前言：相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。只有在赛道宏观政策稳定的基础上，市场化企业才可以通过自身的主观能动性，发挥市场化的优势，去操盘和落地优质的更新项目。☑️☑️虹桥灿耀星城售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
本期，克而瑞城更中心选取“徐泾老集镇城中村改造项目”，进一步了解上海城中村项目的合作模式与推进方式，也借此呼吁各级各地政府能够为城市更新发展提供长期稳定的制度环境。
项目简介
徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”。不过伴随上海城市规划新一轮优化调整，区域发展重心转移，在转而依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，徐泾镇中心区域发展逐渐滞后。截止到2013年，徐泾老集镇区域主要以农民自建房、老旧集资房为主，宅基地、集体工业用地等土地性质错综复杂。与此同时，这一区域内，户籍人口和来沪人口严重倒挂（改造前比例约为1:5），致使该区域城市管理面临较大压力，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。☑️☑️虹桥灿耀星城售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
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徐泾镇区位图 图片截取自青浦区徐泾镇总体规划
2014年，上海市政府印发《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，要求按照“先试点、后推开”的原则，力争在2015年前，启动35个“城中村”地块改造，徐泾老集镇项目入选。
城中村标识认定后，项目火速进入筹备期。2015年，项目确立以本土的民企灿辉国际作为实施主体，引入具有丰富城市更新经验的俊发集团，以民企主导、政企合作的开发模式共同推进。
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数据来源：cric数据库、网络公开渠道，克而瑞城更中心整理
土地背景
2019年6月，上海新徐泾城实业有限公司获取A1b-02、A2a-04c、A2b-05，共计3个住宅性质地块用于安置房项目建设。
2020年7月，公司又以总价14亿元竞得徐泰路西侧A2a-02b地块、振泾路北侧A6d-06b两宗纯宅地和徐孝路南侧A6d-06a商办地块，其中宅地均用于建设普通商品房。
2021年6月，公司再次以15.37亿元底价获取青浦区徐泾镇振泾路北侧A6c-06地块，地块出让面积23862平方米，容积率2.3，将建设中高层住宅，土地用途为普通商品房。
数据来源：cric数据库，克而瑞城更中心整理
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项目分期示意（注：一期安置房建设完毕，二期已售罄，三期售卖中，四期商办地块未入市）
股权结构
该项目采用集体资产引进社会资本的模式，由灿辉国际、俊发集团和徐泾资产经营管理有限公司共同出资成立了专门的项目公司——上海新徐泾城实业有限公司，负责实际运作。
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数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
其中，上海灿辉投资发展有限公司从属灿辉国际，是一家起步于青浦， 扎根于上海的地方民营企业，具有熟悉在地市场需求优势。作为项目的实施主体，对于项目推进起关键作用。
俊发集团一直深耕云南，在城市更新领域塑造昆明俊发城、七彩俊园等多个标杆项目，并 开始对外输出城中村改造的操盘模式。2015年5月，上海启动36个城中村改造项目后，俊发集团火速入局，与上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》，正式进军上海市场。
上海青浦区徐泾经济联合社代表村集体一方，主要介入拆迁补偿谈判与协商、厘清利益与权责关系等工作，保障项目前期的顺利推进。同时，村集体入股能够通过股权分成，获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益， 通过持有型物业的持续运营保障村民权益。
2023年1月，上海灿辉投资发展有限公司收购了云南俊发凤凰置业有限公司持有的45%股份，目前上海灿辉投资发展有限公司持股90%，上海青浦徐泾资产经营管理有限公司持股10%。在项目商品住宅开发完成后， 俊发全部退出，不再介入后续商办地块开发。自2023年2月5日起，项目推广名由“俊灿星城”更改为“虹桥灿耀星城”。
