作为上海新城老大哥的松江新城，楼市遇到大麻烦了！
一边是千万级豪宅开盘售罄，一边是刚需盘去化艰难，松江新城楼市出现了严重的分裂症。
松江新城的别墅和洋房项目国贸海上原墅自今年5月开盘以来，三开三捷，还触发了积分，遭到疯抢。
项目打造的叠加别墅总价在1000万左右，联排别墅1200-1800万，洋房570万左右。
该盘一期、二期积分分别在50分、56.72分，销售非常火爆：
三迪曼哈顿售楼处电话：400-8377-020
但是相距仅300米的刚需盘中企誉品银湖湾却卖不动。
这个新房早在2023年8月就已首开，当时296套房仅120组认购；
二期去年7月开盘326套房未公布认购人数，然后卖到现在已是准现房了，去化不理想：
这两个新盘都能看到佘山和大教堂，同样坐拥千年文脉广富林：
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远处的佘山大教堂、近处的广富林文化遗址
但是销售热度相差甚远，让松江新城的楼市陷入冰火两重天。
豪宅疯抢，普宅滞销，松江新城的市场为何分化这么严重？
首先我们分析下，松江新城的豪宅为啥这么好卖？
松江新城豪宅快速去化，是产品力、市场供应短缺和本地改善需求释放的多重作用结果。
不得不承认，国贸海上原墅的新房有很多亮点：
别墅带装修交付，在市场中不多见，直接拉高了产品定位与价格基准；
外立面采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，产品力很强；
1.2的容积率非常低，比早期标杆誉品谷水湾（1.6）还低，俨然成了松江新一代豪宅；
项目毗邻广富林遗址公园，背靠佘山、南望富林湖，拥有不可复制的生态资源。
这个项目开出来后，吸引了松江本地很多豪宅买家的关注。
更关键的是， 市场供应短缺，续客时间长，都推高了热度。
松江新城近几年新房供应断崖式下滑，2024年仅供应539套。
项目开盘前4月市场仅供应了246套，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅减少。
尤其是别墅在松江新城已经很久没有供应了，市场改善的需求一直在受到压抑。
海上原墅在区域供应极度短缺的背景下，又凭借长时间蓄客，成功点燃了一股市场热流。
这股“热流”的本质其实是松江本地高端购买力的集中释放，这部分购买力比较强大，而且稳定。
松江本地的工厂主、教师、公务员等富裕群体是豪宅新房的主力买家。
别看松江新城的富人只有这一小部分，但是购买力非常强大和稳定。
当市场上出现高端住宅的时候，能吸引所有有钱人的关注。
所以品质好的豪宅在当地是好卖的，不愁没有买家。
对于刚需盘来说，松江新城市场的内生性、普通购买力的有限性和地铁距离与价格的限制形成了巨大销售阻力。
以中企誉品银湖湾为代表的新房吸收的是普通购买力，这部分购买力没有那么强大。
松江新城的市场比较内生，新房多是本地客群在购买，而且这部分购买力非常有限。
松江新城因为地理位置的原因，吸引不到市区客群，市区外溢到泗泾、洞泾就截止了。
除了离市区最近的嘉定新城能吸收市区外溢外，青浦新城、松江新城、奉贤新城、临港新城都很难吸引到。
五大新城主要是本地购买力在支撑市场，非常缺乏外部购买力的补充。
对于去市区上班、对地铁有要求的通勤族来说，松江新城的新房不但离地铁远、价格还偏贵，新房自然去化慢。
松江新城地铁9号线沿线土地开发殆尽，很难再有TOD盘造出来，后续新房越造越远。
中企誉品银湖湾距离松江大学城地铁站3.8公里，太远了：
而对于本地的富人来说，不需要地铁，离地铁越远、越安静越好。
松江新城的新房价格相较周边的次新二手房和泗泾、洞泾的新房太贵了。
中企誉品银湖湾均价6.11万元/m²，相较此前的金地丰盛道贵了整整1万元/m²。
三湘世纪花城二手房才3.5-4.8万元/m²，松江新城的新房太贵了。
泗泾的招商时代潮派5.27万元/m²，洞泾的保利西郊和煦5.35万元/m²、华发海上都荟4.73万元/m²。
对比之下，松江新城的新房很贵，所以不好卖。
