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案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

2024年至今，南大以“外环内板块成交套数TOP1“的成绩，成为香饽饽般的存在。

而今，板块内出现了一个十分罕见的新物种——上海首个PARK-TOD作品「中环麓岛」，10月7日开放至今接待近2000组客户！

据悉，在主力为小户型的背景下，项目首开108㎡户型定价在640万左右起步，133㎡户型则是900万上下，可以说是“上车+保值”的最优解！

中环旁、PARK-TOD、近地铁、带三阳台的超高实得率新房，「TA」直接站稳今年南大的价值宝座！环麓岛售楼处电话：400-833-6309【预约☎】

一房一价表

上海首座也是唯一一座PARK-TOD

15号线南大路站仅约200米

南大首个三阳台户型

「中环麓岛」明日认购

认筹期间有惊喜

推出建面约108-133㎡的3房！

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1中环旁仅剩的价值洼地入住上海史无前例的“PARK-TOD”！

目前，随着上海地价&房价的双重走高，南大仍然是中环的价格洼地！

1）总价不到700万级的性价比有多高？

在单价普遍“10”字头的中环，中环麓岛，或许是留给想要上车中环旁购房者最后的窗口期。

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2）首个PARK-TOD，含金量究竟有多高？

中环麓岛，在南大的底子之上进行升级。结合走马塘公园与溪谷公园一体化打造，形成“T字形”共计约14万方的公园体系——

免责声明：走马塘公园及溪谷公园的具体面积，将以政府或建设单位最终公布的官方方案为准。

同时，项目在建筑红线之外也做了两处创新：

第一，在公园与社区之间打造一条约1.5公里生息街道。

第二，把会所挪到了社区外。约1800㎡会所位于约4800㎡对景式水院内，包含有泳池、健身房、壁球、SPA、理疗等多元功能空间！

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环麓岛售楼处电话：400-833-6309【预约☎】效果图，仅供参考

3）上海首个立体垂直水院式会所+全域首层架空

在这底盘之上，项目打造三层立体垂直森林社区——

2层独创社区天际甲板，把社区架在公园上空的“超级阳台”。

效果图，仅供参考

1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”。

负1层“双下沉式透光氧厅”设计，将天光引入地库。

效果图，仅供参考

同时还有上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域架空层”。

（全套风雨连廊）

效果图，仅供参考

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全景舱立面：外立面采用竖向线条交织顶冠造型，南向铝板与玻璃占比超90%，历久弥新。

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效果图，仅供参考

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最后，中建东孚与绿城房地产咨询集团有限公司签署战略合作协议。

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中环麓岛将引入绿城咨询先进的物业服务标准与管理模式，全面提升项目服务品质。

图片来源于网络

2超高得房率+三阳台设计

启幕中环低密人居新作品

回归产品，中环麓岛有几点优势跟大家强调一下：

1、9.26新政后，要求阳台面积不大于建筑面积10%且封顶16平米，这意味着三阳台的高附赠户型宣告正式绝版。

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2、约90-99%的实得率，吊打普通级别的新房

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市面上同面积段产品的实得率，一般在80-85%左右；但中环麓岛实得率做到了惊人的90%以上！

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以133㎡的户型举例，270度转角飘窗+多阳台+多飘窗的设计，把能拉的地方都拉满了，整体不计入的面积约24㎡！

3、超一线装标，给到尊崇的居住体验

室内采用日立/东芝二联供空调地暖、百朗/爱迪士新风系统；全屋墙面地面更是大量采用高规格岩板铺贴，客厅背景墙岩板交付，橱柜连岩板岛台都交付！（备注：以上品牌或为同等档次品牌，以实际交付为准。）

厨房配备方太零售高端集成套系（含烟机、灶蒸烤烹饪机、净水器、净洗中心），其中净水机为市场价1万+的方太零售高端母婴级净水机，此外还配置东芝双开门冰箱，188户型升级为嘉格纳（备注：以上品牌或为同等档次品牌，以实际交付为准）；

卫浴空间配置杜拉维特智能马桶、台盆，搭配汉斯格雅龙头与花洒，品质对标奢华酒店；全屋还构建超规格收纳体系。备注：以上品牌或为同等档次品牌，以实际交付为准。）

建面约108㎡&110㎡的三房两厅两卫

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这个户型动静分离，格局方正，尺度开阔，依托3个阳台+270度转角飘窗的超大采光面设计，获得更多实用面积！