项目亮点
一、100%原址安置，安置房直接对标商品房
徐泾老集镇城中村改造项目是 全市首个实现100%原址安置的“城中村”改造案例，项目采用原拆原建的方式，在老集镇“城中村”地块上建设16栋安置房，总建筑面积近14万平方米。同时，该区域内还设计有150亩公共绿地空间，并通过骑龙港、徐泾港水系治理，充分释放滨河休闲空间。
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不仅如此，在装修品质也实现了与商品房的高标准统一。据悉，泾悦雅苑作为本项目的安置房部分，在 全市同类项目中房型最丰富，包含了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米和130平方米共6种房型。这是在改造初期征求居民意见时做出的设计，可以满足差异化的安置需求。此外安置房做到家家装修交付。
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一期安置房效果图
二、地方民企主导，全程征求居民意见
2014年，届时的上海市长杨雄在作上半年工作报告时指出，通过“一个目标、三种拆除改造方式”加快推进“城中村”改造，提出 农村集体经济组织改造，即上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，拓宽了城中村项目社会资本的介入渠道，成为“城中村”改造的创新之举。
本案在改造过程中，选定在青浦深耕近30年的本土企业灿辉国际作为实施主体，与徐泾资产合资组建项目公司，过程中还引入具有丰富城中村改造经验的俊发集团作为合作开发企业，共同打造“俊灿星城”项目。
社会资本的介入在资金端给予项目重要支持，近118亿的投资改造金额得到妥善解决，同时极大提高了项目推进效率。2017年11月，阳光征收摸底调查启动，历时5个多月就完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作。2019年，土地顺利出让并开始进行后续开发，项目从启动动迁到安置房动工总计不到两年时间。此外，灿辉国际发挥了本土企业的优势，推行 全程征求居民意见的改造模式，在开发时充分吸收居民想法，保证项目的公平公正。
复盘与反思
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由于上海“城中村”改造采用的是一二级联动的开发方式，在启动资金、项目推进效率等方面具备竞争优势的同时， 城中村项目超长的时间周期和巨额的前期资金投入，受到后期定向招牌方式出地、土地出让金返还、出地政策调整等因素影响，项目风险加大。
本案中，自徐泾镇“城中村”的身份在2014年得到认定，2015年确立实施主体，再到2019年开发企业实质获得首批可供开发的住宅用地已过去5年。在此期间，项目推进过程中穿插了政策的频繁调整——2017年上海针对宅地招拍挂出台了住宅15%自持政策；同年《上海市城市更新规划土地实施细则》中规定了商办自持比例，商业不低于80%，办公不低于40%；2021年开始实施集中供地政策；2023年2月又再次对于供地政策进行调整，“实质上”取消集中供地。 政策的调整会使得既定方案发生变化，规划设计方案和项目经济测算方案均需同步调整，可售部分货值有缩减可能，开发企业的利益不能得到保证，从而市场化企业参与积极性降低。这也成为上海城中村项目的行业痛点。
近年来国家和地方频繁的调整房地产的宏观政策，诸如“今年要求集中供地，明年禁止大拆大建，后年政策又再次放开，更新项目认定标准再调整”等类似情况时有发生，严重影响到企业在城市更新赛道的未来布局，已布局城市更新、手头有多个尚处于中前期阶段改造项目（即城市更新项目还未转化为确定土储）的市场化企业苦不堪言。
相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。只有在赛道宏观政策稳定的基础上，市场化企业才可以通过自身的主观能动性，发挥市场化的优势， 操盘和落地优质的更新项目。也只有如此，创新政策才能发挥助推剂的功效，推动行业可持续发展。
本文作者：克而瑞城更中心 张铠斌
参考资料:
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1、《上海城中村改造探索民营资本参与模式》
2、《社会资本进入城市更新的制约因素和应对方案》
3、《瑞安“城中村”发展实践研究》
4、《上海徐泾老集镇1712套安置房春节前交房，城中村改造探索民营资本参与模式》
5、《上海“城中村”改造首例：青浦徐泾老集镇动迁居民全部原址安置，安置房精装修》
6、《徐泾老集镇城中村改造探索：百分百原址回迁，马路对面是新家》