松江新城刚需盘去化困难，背后还有更深层次的人口与产业问题。
松江全区人口在减少，购买力在从内部减弱；并且松江产业在转型，新城商务区又没发展起来，还被G60科创走廊截胡，内部造血能力不足，提供不了持续的购买力。
松江的人口，遇到大麻烦了。
作为曾经吸引外地人口的大区，松江常住人口竟然在减少。
数据显示，松江2023年常住人口197.35万人，2024年减少到195.89万人，减少了1.46万人。
这只是官方统计的常住人口数据，未被纳入统计范围的流动人员可能减少得更多。
区域人口少了，产生的购买力也就少了，也就放慢了新房的去化速度。
那么松江的人口为啥在减少呢？
这其中主要有两方面的原因， 其一是人口自然增长率比较低。
2023、2024年松江的人口自然增长率分别是-4.06%、-1.05%：
死亡人数大于出生人数，所以松江的人口在减少。
其二是松江本地产业变动，带来的增量人口减少了。
松江为了淘汰落后产能，关闭了很多工厂，造成产业增量人口没有以前那么多了。
松江是上海著名的制造业聚集地，为了配合上海打造先进制造业，落实高质量发展要求。
截至2022年，松江区通过“五违四必”整治行动，累计关停淘汰4100余家落后产能企业。
松江处在黄浦江水源上游，随着环保力度的加大，还一度对黄浦江取水口范围内的288家工业企业进行了大清拆。
松江新城是本地人的耶路撒冷，是全区的改善置业圣地，当周边产业发生变动后，给新城提供的购买力就没那么强了。
但是松江的富人还是那一小部分群体，没怎么变动，这部分购买力相对稳定。
松江产业转型的成果大多被G60科创走廊吸收了，对松江新城的五龙湖国际生态商务区形成了截胡效应，使得新城内部造血功能不足，无法提供持续的购买力。
G60科创走廊在新桥，更加靠近上海主城区，有地铁、有政策支持，定位更高，办公楼优先吸引了高能级企业的进驻。
目前G60科创云廊已入驻了多家领军企业，成了松江产业转型的策源地和核心区。
如智能机器人企业上海昇视唯盛科技有限公司，全球传感器技术领导者海克斯康集团的双智赋能中心项目，都是松江大力引育的专精特新企业。
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G60科创云廊
反观松江新城的五龙湖国际生态商务区，经过十多年的开发建设，基本上是失败的。
茸兴路穿过的是一个大公园，松江新城当年可能是想复制纽约曼哈顿中央公园的发展格局，在公园旁边造写字楼形成超强度开发：
但现在这个公园旁边造的多是住宅和酒店，部分少有的办公楼还在空置当中。
比如上海富悦财富广场办公楼是空置的，三迪曼哈顿的办公楼都改成了酒店式公寓。
看来松江新城当年的曼哈顿梦想没有完成，五龙湖国际生态商务区名存实亡。
五龙湖空置的办公楼和改造成的酒店公寓
另外松江印象城以西、广富林路上建了很多新的办公楼，没有地铁枢纽来支撑，是一个很大的硬伤：
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松江新城CBD发展不起来，缺乏造血动能，给区域楼市造成了困扰。
正是松江新城遇到了很多麻烦，导致区域楼市分化、市场不怎么健康，除豪宅外其它产品很难保值。
之前我们统计过九亭、泗泾的次新房2022-2025年的跌幅平均在28.8%、34%：
而松江新城的三湘四季花城跌幅在43%左右，以前卖6万元/m²，现在单价只有3.5万元/m²，跌幅远远比九亭和泗泾大。保利西子湾的跌幅在38%，也不保值。
只有豪宅相对抗跌，誉品谷水湾、东鼎名人府邸跌幅在20%左右。
结论和置业建议
鉴于松江新城的市场分化这么严重，我觉得不同需求的购房者需要采取不同的策略。
对本地改善型买家而言，松江新城的豪宅产品依然具备配置价值。
尤其是稀缺的低密度别墅项目，在市场上具有较高的抗跌性。
而对于市区外溢客群来说，不建议买在松江新城，九亭、泗泾是正确的选择。
九亭、泗泾的房价不仅比松江新城便宜，地铁通勤还便利，会持续截胡外溢到松江新城的购买力。
每个人置业考虑的点都不同，对地段也有不同的看法，具体选筹和策略建议，欢迎找环线聊一聊！