建面约133㎡的三房两厅两卫

建面约133㎡户型是项目的王牌户型，实得率99%，居住尺度一步到位！餐客厅开间达6.3m，大面宽横厅，预留“X灵动空间”区域！

它的优势如下：

①餐厅+客厅再配上约1.8米深的等宽大阳台，有着近50㎡的开阔区域；

②实用性明显增强：例如主卧开间能做到3.3m。更重要的是，项目的北房间拥有创新转角阳台！环麓岛售楼处电话：400-833-6309【预约☎】

建面约145㎡户型，也是三阳台设计，主卧配置了270°转角飘窗，甚至主卧卫生间也做了270°飘窗，整体实得率约97%！

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3南大已经到了价值爆发前夕

“红利兑现”近在咫尺！

环麓岛售楼处电话：400-833-6309【预约☎】除了超一线的PARK-TOD设计、出色的户型装标，「中环麓岛」汇聚了南大最核芯的资源——轨交、商业、生态、教育、医疗于一体。

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①15号线南大路站约200米，大大拉近了板块与市中心核心的距离。

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②双TOD商业助阵，繁华举步即达

项目紧邻“北中环品质生活区域”约12万㎡商业中心万象汇（预计2027年开业）以及南大TOD商业（预计年底前开业），吃喝玩乐购物就在脚下！

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③丰盛的医疗资源&教育资源，浓厚的人文氛围，皆在家门口

教育上，家门口三块教育用地，覆盖幼儿园、小学到初中，预计引入优质的教育资源！周边还有公办九年一贯制学校——上海市宝山区南大实验学校等。（期房不承诺学区，学区划分以政府相关部门公示为准）

医疗资源上，即享华山北院、仁济宝山分院二期优质医疗护航。

④　产业加速落地，南大发展迎来兑现期

南大智慧城已落地了超过100万㎡的产业载体，800多家企业已经入驻，包括宇树科技、中车资产、捷瑞肯等明星企业。前不久，宇树科技官宣将在今年10月至12月期间向证券交易所提交上市申请！

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⑤约14万方公园，构筑PARK-TOD最为坚实的的价值护城河！

以约14万方走马塘公园和溪谷公园为基底，内部打造生息街道、景观水院、并将整个约1800㎡会所嵌于其中，塑造了上海住宅市场上“极为罕见的森林住区”形态！

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南大中央公园效果图

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写在最后：背靠南大高能级产业规划和兑现能力、独一无二的PARK-TOD、三阳台的高实得率设计，「中环麓岛居」不能错过！

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而今，板块内出现了一个十分罕见的新物种——上海首个PARK-TOD作品「中环麓岛」，10月7日开放至今接待近2000组客户！

据悉，在主力为小户型的背景下，项目首开108㎡户型定价在640万左右起步，133㎡户型则是900万上下，可以说是“上车+保值”的最优解！

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一房一价表

上海首座也是唯一一座PARK-TOD

15号线南大路站仅约200米

南大首个三阳台户型

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1中环旁仅剩的价值洼地入住上海史无前例的“PARK-TOD”！

目前，随着上海地价&房价的双重走高，南大仍然是中环的价格洼地！

1）总价不到700万级的性价比有多高？

在单价普遍“10”字头的中环，中环麓岛，或许是留给想要上车中环旁购房者最后的窗口期。

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2）首个PARK-TOD，含金量究竟有多高？

中环麓岛，在南大的底子之上进行升级。结合走马塘公园与溪谷公园一体化打造，形成“T字形”共计约14万方的公园体系

上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程【2025.4月最新版】

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

下面汇贷来为大家介绍一下上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

一、限购政策

二、首付比例、商贷利率

三、税费细则

一手房只涉及契税及房产税。

二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。

一手房（新房）：契税及房产税二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税

2024.9.29新政将免征年限从5年调整为2年，缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。

这其中最主要涉及的税费就是增值税和附加税，也就是二手房满二唯一，免征增值税及附加税。

下面小汇就详细来讲一下一二手房所涉及的这几种税费。

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

Ⅰ外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

Ⅱ台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

Ⅲ港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

3、增值税及附加税（二手房）

另外注意售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。

4、个人所得税（二手房）

四、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

②二手房交易流程

二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。

1、确定好房源，拉产调

清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。

拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。

2、买卖双方达成意向，买家支付定金

价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。

ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！

3、网签并备案登记

网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，

另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。

4、支付首付

买家支付首付（首套15%，二套25%），卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。

5、面签并向银行申请贷款

买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）

办理贷款申请所需材料有：

身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。

ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。

6、过户、缴税、领取房产税

双方约定时间去交易中心办理过户。

需要的资料有：

上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。

过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。

房产过户的方式一般有：

①买卖

②继承（无税费）

③赠与

④夫妻离婚或更名

ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。

7、提交产证，银行放款

银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。

如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。

ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。

贷款申请材料有：

（1）买卖双方的身份证明

（2）过户登记申请书

（3）结婚证（单身无需提供）

（4）二手房买卖合同

（5）房屋产权证

（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）

（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）

（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税

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