30万/㎡的有3套，超过20万㎡的有458套，处于10-20万/㎡区间的则有17801套。
接下去看各区表现：
1、黄浦区
淮海中路板块目前最高单价来源凯德茂名公馆去年推出的房源，约18.46万/㎡；但高福云境预计10月9日认购，最高单价可能要到27.3万/㎡，天花板即将改写；
黄浦滨江最高单价来源融创外滩壹号院，约22.3万/㎡；
黄浦世博滨江代表就是绿发黄浦滨江，最高价约18.59万/㎡；
新天地最高价毫无疑问是翠湖6期，一套1247㎡顶复单价达28.5万/㎡，总价3.55亿；
爆火的上海壹号院也把豫园的天花板抬到25.45万/㎡；
人民广场只有海玥黄浦源在售，最高价18.5万/㎡。
2、静安区
老静安（昌平云岸、康定壹拾玖）的最高价已触达约19万/㎡；
苏河湾2024年以来最高价是湾上的约17.3万/㎡；不过随着苏河湾新地块的上桌，最高价马上会易主。
中兴傲舍把西藏北路的最高价抬升到了约15.5万/㎡；
大宁的最高价已经超过西藏北路和不夜城，且随着中建后期加推，天花板会越来越高。
3、虹口/杨浦
虹口最高价依旧是海泰北外滩，达约26.8万/㎡；绿城地王或许在不久将来能改写；
临平路目前最高价来自虹口源·717，为约21.5万/㎡；
四川北路目前天花板是约17.26万/㎡；
杨浦最高价是保利外滩启PARK77的约15.46万/㎡；
4、徐汇/长宁/闵行
这几个区域中环内楼盘比较少，放一起看：
徐汇滨江天花板暂时是绿城潮鸣东方的约26.52万/㎡；
长宁区新华路板块的夏都・幸福268，最高价约22.9 万 /㎡，成为长宁区最高；
长宁古北金色贝拉维此前加推过，最高价约11.98万/㎡；
天山和樾长宁最高价14.8万/㎡；
闵行金虹桥古北99最高价约12.8万/㎡。
5、普陀
普陀没有太大参考性，都是之前限价比较严格时的定价。中海真如项目的入市，肯定会让普陀房价再上一个台阶。
6、浦东
陆家嘴、世博的滨江豪宅最高都突破了30万/㎡；
碧云、北蔡、新杨思、张家浜最高价都是低密产品。
7、全市最高单价总表
除上述中环内核心区域外，我们也对全市其他区域的最高单价进行补充梳理：
宝山最高价来自大华梧桐院的低密产品，如果剔除低密，最高价是高境的江湾鸿玺，为约8.1万/㎡；
奉贤最高价来到了8字头；
嘉定最高价是南翔时代之城约9.36万/㎡；
松江新城的别墅也迈入9字头；
青浦最高价由徐泾洋房领衔，单价8万出头；
闵行的最高价不在金虹桥，而在紫竹，兰香湖贰号的别墅最高价约13万/㎡；
浦东方面，唐镇高层的最高价已破9；曹路低密破8。
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