备注：所有数据均来自公开资料收集、克而瑞数据库及克而瑞城更中心团队调研，实际情况以该项目公布为准。
大虹桥产品力担当
『虹桥灿耀星城』三期
交付率超90%
还有少量建面约72-88㎡2-3房在售
均价6.3万/㎡，总价约412万起
首付约127万起！
开发商95折+送装修！
错过不再有的时代置业机遇
☑️☑️虹桥灿耀星城售楼处电话：400-8377-020☑️☑️ 全市少有的准现房！
无需积分，先到先得！
要知道，取证条件的放松让当下新房项目从土拍到上市的时间被大大压缩，几乎是上半年拿地下半年开盘，反而让开盘之后到交房的等待时间增加。
相比之下，虹桥灿耀星城三期已然是准现房在售，完美解决了上述不确定性！
更重要的是，项目二期已经实景兑现，交付的高品质将开发商的责任感、实力展现的淋漓尽致。最新实景图如下：
附项目二期实景图👇
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项目目前在售建面约72-88㎡2-3房，总价门槛较低。
· 建面约72㎡2房：大虹桥非常臻稀的小户型，不仅是优秀的自住过渡产品，更是低总价撬动大未来的资产配置利器！
· 建面约88㎡3房：大虹桥范围不到90㎡的户型大部分都只做到2房，而虹桥灿耀星城该面积段实现3房功能性，让自住客户一步到位，也让该产品进入二手市场后具备降维打击的优势！
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除了户型上尽善尽美，项目的装修配置也是诚意满满。
全屋甄选高仪、博世、TOTO、威能、老板、日立等一线奢装品牌，配置中央空调、全屋地暖、新风、净水等健康系统等，塑造国际前沿生活质感。免责声明：本宣传资料罗列的装修品牌仅供参考，以开发商最终交付为准。
项目还拥有 大虹桥罕见的约3.15m层高，营造更通透、更朗阔的空间感，带来更加舒适的居住体验。
项目样板间实景图可作参考：
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地铁口的花园洋房墅区西虹桥近55万方的多元城市体
交通便利，配套丰盛！
在业内，有一条能穿越周期的置业铁律：那就是： 置业一线城市核心地段的优质资产！无论行情如何、政策如何，它始终都会是楼市里的硬通货！
而一线城市看上海，上海西面看虹桥！
作为规划能级和陆家嘴平起平坐的国家级战略要地，大虹桥犹如西上海的发展引擎，周边几大热门板块哪一个不是受到大虹桥的利好辐射！
毫无夸张的说， 大虹桥就是整个西上海热门板块的上游！
那么答案很简单， 可以正虹桥，何必辐射区！
虹桥灿耀星城无疑是四五百万级客户抢住虹桥核心区，人生进阶的天赐良机！
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示意图
经过多年发展沉淀，大虹桥商务区正迎来产业大爆炸阶段，大量菁英人口和无数资产财富急速汇聚，尤其是西虹桥片区，百万方级别的商办都集中在2023、2024年竣工，当下大虹桥正处于价值厚积薄发的关键点！
而 虹桥灿耀星城不仅占位西虹桥核心地段，还是徐泾城市更新标杆项目，天生的板块塔尖住宅！
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位置示意图
从全市新房来看，凡是城市更新作品往往都是红盘中的红盘，比如虹口瑞虹新城、真如中海臻如府，短短几年价值已然和同板块其他次新房拉开巨大差距！
与普通住宅项目相比， 城市更新项目既能保留原汁原味的历史文脉，又能享受新时代的人居品质，历史和未来碰撞，传统与摩登交融，这种居住体验全市少有！
项目效果图
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虹桥灿耀星城占位大虹桥宜居板块—— 徐泾正芯！
无论是在虹桥火车站还是国展附近上班，自驾往返非常迅捷，让你早晨出门更从容，晚上回家有更多时间陪伴爱人与孩子！
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截图来自百度地图
在配套丰盛程度上，项目也几乎是徐泾独一档的存在！
项目周边不仅虹桥食尚天地、夏都小镇、蟠龙天地等商业云集，各类政府办事机构、银行、医院等公共配套也密密麻麻的环绕项目周边。
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截图来自百度地图
如果你去到项目现场，打开大众点评美食栏目，周边琳琅满目的美味餐厅简直令人挑花眼，烟火气息十足！
项目周边烟火气十足，项目本身更是 近55万方的多元城市体，开发涵盖了高端住宅、潮流商业、文创办公、星级酒店等丰富业态！ 让业主足不出户尽享国际潮流繁华生活！
综上所述，无论是地段、产品还是交付时间，虹桥灿耀星城都是错过不再有的时代置业机遇，务必牢牢把握！
